Kredyt hipoteczny dla cudzoziemca w Polsce - warunki, opłaty i porady
Banki w Polsce słyną z tego, że mają niskie stopy procentowe na kredyty hipoteczne oraz najprzyjaźniejsze warunki. Podpowiadamy, jak dostać kredyt na mieszkanie w Polsce, będąc cudzoziemcem.
Obcokrajowcy, w tym Ukraińcy, nie tylko mają prawo do nabycia nieruchomości w Polsce, a także chętnie z niego korzystają. Jak pisaliśmy w listopadzie ubiegłego roku, w 2017 r. Ukraińcy nabyli najwięcej mieszkań w Polsce wśród cudzoziemców. Większa część kupuje mieszkania w Warszawie lub Krakowie, i to często za gotówkę.
Agenci nieruchomości doradzają, że czasami nawet mając całą sumę na zakup mieszkania, warto skorzystać z kredytu hipotecznego i kupić od razu dwa mieszkania. Dochód od wynajmu pierwszego mieszkania może pokrywać ratę za drugie.
Dla tych, którzy chcą dostać kredyt hipoteczny w Polsce, nie będąc obywatelami kraju, mamy dobre wieści — wymagania do Ukraińców i do Polaków w większości banków się od siebie nie różnią. Polskie banki chętnie udzielają kredytów na zakup nieruchomości obcokrajowcom, oferując korzystne warunki kredytowe i niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jakie są warunki?
Karta pobytu czasowego/stałego
Jeśli osoba posiada kartę czasowego pobytu, to na moment składania wniosku o uzyskanie kredytu, zezwolenie na pobyt czasowy musi być aktualne jeszcze co najmniej przez kolejne 6 miesięcy.
Udokumentowany dochód regularny
Aby uzyskać kredyt hipoteczny, cudzoziemiec powinien pracować w ramach umowy o pracę na czas nieokreślony (albo przynajmniej obowiązującej w ciągu kolejnego roku) przez ostatnie 3 miesiące dostawać pensję i płacić podatki. Umowa o dzieło lub umowa zlecenie z reguły są rozpatrywane jako dochód dodatkowy, niemniej jednak taka umowa również może być postrzegana jako dochód podstawowy po 12 miesiącach pracy.
Jeśli kredyt jest uzyskiwany na firmę (sp. z o.o.), działalność spółki musi trwać minimum rok do momentu składania wniosku. Dochód, uzyskiwany z działalności poza granicami kraju, niebrany pod uwagę podczas rozpatrywania wniosku przez bank.
Oszczędności, które posiada kredytobiorca, nie są rozpatrywane jako dochód i nie będą brane pod uwagę, podczas oceniania zdolności kredytowej.
Potwierdzona zdolność kredytowa
Doradca kredytowy może pomóc w ocenie zdolności kredytowej konkretnej osoby.
Warto zauważyć, że na każde 100 tys. zł kredytu — wnioskodawca średnio musi mieć udokumentowany dochód co najmniej 1200-1500 zł. Czyli, aby uzyskać 400 tys. zł kredytu, pensja kredytobiorcy musi składać co najmniej 4,8-6 tys. zł/mies. Natomiast każdy członek gospodarstwa domowego (dziecko, mąż/żona, rodzice), który nie posiada dochodu i jest na utrzymaniu kredytobiorcy, obniża jego zdolność kredytową o 100 tys. zł.
Innymi słowy, jeśli żona zarabia 6 tys. zł, jej mąż nie pracuje, to zamiast ewentualnych 400 tys. zł kredytu, jako jedno gospodarstwo domowe, będą mogli otrzymać 300 tys. zł kredytu. W przypadku, jeśli taka rodzina ma dzieci, to każde dziecko obniża zdolność kredytową o kolejne 100 tys. zł.
Jednak w przypadku, kiedy inni członkowie rodziny mają dochód, to on się sumuje i zdolność kredytowa odpowiednio wzrasta.
W zależności od banku uzyskanie kredytu jest możliwe dla klientów od 19 do 21 roku życia. Natomiast starsze osoby są uważane za zdolne kredytowo do 75 roku życia, jeśli tylko mają udokumentowany odpowiedni dochód.
Doradcy kredytowi zalecają swoim klientom składać wnioski o kredyt od razu do kilku banków. Co najmniej do trzech. Robi się to po to, aby mieć większą pewność otrzymania decyzji pozytywnej i później wybrać najlepsze dla siebie warunki.
Posiadanie numeru PESEL
Obcokrajowiec dostaje numer PESEL po zameldowaniu na terenie Polski.
Stopa procentowa — z czego się składa?
- WIBOR (Warsaw Interbank Offer Rate) to stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom. Jest wskaźnikiem zmiennym i w zależności od banku może ulegać zmianie co 3, 6 lub 12 miesięcy.
- Marża to opłata za wydanie kredytu. Prowizja jest ustalana w momencie wydania pożyczki, wpisywana do umowy o udzielaniu kredytu i nie ulega zmianie.
- Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (Oprocentowanie / RRSO), która jest obliczana z uwzględnieniem kosztów bankowych, wartości kredytu, okresu, na który wystawiona jest hipoteka, ubezpieczenia itp. Właśnie od tego wskaźnika zależy comiesięczna opłata.
Według rankingu, który regularnie opracowuje Bankier.pl, w marcu 2019 r., średnia roczna stopa procentowa wynosiła 3,5-5,2 proc.
Opłaty dodatkowe, które warto wziąć pod uwagę
Agenci nieruchomości wskazują, że posiadanie 20 proc. ceny mieszkania nie oznacza, że kupujący będzie w stanie zapłacić wszystkie 20 proc. jako wpłatę własną. Po odjęciu wszystkich dodatkowych kosztów, w rzeczywistości może się okazać, że osoba ma na rękach nie 20, tylko 10 proc. dla wpłaty własnej (pozostałe 10 proc. mogą zostać wydane na pokrycie opłat dodatkowych). Do opłat dodatkowych zaliczamy:
- Podatek od zakupu nieruchomości na rynku wtórnym — wynosi 2 proc. ceny mieszkania.
- Opłata usług notariusza (od 0,5 proc.), średnio 5-10 tys. zł w zależności od ceny mieszkania.
- Prowizja dla banku za wydanie kredytu (od 0 do 3,5 proc. kwoty pożyczki).
- Wydatki na ubezpieczenia życia kredytobiorców i nieruchomości (nie zawsze są obowiązkowe, zależy od banku).
- Usługi tłumacza przysięgłego 350 zł/godz.
- Usługi agencji nieruchomości (maksymalnie 5 proc.).
Mieszkanie, na które został uzyskany kredyt hipoteczny, można sprzedać
Jeśli mamy kredyt na 30 lat, to nie oznacza on 30-letniego wyroku. Kredytobiorca może sprzedać takie mieszkanie. Po znalezieniu kupującego podaje mu numery dwóch kont bankowych:właściciela mieszkania i banku, w którym osoba uzyskała kredyt.
Zgodnie z rekomendacją Nadzoru Bankowego, banki mogą maksymalnie przez 3 lata pobierać dodatkową prowizję — od tej kwoty, która została jeszcze niespłacona — za wcześniejszą spłatę kredytu. Są banki, które już zrezygnowały z tej prowizji (kredytobiorca będzie mógł znaleźć informację o rozmiarze prowizji w umowie). Natomiast po upływie trzech lat nie ma żadnych przeszkód dla wcześniejszego spłacenia kredytu albo sprzedania mieszkania z kredytem.
Podane w tekście informacje zostały uzyskane podczas seminarium, zorganizowanego przez Agencję Nieruchomości dla cudzoziemców w Polsce East West Reals oraz firmę doradców finansowych NOTUS.
