Taniej mieszkania już nie kupisz? Na to wygląda. Szykujcie się na ożywienie
Bartosz Turek, główny analityk HREIT, odniósł się do najnowszego raportu o cenach mieszkań NBP. Jak wskazuje, początek roku przyniósł w kilku lokalizacjach korekty, ale w większości miast ceny pięły się w górę. W efekcie za metr lokalu na głównych rynkach trzeba płacić o 4,9 proc. więcej niż przed rokiem. Zdaniem Turka trwające ożywienie powoduje, że topnieją szanse na przeceny, a rośnie prawdopodobieństwo dalszych wzrostów cen.
Według najnowszych danych NBP w pierwszym kwartale 2023 roku za mieszkania w największych miastach trzeba było zapłacić o 4,9 proc. więcej niż na początku 2022 roku (indeks hedoniczny dla 7 miast). To już trzeci z kolei odczyt, który sugeruje coraz wolniejsze wzrosty.
Indeks hedoniczny cen mieszkań
W ramach indeksu hedonicznego NBP bierze pod uwagę nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są czyszczone z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości.
Gdybyśmy tego nie robili, to okazałoby się, że średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym rosłaby w badanym okresie wolniej, bo o niecałe 2 proc. - uważa Bartosz Turek.
Jego zdaniem jest to najpewniej efekt tego, że Polacy często kupują mieszkania o niższym standardzie i w gorszej lokalizacji, a więc po prostu tańsze, co zaniża zwykłą średnią cenę transakcyjną. Indeks hedoniczny ma za zadanie pokazywać, jak zmieniają się ceny mieszkań o podobnej jakości, a nie tylko wyliczyć średnią cenę ze wszystkich transakcji wrzuconych do jednego worka. Jest to więc miara, która w dokładniejszy sposób pozwala śledzić tempo zmian cen mieszkań.
Mieszkania z rynku pierwotnego najdroższe, ale są wyjątki
Bartosz Turek wskazuje, że w przypadku rynku pierwotnego analitykom banku centralnego nie udało się stworzyć podobnego indeksu.
W tym wypadku trzeba było więc posiłkować się bardziej zawodną zwykłą średnią ceną. Efekt? W przypadku mieszkań od deweloperów średnie stawki transakcyjne były w pierwszym kwartale o 6,3 proc. wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem – wskazuje ekspert HREIT.
I zauważa, że choć w danych NBP przeważają informacje sugerujące wzrost cen mieszkań, to nie sposób nie wspomnieć o przykładach drobnych obniżek.
I tak na rynku wtórnym w ciągu roku o prawie 2 proc. poszły w dół stawki za metr w stolicy. Niespełna jednoprocentową obniżkę (w ujęciu r/r) NBP zanotowały też używane mieszkania w Olsztynie. Deweloperzy o 3 proc. taniej niż przed rokiem sprzedawali też mieszkania w Gdańsku – wskazuje.
Jak podkreśla, więcej pozytywnych informacji dla wyczekujących obniżek cen na rynku mieszkaniowym można znaleźć, porównując stawki z początku bieżącego roku do tych z ostatniego kwartału 2022 roku.
W takim ujęciu przeceny znajdziemy na 6 z 16 przebadanych rynków w przypadku nieruchomości z drugiej ręki. Na rynku pierwotnym takie przeceny w porównaniu z sytuacją z końcówki ubiegłego roku znajdziemy natomiast w 5 z 17 przebadanych miast – wskazuje.
Miasta w których trzeba zapłacić najwięcej
W Polsce znajdują się aż trzy miasta wojewódzkie, w których za metr lokalu z rynku wtórnego trzeba płacić ponad 10 tys. złotych. Są to Gdańsk, Kraków i Warszawa.
Nie jest ponadto tajemnicą, że za mieszkania od deweloperów – ze względu na ich wyższy standard – przeważnie trzeba płacić więcej. W efekcie na rynku pierwotnym miast z cenami przekraczającymi 10 tysięcy złotych za metr jest dwukrotnie więcej. Są to Gdańsk, Gdynia, Kraków, Szczecin, Warszawa i Wrocław – komentuje dane NBP Bartosz Turek.
Główny analityk HREIT podkreśla, że informacje podsumowujące pierwszy kwartał mają charakter wstępny. Będą one jeszcze poddawane rewizji, gdy do banku centralnego napłyną dane za marzec.
Jest to ważne w kontekście ożywienia, które na rynku mieszkaniowym postępuje w ostatnich miesiącach – wyjaśnia ekspert.
Jak zaznacza, nie można zupełnie wykluczyć scenariusza negatywnego, ale z każdym tygodniem coraz więcej przemawia za zupełnie odwrotnym rozwojem wydarzeń.
Dane BIK pokazują od ośmiu miesięcy odradzanie się popytu na kredyty mieszkaniowe, a wtórują im dane Otodom Analytics wskazujące w tym samym czasie ponad dwukrotną poprawę wyników sprzedaży mieszkań. Wyraźnie lepsze są dane GUS na temat liczby mieszkań, których budowę rozpoczynają deweloperzy – wylicza Bartosz Turek.
I podkreśla, że jeśli dodamy do tego rządowy program tanich kredytów na zakup pierwszego mieszkania, dobrą sytuację na rynku pracy oraz zbliżający się z każdym miesiącem początek cyklu obniżek stóp procentowych, to perspektywa dla rynku nieruchomości staje się coraz bardziej optymistyczna.
