System będzie sterował temperaturą, zużyciem wody i wilgotnością, aby wieżowce stały się bardziej zielone

Analityka danych ma pozwolić na oszczędności w życiu wody czy energii na klimatyzację. Pozwoli na większą automatyzację w zarządzaniu kompleksami budynków.

W Warszawie cały czas rosną biurowce. Choć pandemia pokazała, że praca zdalna nie jest tak straszna, jak ją kiedyś odbierały korporacje, to popyt na nowoczesną powierzchnię dla białych kołnierzyków nie maleje w sektorze IT. Oberwały pozostałe branże. W Warszawie w 2020 r. zawarto umowy najmu na powierzchnie o 30 proc. niższe niż w 2019 r. Bez najemcy pozostawało zaś 9,9 proc. powierzchni biurowej. To wzrost o 2 proc względem roku ubiegłego.

Maciej Wójcik, szef dewelopera TDJ Estate, nie uważa jednak, że biurowce będą przez to stały puste.

Ucierpią mniej prestiżowe lokalizacje i budynki, które nie są wyposażone w odpowiednią infrastrukturę. Przed takimi obiektami – ciężkie chwile. Najlepsze jednostki – podobnie jak w retailu – zawsze znajdą klientów

– powiedział Maciej Wójcik serwisowi Property News.

Jedną z najważniejszych kwestii dla najemców jest obecnie elastyczność umowy. Wiele firm przekonało się, że nie musi wynajmować kilku pięter w wieżowcu, bo wystarczy im jedno do pracy zmianowej lub rotacyjnej. Możliwość dostosowania umowy do potrzeb wpływa na wysokość czynszu.

Inną kluczową kwestią, które decyduje o jego wysokości jest energooszczędność.

Bizblog.pl poleca

Budynki zużywają około 40 proc. energii elektrycznej wytwarzanej w UE

Same powierzchnie biurowców na wynajem w Polsce to około 11,5 mln mkw. (dane za III kwartał 2020), z czego połowa znajduje się w Warszawie. Ich zużycie można szacować na około 1,7 TWh rocznie, co przekłada się w polskich warunkach na 1,2 mln ton CO2. To jest mniej więcej efekt spalania dwóch pociągów węgla dziennie

– szacuje w rozmowie ze Spider’s Web Michał Guzek, analityk i data scientist w Transition Technologies.

Każdy biurowiec emituje dwutlenek węgla. Ilość zanieczyszczeń zależy od rozwiązań zastosowanych w budynku, jak i od najemców. Każde biuro może być inaczej wykończone i wykorzystywać inne technologie. Różnią się również charakterem pracy w danej firmie. Właśnie dlatego przed wprowadzeniem się najemcy często trudno wyznaczyć stopień energooszczędności budynku.

Trzy osoby pokonują tę samą trasę z Łodzi do Poznania w tym samym czasie, tym samym samochodem. Czy zużyją tyle samo paliwa? Pewnie nie, ktoś jedzie szybciej, ale z postojami, ktoś jedzie wolniej i bez postojów. Kierowcy przyjmą różne strategie wyprzedzania. Jeden wybierze niższy bieg, inny wyższy. Mimo, że producent zrobił wszystko, by zoptymalizować samochód, specyfika jego codziennego użytkowania ma silny wpływ na wyniki spalania. Tak samo jest z biurowcami

– wyjaśnia Michał Guzek.

Nie wiemy, czy będą mieli na przykład potężne serwerownie, zużywające mnóstwo energii. Musimy więc założyć pewien zakres dotyczący jej konsumpcji, a te zazwyczaj bywają statystyczne

– mówi Adam Targowski, menedżer ds. innowacji i zrównoważonego rozwoju, spółka biurowa Skanska.

Biurowce można certyfikować w zależności od tego, jak są przyjazne dla środowiska

Deweloperzy konkurują więc na wykorzystanie systemów, które np. pozwalają na ograniczenie zużycia wody. Przykładem niech będzie wrocławskie Centrum Południe, gdzie będzie ono mniejsze o ponad połowę, niż w przypadku tradycyjnych rozwiązań biurowych. A to dzięki wykorzystaniu wody szarej, pochodzącej np. z mycia naczyń czy prania.

Posiadamy również nawilżacze zapewniające optymalną wilgotność, zmniejszające ryzyko infekcji i niewykorzystujące środków chemicznych czy systemy wentylacji, które zapewniają aż o 30 proc. więcej świeżego powietrza, niż przewidują normy dla powierzchni biurowych. Jednocześnie zużycie energii jest mniejsze o jedną trzecią

– zapewnia Adam Targowski.

Kompleks Centrum Południe jest również zasilany z energii wiatrowej oraz tej pochodzącej z instalacji fotowoltaicznych.

Najważniejszy element optymalizacji kosztowej przyniesie analityka danych

Budynki produkują przecież tony informacji. Podobnie jak ich otoczenie. System mógłby wyciągnąć przykładowo wnioski z prognozy pogody i na podstawie przewidywań o zmianach temperaturę podejmować lepsze decyzje o tym jak mocno grzać lub – odwrotnie – chłodzić w budynku.

Możemy przewidzieć, kiedy nastąpi szczyt energetyczny. Wtedy możemy postarać się przesunąć go w czasie, zmieniając charakterystykę tak, aby nie uruchamiać produkcji szczytowej

– mówi Adam Targowski.

W tym przypadku budynek może gromadzić dany zasób (chłód, ciepło, świeże powietrze), kiedy jest tańsze, co pozwala na oszczędności.

Możemy znaleźć odpowiedni miks usług związanych z dostawami mediów np. odpowiednich planów taryfowych dostępnych na rynku. Możliwe też będzie poszukiwanie oszczędności zużycia i optymalizacji dostaw energii nie tylko w skali pojedynczych budynków ale całych ich portfolio

– podkreśla dla Spider’s Web Tomasz Augustyniak, partner zarządzający Go4Energy.

Właśnie w taki sposób działać ma system BMSCare, powstały z myślą o szerszym wykorzystaniu danych pochodzących z systemów wentylacyjnych, klimatyzacji, oświetlenia czy elektryki. To wspólna inicjatywa firm Skanska, Go4Energy i Transition Technologies, którą w 65 proc. finansują środki unijne.

Augustyniak obiecuje, że wykorzystanie analityki do zarządzania budynkami „wprowadzi je na zupełnie inny poziom”. System ma przechodzić testy w wieży Generation Park Y przy Rondzie Daszyńskiego w Warszawie (na zdjęciu poniżej).

fot. Kuba Jurkowski.

Pierwszym budynkiem, który ma z niego z pełni korzystać będzie łódzka Brama Miasta – na zdjęciu poniżej (fot. R. Tomczyk).

BMSCare wskaże niewłaściwą pracę urządzeń, czujników i liczników. Przeanalizuje również, czy automatyka budynkowa poprawnie ocenia aktualną sytuację w biurowcu, a także pozwoli na optymalizację działania oraz sposobu sterowania systemów.

Budynek będzie nie tylko antycypować zmiany warunków, ale koordynować ustawienia poszczególnych systemów ograniczając konieczność interwencji obsługi lub umożliwiać bezpieczną obsługę zdalną. To ogranicza ryzyko czynnika ludzkiego i gwarantuje elastyczność w działaniu

– podsumowuje Tomasz Augustyniak.

To kluczowe zwłaszcza w czasach pandemii, kiedy jak najwięcej kwestii powinniśmy być w stanie zostawić algorytmom lub móc załatwić zdalnie.