Wraca sprawa podatku katastralnego w Polsce. Tylko w kogo ten rząd celuje?!

Mieszkań nie budujemy za mało, Kaczyński się myli. W ciągu ostatnich 10 lat wybudowaliśmy niemal tyle, ile w złotej dekadzie Gierka. A mimo to mieszkania zamiast stawać się coraz bardziej dostępne, są coraz bardziej poza zasięgiem młodych, którzy potrzebują pierwszego mieszkania. 

Dlaczego? Pokazały to dane z ostatniego spisu powszechnego - deweloperzy nie budują tam, gdzie jest najwięcej młodych potrzebujących pierwszego lokum, ale tam, gdzie jest największy popyt inwestycyjny.

Ale żeby to odkryć, trzeba się trochę namęczyć, przeliczyć dane i nałożyć je na siebie. Zrobili to w ostatniej, cyklicznej analizie rynku nieruchomości analitycy PKO BP. Otóż nałożyli oni dane na temat nasycenia mieszkaniami w poszczególnych powiatach Polski i dane na temat tego, gdzie wydaje się najwięcej pozwoleń na budowę na strukturę demograficzną w poszczególnych powiatach. A dokładniej, sprawdzili, gdzie jest najwięcej osób w wieku 20-35 lat, którzy są potencjalnymi nabywcami pierwszego, czyli tego najbardziej potrzebnego mieszkania.

Ale po kolei, bo o rynku mieszkaniowym powtarza się wiele mitów, szczególnie ostatnio, kiedy temat mieszkań stał się ulubionym tematem Jarosława Kaczyńskiego podczas objazdowych spotkań z wyborcami. 

Ostatnio prezes PiS opowiadał o tym, że powinniśmy budować w Polsce 400-500 tys. mieszkań rocznie, a budujemy 270 tys. i to w rekordowym momencie. To jasna sugestia, że w Polsce buduje się za mało. Ale czy na pewno?

Analitycy PKO BP podkreślają, że z ostatniego spisu powszechnego wynika, że w ciągu ostatniej dekady wybudowano w Polsce 1,7 mln mieszkań. To 11,3 proc. całego zasobu mieszkaniowego Polski.

Jak bardzo to dużo pokazuje fakt, że Gierek, który zasłynął z gigantycznego postępu mieszkaniowego, wybudował niewiele mniej. Sprawdziłam. Gierek w ciągu swojej rekordowej dekady wybudował 2,1 mln mieszkań, a więc całkiem przyzwoicie ten rekord gonimy.

Patrząc z jeszcze innej strony, dobrym wskaźnikiem jest liczba mieszkań przypadająca na tysiąc mieszkańców. W 2011 r. było ich 353, w 2021 r. dobiliśmy do 400 mieszkań na tysiąc mieszkańców. To dalej sytuuje nas na końcu europejskiej stawki, ale postęp jest wielki, po prostu trzeba czasu.

I to nie w zbyt wolnym przyroście liczby mieszkań leży problem.

Sama liczba mieszkań niewiele mówi, jeśli nie weźmiemy pod uwagę przepływów ludności. Co z tego, że gdzieś buduje się dużo, skoro ludzi przybyło jeszcze więcej. Dostępność mieszkań staje się wtedy mniejsza.

Żeby dowiedzieć się, gdzie sytuacja mieszkaniowa Polaków poprawia się, a gdzie jest coraz gorzej, trzeba nałożyć na siebie informacje o liczbie wybudowanych mieszkań, ale też o zmianach w liczbie mieszkańców.

Okazuje się, że w ciągu ostatniej dekady (2011-2021) najwięcej zmieniło się we Wrocławiu i Krakowie. We Wrocławiu liczba mieszkań zwiększyła się o 31,8 proc., a w tym czasie liczba mieszkańców wzrosła o 6,8 proc. W Krakowie przybyło 30,6 proc. mieszkań, a liczba mieszkańców wzrosła o 5,7 proc.

Wysokie wzrosty zarówno mieszkań i mieszkańców miały miejsce też w Warszawie i Gdańsku, a wśród miast mniejszych, ale przekraczających 300 tys. mieszkańców wyróżnia się Rzeszów (liczba mieszkańców wzrosła o 9 proc., a mieszkań o 38 proc.)

Ciekawym przypadkiem są Katowice, gdzie zasoby mieszkaniowe wzrosły niby niewiele, zaledwie o 10 proc., ale za to liczba mieszkańców spadła o 8 proc., więc dla tych, którzy zostali, zrobiło się atrakcyjniej pod względem dostępności mieszkań.

Tu jednak mała uwaga: to dane sprzed wojny, a sytuację dziś mogli nieco zmienić uchodźcy z Ukrainy, a szacuje się, że ok. 1,3 mln uchodźców zostanie w Polsce na dłużej. Ich obecność zmieniła nieco sytuacje mieszkaniową w aglomeracji warszawskiej, wrocławskiej, trójmiejskiej, poznańskiej czy krakowskiej, zwiększając presję na mieszkania.

Z drugiej strony najgorzej sytuacja wygląda w powiatach z pasa Polski północnowschodniej: w województwie warmińsko-mazurskim, podlaskim i lubelskim oraz świętokrzyskim, śląskim i opolskim. Tam zasoby mieszkaniowe w ciągu ostatnich 10 lat odnawiały się najwolniej.

Wyjaśnienie? To powiaty o relatywnie słabym potencjale rozwoju ekonomicznego, umiarkowanie atrakcyjne turystycznie, często z silnym spadkiem liczby ludności. 

Jeśli gdzieś tam poprawiał się wskaźnik nasycenia mieszkaniami, to głównie dlatego, że spadała tam liczba ludności.

Podsumowując, gdzie budowano w ostatniej dekadzie najwięcej?

I niby nie widać jeszcze nic niepokojącego. Ale wróćmy teraz do problemu młodych, którzy narzekają, że mają gorzej niż ich rodzice i nie mogą kupić pierwszego mieszkania.

Mówimy o grupie osób w wieku 20-35 lat. Według spisu powszechnego mamy 7,7 mln takich Polaków.

Analitycy PKO BP wskazują, że w przeliczeniu na 1000 mieszkańców najwięcej takich osób mieszkało w województwie podkarpackim, małopolskim, pomorskim, południowych powiatach województwa wielkopolskiego oraz w większości miast wojewódzkich.

Jak na te dane nałożymy informacje na temat nasycenia mieszkaniami okaże się, że tam, gdzie jest relatywnie duży udział młodych osób, jest też relatywnie niższe nasycenie mieszkaniami, a więc to tam jest największy niedobór mieszkań.

Ta prawidłowość nie dotyczy jedynie największych miast. Ale jest na to wyjaśnienie i to wcale nie znaczy, że w metropoliach młodzi nie mają problemu z dostępnością mieszkania. Ale o tym za chwilę.

Zobaczcie jeszcze, gdzie wydaje się najwięcej pozwoleń na budowę. Dokładnie tam, gdzie najwięcej budowano dotychczas, czyli w największych aglomeracjach z otaczającymi je powiatami, a także w pasie nadmorskim oraz na Pojezierzu Warmińsko-Mazurskim.

W przypadku tych dwóch ostatnich sami analitycy PKO BP (to nie moja teoria spiskowa) przyznają, że najprawdopodobniej właśnie tam jest duży popyt inwestycyjny. Deweloperzy po prostu budują mieszkania dla inwestorów, nie dla zwykłych Polaków, którzy nie mają gdzie mieszkać.

Nie widzę przeszkód, by stawiać teorię, że ostatecznie dużych miast to też dotyczy. To wyjaśniałoby, dlaczego, mimo dużego nasycenia mieszkaniami w Warszawie (557 na 1 tys. mieszkańców) czy Krakowie (542 na 1 tys. mieszkańców), są one dla młodych niedostępne.

Co z tym zrobić? Nie, nie można opowiadać, że deweloperzy stworzyli jakiś tajemniczy układ, więc trzeba go rozbić i najlepiej mówić im, gdzie mają budować. Oni budują tam, gdzie im się opłaca, gdzie jest największy popyt.

I niby właśnie ten popyt inwestycyjny chce zahamować rząd, przygotowując specjalny podatek, który będzie nakładany na zagraniczne fundusze skupujące hurtowo mieszkania. Tylko to jakieś gigantyczne nieporozumienie. 

Choć w ostatnich latach robią wrażenie transakcje kupna na raz 100 czy 200 mieszkań przez takie fundusze najmu, to one ciągle mają w naszym kraju zaledwie 6,1 tys. mieszkań. Wniosek jest prosty: to nie one generowały ten popyt inwestycyjny w ostatnich latach. A więc kto? Zamożni Polacy, którzy prywatnie kupowali kolejne mieszkania na wynajem, a więc to ich zakupy należy obłożyć dodatkowym podatkiem.

Tylko że rząd boi się takiego ruchu jak diabeł wody święconej. I dopóki nie przestanie się bać, wszelkie działania to będzie jedynie pozoranctwo.