Raty kredytów hipotecznych eksplodowały. Kredytobiorcy wciąż mają kilka opcji obrony

Trwają prace nad zastąpieniem stawki WIBOR przez inny, korzystniejszy dla kredytobiorców mechanizm wyliczania oprocentowania kredytów hipotecznych, ale na razie trzeba sobie radzić tak, jak to obecnie możliwe. UOKiK nie może nakazać bankom obniżenia rat, ale może przygotować poradnik dla osób, które chciałyby zmniejszyć obciążenie finansowe swojego kredytu.

Chróstny przekonuje, że narzędzia wsparcia, które gwarantują polskie przepisy, mogą przynieść znaczącą ulgę tym kredytobiorcom hipotecznym, dla których spłata rat kredytu hipotecznego stanowi poważne obciążenie budżetu domowego. Poniżej przedstawiamy możliwości, jakie według UOKiK-u mają posiadacze kredytów hipotecznych.

Jeśli nie skorzystaliśmy z pomocy dla kredytobiorców w ramach ustaw covidowych, a właśnie straciliśmy pracę lub główne źródło utrzymania, możemy dostać pomoc w ramach niedawno ogłoszonych przez rząd wakacji kredytowych. Do trzech miesięcy możemy zawiesić spłatę kredytu, a bank nie naliczy za to dodatkowych odsetek ani innych kosztów. UOKiK podkreśla, że Pamiętajmy, iż ustawowe wakacje kredytowe są dla konsumenta finansowo korzystniejsze niż bankowe memorandum kredytowe.

Jak wystąpić o wakacje kredytowe? Jak to zrobić? Trzeba złożyć wniosek do banku, korzystając z formularza na stronie finanse.uokik.gov.pl. Bank zawiesza wykonanie umowy od chwili otrzymania wniosku. Jeśli mieliśmy ubezpieczenie związane z kredytem, bank poinformuje nas o wysokości składki, którą będziemy opłacali. Okres kredytowania, jak i wszystkie terminy przewidziane w umowie kredytu, przedłużą się o okres zawieszenia spłaty kredytu.

UOKiK radzi, by ponegocjować z bankiem. Zgodnie z dostępnymi na rynku ofertami, stałe oprocentowanie obowiązuje przez pewien okres – jest to przeważnie 5 lat – i bank może w umowie zastrzec opłatę, gdy nadpłacimy kredyt w tym czasie. W sytuacji rosnących stóp procentowych proponowane przez banki okresowo stałe stopy procentowe są zazwyczaj wyższe od obecnego poziomu stóp referencyjnych WIBOR 3M lub 6M, jednak masz wówczas gwarancję, że przez najbliższe lata wysokość twojej raty się nie zmieni – zwraca uwagę UOKiK.

Zanim jednak zawrzesz aneks do umowy, zweryfikuj wnikliwie jego treść, policz i zastanów się, czy przejście na stałą stopę procentową będzie dla ciebie opłacalne – stopy procentowe, które obecnie rosną, w przyszłości mogą zarówno wzrosnąć, jak i podlegać obniżce. Przy stałym oprocentowaniu kredytu rata pozostanie na uzgodnionym poziomie – przypomina UOKiK.

Może się zdarzyć, że mamy kredyt ze stosunkowo wysoką marżą (np. ponad 2,5 proc.), bo podpisywaliśmy umowę w czasach, gdy banki stosowały wysokie marże. W takim przypadku możemy spróbować negocjacji z bankiem – zwłaszcza gdy już spłaciliśmy istotną część zadłużenia i cena nieruchomości wzrosła. W takim przypadku zmniejsza się wskaźnik LTV, czyli stosunek zadłużenia do wartości mieszkania, w związku z tym marża w obecnych warunkach byłaby niższa.

Inną opcją jest wystąpienie o zmianę kredytu na tańszy w innym banku, a wtedy różnica w marżach obniży ratę kredytu. Taka zmiana będzie obowiązywać przez cały okres kredytowania. Pamiętaj, że zmiana banku może wymagać zebrania wielu dokumentów, wiązać się z dodatkowymi kosztami, na przykład notarialnymi, pośrednictwa czy wynikającymi wcześniejszej spłaty w banku macierzystym – przypomina UOKiK.

Rządowy fundusz ma zapewniać finansową pomoc kredytobiorcom w trudnej sytuacji. Można ubiegać się o zwrotną pożyczkę na spłatę zadłużenia w następujących przypadkach: gdy rata stanowi połowę dochodów rozporządzalnych kredytobiorców lub gdy dochód gospodarstwa domowego po odjęciu raty jest niższy niż 1200 zł na osobę (a dla jednoosobowego gospodarstwa domowego jest niższy niż 1552 zł) lub gdy straciliśmy pracę.

Wsparcie jest przyznawane na okres maksymalnie 3 lat, jest wypłacane w miesięcznych transzach, które wynoszą tyle ile rata kredytu, nawet do 2 tys. zł miesięcznie. Spłata tej pożyczki odbywa się w 144 nieoprocentowanych ratach, z których część, czyli 44 raty może zostać umorzona, jeśli pozostałe 100 rat jest spłaconych w terminie. Aby skorzystać z pomocy Funduszu, trzeba złożyć odpowiedni wniosek w swoim banku.

Niezależnie od ustawowych wakacji kredytowych niektóre banki proponują również możliwość czasowego zawieszenia spłaty kredytu na swoich warunkach ustalonych w umowie. Nie jest to narzędzie bezpłatne – dokładnie zweryfikuj wówczas koszt tego typu rozwiązania. Najczęściej wiąże się ono z wydłużeniem okresu kredytowania bądź zwiększeniem wysokości kolejnych raty kredytu. Ostatecznie koszty kredytu będą wyższe – ostrzega UOKiK.

Wydłużając okres spłaty kredytu, z jednej strony obniżamy wysokość bieżącej raty, ale jednocześnie rosną łączne koszty kredytu, bo przez dłuższy okres będziemy spłacać odsetki. Miej na uwadze, że przy wysokich stopach procentowych i dłuższym czasie pozostałym do spłaty kredytu, jak dwadzieścia pięć lat lub więcej, nie należy się spodziewać znaczącego spadku raty w związku z wydłużeniem okresu spłaty – radzi UOKiK.

Jeżeli nasz bank wyrazi zgodę na wydłużenie okresu spłaty, to taka zmiana umowy wiąże się z zawarciem aneksu, który również może być odpłatny, dlatego trzeba dokładnie sprawdzić to w tabeli opłat i prowizji, a najlepiej poprosić bank o dokładną symulację zmiany wysokości raty.

Nie jest to oczywiści opcja dla tych, którzy mają kłopot z uzbieraniem na ratę, lecz dla osób ze sporymi oszczędnościami, które mogą wykorzystać do obniżenia kosztów kredytu. Wcześniejsza spłata całości lub części kredytu umożliwia zmniejszenie wysokości rat, lub skrócenie okresu kredytowania, bo obniżeniu ulega zarówno pozostająca kwota do spłaty, jak i odsetki od niej.

UOKiK zwraca uwagę, że nadpłata kredytu może dać nam większe korzyści niż wiele inwestycji. Warto wiedzieć, że w ciągu trzech lat od zaciągnięcia kredytu możemy to zrobić bez ponoszenia żadnych kosztów. Jeśli upłynął dłuższy czas, trzeba sprawdzić w swojej umowie kredytowej, czy za wcześniejszą spłatę kredytu bank może pobrać opłatę i w jakiej wysokości. UOKiK przypomina, że dla umów zawartych po 22 lipca 2017 r. wysokość tej opłaty i możliwości jej pobierania określa ustawa o kredycie hipotecznym. 

Czytaj też: Odsetki ustawowe - ile wynoszą w 2023 roku i jak je obliczyć?

Pamiętaj, jeśli spłacisz część lub całość kredytu przed terminem i skróceniu ulegnie okres spłaty kredytu – bank musi oddać ci proporcjonalną część opłat stanowiących całkowity koszt kredytu. Ta proporcjonalna obniżka powinna odpowiadać skróceniu okresu spłaty i być wyliczona metodą liniową – tłumaczy UOKiK.

Urząd przygotował specjalny kalkulator, w którym sprawdzimy, jak orientacyjnie będzie się kształtować rata kredytu, gdy zwiększy się jego oprocentowanie. Dzięki niemu zobaczymy też, czy w przypadku nadpłaty korzystniejsze będzie zmniejszenie raty, czy skrócenie okresu kredytowania.

UOKiK radzi, by odkładać część pieniędzy jako poduszkę finansową na zabezpieczenie w przyszłości spłaty wyższych rat na wypadek wystąpienia niespodziewanych okoliczności, na przykład utraty pracy czy jeszcze wyższego wzrostu stóp procentowych. Jeśli możesz, ogranicz choćby minimalnie konsumpcję, aby drobnymi, regularnymi krokami budować zabezpieczenie finansowe i oszczędności na nieprzewidziane zdarzenia w przyszłości – radzi urząd.

Jeśli żaden z wymienionych sposobów nas nie ratuje i koszty kredytu hipotecznego nas przerastają, UOKiK radzi, by pomyśleć o trudnej decyzji o sprzedaży lub zamianie swojego mieszkania na tańsze. Dzięki temu znacząco zmniejszysz koszty obciążeń finansowych, w szczególności poprzez nadpłatę lub spłatę posiadanego kredytu uzyskaną różnicą – pisze UOKiK.