Domek jednorodzinny albo bliźniak? Bzdura. Hitem na rynku nieruchomości jest wielka płyta

Trwa boom na rynku nieruchomości. Z jednej strony rosną wynagrodzenia i tanieją kredyty hipoteczne. A z drugiej ceny mieszkań ciągle szybują do góry, tak na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Sprawdziliśmy, jak w takim otoczeniu mają się mieszkania w blokach z lat 70. i 80. ubiegłego wieku. Okazuje się, że wielka płyta ciągle dzieli i rządzi.

Dwa lata temu sam wystawiałem mieszkanie z wielkiej płyty na sprzedaż. Sześćdziesiąt metrów kwadratowych, spory balkon. Siemianowice Śląskie, blisko Parku Śląskiego. Trzy pokoje na pierwszym piętrze, ale z windą. Typowe, pogierkowskie osiedle: bloki dziesięciopiętrowe, jakieś małe sklepy, za ulicą dyskont. Rzut beretem do przedszkola, szkoły, przychodni.

Mieszkanie wystawiłem za 220 tys. zł, chociaż większość znajomych i z rodziny na tę wieść kreśliła jednoznaczny znak na czole, określający mój poziom inteligencji. Zainteresowanie ofertą było, ale jednak konkretów brakowało. Koniec końców mieszkanie sprzedałem za 216 tys. zł. Brakujące 4 tys. zainkasował pośrednik. Dzisiaj jakbym oferował na wstępie 300 tys. zł pewnie znaleźliby się tacy, którzy z przekonaniem rzekliby: za mało.

Nowe mieszkania są droższe, na pustyni i nie zawsze zachwycają układem.

Mniej więcej w tym samym czasie za większym M dla siebie zaczynają się rozglądać znajomi: Iza i Michał. Od początku celują w wielką płytę. Podstawowym powodem są pieniądze. Ale nie tylko.

Tak, finanse rzecz jasna miały znacznie. Ale też chodzi o układ mieszkań. Te nowe są najczęściej na jedną stronę – wspomina Iza.

W nowym budownictwie bywa też, że developer chce przyszłych nabywców uszczęśliwić na siłę. Na małej powierzchni wciska salon z otwartą kuchnią, co najczęściej pasuje jak pięść do nosa. W porównaniu z nimi wielka płyta to synonim porządku i racjonalnego rozkładu. 

Kolejnym elementem mającym istotny wpływ na coraz częstsze wskazania mieszkań z wielkiej płyty przez potencjalnych nabywców jest lokalizacja. Chociaż nie brakuje przykładów udanego lobbowania developerów władz samorządowych, po którym nowe osiedla potrafią powstawać w parkach czy na terenach likwidowanych szkół, to jednak najczęściej lokalizacja jest piętą achillesową nowego budownictwa. Piękne domy powstają w środku niczego. Jak okiem sięgnąć nie widać nawet cienia sklepu czy szkoły, o przychodni lekarskiej nie wspominając. Nie to co wielka płyta.

Stare osiedla są zwykle bardzo dobrze skomunikowane z resztą miasta, często odjeżdża z nich po kilka linii autobusowych czy tramwajowych w wielu kierunkach. Na blokowiskach znajduje się też wiele małych punktów usługowych, dentyści, przychodnie, fryzjerzy, salony kosmetyczne. Do tego są szkoły i przedszkola, dzięki którym nie trzeba codziennie wozić dziecka na drugi koniec miasta. Samo położenie osiedli też często jest atrakcyjne, poza ścisłym, głośnym centrum miasta, jednocześnie z szybkim dostępem do niego. Dodatkowym atutem są tereny zielone wokoło bloków. Kiedyś planowanie osiedli uwzględniało tereny rekreacyjne, mamy więc dużo placów, trawników, ścieżek, ławeczek, drzew pomiędzy blokami. Często spotykane są też place zabaw, siłownie na powietrzu, boiska do gry w koszykówkę – przekonuje Alicja Szawłowska z Chata Agencja Nieruchomości we Wrocławiu. 

W Warszawie osiedla z wielkiej płyty mają najlepszy dostęp do metra, czego najlepszym przykładem jest Ursynów. Podobnie będzie, gdy otwarta zostanie druga linia, łącząca Bródno i Targówek z Wolą.

Kilka dni temu podpisałem umowę przedwstępną na mieszkanie w mojej ofercie na ul. Puszczyka w Warszawie, 300 m od wejścia do metra Ursynów. Nowe mieszkania nie są budowane w okolicy, bo nie ma już miejsca, więc wyjściem dla osób, które chcą mieć metro pod nosem jest rynek wtórny i wielka płyta – dodaje Krystian Biarda z biura nieruchomości Biarda Estate w Warszawie.

To być może alternatywą dla mieszkań z epoki Gierka są te w kamienicach? Stare, ale solidne, zazwyczaj przestronne, z niezłymi układami. Tutaj najczęściej szukający mieszkania najbardziej kręcą nosem na media. 

Plusami wielkiej płyty są też media miejskie, czyli ciepła woda i ogrzewanie, są tańsze w eksploatacji niż podgrzewanie gazowe czy elektryczne oraz nie wymagają od właścicieli mieszkań nakładów pracy, po prostu odkręca się kurek i gotowe. Inaczej mają się sprawy w kamienicach, gdzie trzeba wodę ogrzewać za pomocą pieca gazowego, piec trzeba regularnie serwisować, wymieniać co paręnaście lat – zauważa Alicja Szawłowska.

Centralne ogrzewanie, ciepła woda, ale także winda – to atuty wielkiej płyty nie do przeskoczenia dla mieszkań w kamienicach. Dochodzi jeszcze to, że rachunki za media mieszkających w bloku są zazwyczaj niższe. Bo osiedla są w przeważającej części stermomodernizowane.

W trzy lata wielka płyta poszła cenowo mocno w górę.

Trwający budowlany boom wpływa na poziom cen. To oczywiste. I dotyczy to na podobnych zasadach każdego gracza na rynku nieruchomości.

Nie ma tutaj czegoś takiego, że ceny rynku pierwotnego rosną, a wtórnego, w wielkiej płycie stoją, te dwie kwestie są od siebie zależne. Wszystko kończy się na sytuacji popytowej i podażowej w danym kwartale. Oczywiście więcej mieszkań będzie oddawanych na rynku pierwotnym w pierwszym kwartale roku, za to handel na rynku wtórnym widać większy w miesiącach sierpień – październik. Także podsumowując ceny rynku wtórnego rosą proporcjonalnie do pierwotnego, w zależności od dzielnicy gdzie na śródmieściu ten metr jest droższy, a kończąc na ursusie gdzie ten metr jest praktycznie o połowę tańszy – przekonuje Krystian Biarda.

Ową sytuację popytową i podażową na swojej skórze odczuli Iza z Michałem, którzy w mieszkaniach z wielkiej płyty przebierali blisko trzy lata. 

Ceny szły i dalej idą systematycznie w górę. Jeżeli mówimy o osiedlach bloków w dobrych lokalizacjach, jak chociażby osiedle Tysiąclecie w Katowicach, to ceny za metr kwadratowy zdrożały od tysiąca nawet do nawet dwóch tysięcy złotych. I żeby była jasność: nie mówimy o mieszkaniach od razu do zamieszkania. To jak najbardziej dotyczy lokali zdecydowanie przeznaczonych do remontu. Cena za metr kwadratowych w takich sytuacja obecnie jest w stanie sięgnąć w Katowicach nawet 5,6 tys. zł lub więcej. W efekcie jeszcze trzy lata temu za 60-metrowe mieszkanie w bloku zapłacilibyśmy w okolicach 180 tys. zł, a dzisiaj musielibyśmy dołożyć co najmniej 100 tys. zł – Iza nie ma cienia wątpliwości, że cena wielkiej płyty rośnie z roku na rok.

Eksperci zwracają uwagę na pewne rozróżnienie.

Rozpatrując wartość nieruchomości, należy wziąć pod uwagę dwa rodzaje wielkiej płyty, czyli wysoką i niską (do 4 pięter). Mieszkania w wysokich blokach są tańsze od mieszkań w niskiej zabudowie, która wydaję się bardziej kameralna – uzupełnia Alicja Szawłowska.

Interesujące mieszkanie w bloku? Dzwoń, bo zaraz nie będzie.

Już tak jest, że rynek bardzo naturalnie reaguje na dane warunki z zewnątrz. I nie inaczej jest w przypadku niezmiennie popularnych mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Te sprzedawane zwłaszcza przez osoby prywatne schodzą na pniu. Iza z Michałem nie zliczą sytuacji, kiedy w sobotę widzieli ogłoszenie ze wstępnie interesującym ich mieszkaniem, dzwonili następnego dnia w niedzielę i już nie było tematu. Bo sprzedający takie mieszkanie doskonale wyczuwają sytuację na rynku i bywa, że nawet zachęcają do podbijania ceny.

Tak, faktycznie zdarza się, że sprzedający mieszkania z wielkiej płyty zachęcają do licytowania w górę. Sytuacje bywają kuriozalne. Jednego razu na zobaczenie całego mieszkania i jakąś propozycję mieliśmy dosłownie 20 minut. Potem przychodził kolejny potencjalny kupiec. Obowiązuje stara, znana zasada: kto pierwszy, ten lepszy – wspomina Iza.

Kondycja techniczna? Bloki wytrzymają kolejne 100 lat.

Mieszkania z wielkiej płyty stanowią piątą część całego rynku nieruchomości w Polsce. Pierwsze tego typu bloki budowano jeszcze w latach 50. minionego stulecia, a ostatnie dwa powstały w 2012 r. W blisko 4 mln takich lokali mieszka 12 mln Polaków. Do tej pory większość z nich żyła w przeświadczeniu, że kondycja techniczna ich bloków nie jest wieczna. Jak powstawały to mówiono o 50 latach. No góra 70. 

Żywotność budynków z wielkiej płyty początkowo określano na 50–70 lat, ale tamte przewidywania odnosiły się do ówczesnych standardów technicznych – zauważa Paweł Łukaszewski, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego z Poznania.

Potwierdzają to wyniki badań przeprowadzone przez Instytut Techniki Budowlanej, a sfinansowanych przez Narodowe Centrum Badań i Rozwoju. Eksperci ITB uspokajają, że przynajmniej tym razem rzeczywistość wydaje się wygrywać z wizją Barei. Wg nich wielka płyta konstrukcyjnie ma się dobrze. Wystarczy drobny lifting i postoi z nami kolejne kilkadziesiąt lat.

Skoro obecnie nie ma co wypatrywać tańszych czasów dla całego rynku nieruchomości, w tym jak najbardziej również dla wielkiej płyty, to też nie ma co szukać takich trendów w przyszłości. Zwłaszcza, że mieszkania w blokach czekają rewolucyjne zmiany, które tylko ich popularność wśród klientów mogą dodatkowo podbić.

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju chce przeznaczyć 7 mld zł na ożywienie wielkiej płyty. Pieniądze, w formie dopłat do zadań inwestycyjnych, mogą być wykorzystane na wzmocnienia łączeń poszczególnych płyt, a także na prace termomodernizacyjne– “zwłaszcza w sytuacji, gdy montowane są nowe warstwy ocieplenia stanowiące dodatkowe obciążenie dla łączników będących elementami płyty wielowarstwowej”.

Nowością jest możliwość uzyskania finansowania (do 21 proc. kosztów kwalifikowanych) do instalacji na dachach bloków z wielkiej płyty instalacji odnawialnych źródeł energii: baterii słonecznych lub turbin wiatrowych. Dobry przykład takich praktyk dała Spółdzielnia Mieszkaniowa Wrocław-Południe, gdzie w sumie na dachach 35 budynków zainstalowano 2771 paneli fotowoltaicznych o łącznej powierzchni 0,5 ha. Dzięki temu roczny koszt energii spadł o ponad trzy razy z 425 tys. do 120 tys. zł. 

Wyniki, jakie uzyskaliśmy, świadczą z jednej strony o wydajności naszych instalacji, z drugiej zaś o tym, że obecne warunki atmosferyczne sprzyjają inwestowaniu w fotowoltaikę – zachęca innych spółdzielców do tego typu inwestycji Marek Dera, wiceprezes Spółdzielni Mieszkaniowej Wrocław-Południe.

Francuzi też pokazali, jak dać wielkiej płycie drugie życie.

O tym, że wielkiej płyty wcale nie musi czekać koniec, a raczej nowe życie przekonują też m.in. Francuzi. Postanowili pokazać wszem i wobec, że z odnowieniem mieszkań z wielkiej płyty jak najbardziej sobie poradzą. Na tapetę wzięli trzy bloki z lat 60. z Bordeaux, gdzie w sumie znajduje się 530 mieszkań. Celem było podniesienie standardu wnętrz i poziomu komfortu mieszkańców. Można było to osiągnąć stawiając na lepsze nasłonecznienie lub zwiększenie metrażu. Postawiono m.in. na dobudowywanie tarasów, do których wchodziło się bezpośrednio z salonu. 

Rozwiązaniem tej zagadki okazały się prefabrykowane moduły, tworzące doczepiane, szklane balkony. Prace trwały ciut dłużej niż 2 tygodnie. I nie trzeba było wypraszać żadnego z mieszkańców.