Polski rynek nieruchomości to: parodia/skandal/dramat* (*niepotrzebne skreślić)

Kraków. 13-metrowe mieszkanie z tarasem za 186 tys. zł. - to ponad 14 tys. zł za metr. Warszawa. Apartament o powierzchni 6,7 m kw. za 120 tys. zł. - to 18 tys. zł za metr.

Po pierwsze: jak to możliwe? Przecież zgodnie z polskimi przepisami mieszkanie powinno mieć przynajmniej 25 m kw. powierzchni użytkowej. Sprzedawcy wyjaśniają, że to nie mieszkania, a lokale usługowe. A jak chcesz sobie tam mieszkać, to twoja sprawa - mówią i oczywiście puszczają oko. Skutek uboczny jest taki, że takie małe lokale obłożone są 23-proc. VAT-em, mieszkania tylko 8-proc. Drożej, ale problem prawny załatwiony.

Po drugie: myślicie, że to skandalicznie drogo? Że już dość tej patologii na rynku nieruchomości? A skąd! Lepiej nie będzie. Pandemia tylko na chwilę zahamowała wzrost cen mieszkań. Widać to było w II kwartale, kiedy wszyscy byliśmy w szoku, nie rozumiejąc, co właściwie się dzieje. Liczba transakcji na rynku pierwotnym spadła wtedy o 64 proc., a liczba udzielonych kredytów o 20 proc. Wraz z tym spadły też ceny - w Warszawie po raz pierwszy od trzech lat, choć zaledwie o 3,9 proc. Drobne spadki było widać w niektórych miastach jeszcze w III kwartale - w Krakowie o 2,8 proc. czy w Gdańsku o 1,7 proc. Ale to koniec.

Mimo że pandemia się jeszcze się nie skończyła, szaleństwo cenowe wraca. I jego końca nie widać. 

Przede wszystkim dlatego, że na polskim ryku brakuje mieszkań - jakichś 2 mln mieszkań, jak szacowała w ubiegłym roku ówczesna minister rozwoju Jadwiga Emilewicz. Mamy 386 mieszkań na tysiąc mieszkańców, podczas gdy średnia w Unii Europejskiej to ok. 440. Wypadamy pod tym kątem niemal najgorzej w Europie, jedynie Słowacja nas przebija w tej statystyce (369 mieszkań na tysiąc mieszkańców).

Polskie mieszkania są przeludnione, dotyczy to prawie 40 proc. lokali. W Polsce przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w przeliczeniu na jedną osobę wynosi 27,4 m kw., tymczasem w UE – 42,56 m kw..

I owszem, budujemy rekordowo dużo, najwięcej od czasów Gierka, jak podkreślają eksperci HRE Investments. GUS pokazał niedawno, że w 2020 r. w Polsce rozpoczęto budowę 223,8 tys. mieszkań. Jeśli chodzi o mieszkania oddane do użytku, według wstępnych danych GUS w okresie styczeń-grudzień 2020 r. było ich 222 tys. - o 7 proc. więcej niż przed rokiem.

Tylko co z tego? Blisko 70 proc. polskich rodzin nie ma zdolności kredytowej. Mieszkania kupują masowo inwestorzy, którzy z powodu wysokiej inflacji i rekordowo niskich stóp procentowych nie mają gdzie lokować oszczędności. Efekt jest taki, że mieszkania pod wynajem - w zależności od inwestycji to 30-70 proc. sprzedanych mieszkań. A ten popyt inwestycyjny widuje ceny jeszcze mocniej, czyniąc mieszkania jeszcze bardziej niedostępnymi dla tych, którzy chcieliby po prostu zamieszkać na swoim.

To wszystko pewnie wiecie. Czego nie wiecie? Jak bardzo pandemia nie zahamowała tego szaleństwa! Według danych Eurostatu z III kwartału 2020 roku Polska była tym krajem, w którym mieszkania podrożały najbardziej. Wyprzedził nas jedynie Luksemburg, w którym ceny skoczyły o 13,6 proc. r/r, ale - umówmy się - Luksemburg jest z innej bajki.

W Polsce ceny w III kwartale 2020 r. wzrosły o 10,9 proc. r/r. W tym samym czasie w Austrii wzrosły o 8,9 proc., na Słowacji o 8,5 proc., w Czechach o 8,4 proc., w Niemczech o 7,8 proc., a już np. na Węgrzech tylko o 3,9 proc.

Chwilę później GUS pokazał swoje dane, z których wynika, że w III kwartale 2020 r. znacznie mocniej drożały mieszkania na rynku wtórnym - o 13,7 proc. r/r, podczas gdy na pierwotnym o 7,2 proc. r/r.

Gdyby spojrzeć z szerszej perspektywy, ceny mieszkań w Polsce zaledwie od 2015 roku wzrosły o 37 proc., przy czym nowe mieszkania zdrożały o 25 proc., a te używane o 47 proc.

Mogło być gorzej, w tym samym czasie ceny mieszkań na Węgrzech poszybowały aż o 80 proc. Ale czy rzeczywiście jest się z czego cieszyć? Zarówno Węgry jak Polska zdecydowanie odbiegają od unijnej średniej, w UE mieszkania zdrożały bowiem od 2015 r. o 27 proc.

Nie! Sorry. HRE Investments wylicza, że przez pierwsze dwa tygodnie stycznia w dużych miastach szukaliśmy mieszkań o 15-20 proc. częściej niż w styczniu 2020 roku, czyli jeszcze przed epidemią! „To dobry prognostyk na najbliższe tygodnie” - piszą analitycy. Wy powinniście raczej uznać, że to fatalny prognostyk. Mimo epidemii popyt rośnie jeszcze mocniej.

Jaki będzie 2021 rok, jeśli chodzi o ceny mieszkań? Większość analityków spodziewa się kilkuprocentowych wzrostów. I to dobra wiadomość, bo oznacza zejście z dwucyfrowej dynamiki.