Czekacie na przeceny na rynku mieszkań? Nic z tego! W tym roku pęknie granica 10 tys. zł za metr
Niby deweloperzy już zaliczyli tąpnięcie, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań i liczbę nowych inwestycji. Niby rynek kredytowy się właśnie załamuje. Niby zdolność kredytowa znika, zabierając tysiącom Polaków marzeniem o własnym mieszkaniu, a raty kredytowe tych, którzy zdążyli się zadłużyć, skaczą właśnie nawet o 70 proc. To wszystko powinno doprowadzić do załamania rynku mieszkaniowym i upragnionej przez wielu przeceny. Tymczasem analitycy twierdzą, że w tym roku co najwyżej ceny mieszkań na rynku pierwotnym będą rosły wolniej – średniorocznie o 9,8 proc. Trudno mówić tu nawet o jakimś wielkim spowolnieniu, skoro zeszłoroczny wzrost wynosił 11,1 proc.
Wielu liczy na to, że ceny mieszkań w końcu trochę spadną. Przecież teraz mało kogo stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. A jak go stać, to i tak boi się podjąć taką decyzję, bo nie wiadomo, jak mocno jeszcze urosną stopy procentowe. Jeszcze niedawno analitycy mówili o szczycie na poziomie 4,5-5 proc., dziś mówią już raczej o 6 proc., a tuż po świętach nawet członek RPP - Henryk Wnorowski - powiedział wprost:
Rynki muszą brać pod uwagę, że stopy mogą wzrosnąć do 7,5 proc.
To oznacza, że oprocentowanie hipotek, licząc WIBOR razem z marżą banku, jeszcze w tym roku może sięgnąć 10 proc. To już naprawdę drogo, bo jeszcze we wrześniu 2021 r. wynosiło mniej niż 3 proc.
O ile jeszcze w 2020 r. przeciętny kredytobiorca wydawał na ratę około 29 proc. swojego dochodu, jak wynika z danych KNF i GUS, o tyle obecnie to już nawet 45 proc. dochodu - szacuje z kolei HRE Investment.
Wielu ekspertów spodziewa się, że tak silny wzrost rat kredytowych zmusi wielu właścicieli mieszkań do wystawienia ich na sprzedaż. Wzrośnie nagle podaż, spadną ceny. Ale czy na pewno?
Pęknie 10 tys. zł za m2
Rynku wtórnego nie można analizować w oderwaniu od tego pierwotnego. Ceny mieszkań na obu rynkach zawsze nieco się różnią, ale wcale nie radykalnie, a już na pewno nie obowiązują na nich przeciwne trendy, żeby nowe mieszkania drożały, podczas gdy stare tanieją.
A wiecie, co będzie się najbliższych latach działo z cenami tych nowych? Będą drożały! Ciągle mocno! I niby trochę wolniej niż w poprzednich latach, ale to „trochę” wcale nie jest specjalnym pocieszeniem dla przyszłych kupujących.
O ile w 2021 r. ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 11,1 proc., o tyle w tym roku wzrost wyniesie 9,8 proc. - uważają ekonomiści Credit Agricole. I przynoszą jeszcze więcej złych informacji dla kupujących.
Według Credit Agricole przeciętna cena transakcyjna w siedmiu największych miastach w Polsce przebije w tym roku psychologiczną granicę 10 tys. zł, rosnąc z 9,6 tys. zł do 10,5 tys. średniorocznie.
W 2023 r. średnia prognozowana cena za metr kwadratowy sięgnie 11,3 tys. zł, a w latach 2024 i 2025 wzrośnie jeszcze o tysiąc złotych każdego roku. To oznacza, że w 2025 r. średnio za metr mieszkania na rynku pierwotnym będziemy płacić 13,3 tys. zł.
Dużo? To roczne wzrosty cen mniejsze niż w ostatnich latach, bo dynamika wzrostu cen nieco spadnie. Po spowolnieniu do 9,8 proc. w tym roku, w 2023 r. nastąpi kolejny spadek do 7,8 proc., a w latach 2024- 2025 nastąpi stabilizacja na poziomie 8,3 proc.
Ceny materiałów budowlanych lecą w kosmos
Dlaczego niby ceny mają dalej rosnąć, skoro chętnych na kupno jest mniej? Ba! Według ekonomistów Credit Agricole nawet deweloperzy w końcu zaczną ciąć swoje wysokie marże. Są dwie głównie przyczyny, na które nie mamy wpływu: coraz droższe materiały budowlane i coraz mniej dostępna siła robocza.
W drugiej połowie roku ceny materiałów będą rosły coraz wolniej z uwagi na oczekiwane przez nas zakończenie wojny w Ukrainie i złagodzenie barier podażowych. Zakładamy, że w 2023 roku roczna dynamika cen towarów ustabilizuje się blisko zera ze względu na efekty wysokiej bazy z 2022 roku i osłabienie popytu na zakupy mieszkań związane z wysokim poziomem stóp procentowych. W latach 2024-2025 powrócimy do długoterminowej tendencji do lekkiego wzrostu cen materiałów (o około 2 proc. rocznie) – piszą analitycy.
Problemem jest jednak to, co stanie się wcześniej. W I kwartale tego roku ceny materiałów budowlanych skoczyły o 28,5 proc., a to jeszcze nic, bo według ekonomistów w II kwartale ten wzrost cen przyspieszy do 40 proc.
Na to nakładają się rosnące problemy z pracownikami branży budowlanej, bo duża część z nich to Ukraińcy, którzy wyjechali walczyć o swój kraj. To z jednej strony powoduje, że o tych, co zostali, trzeba walczyć wyższymi pensjami – i znowu koszty budowy rosną, z drugiej zaś ciągle będzie ich za mało, co może wpływać na liczbę nowych budów i mieszkań oddawanych do użytku. A z powodu napływających uchodźców popyt na mieszkania przecież rośnie.
Czekacie na jakieś przeceny? Możecie się nie doczekać jeszcze długo.
