Deweloperzy tak pocisnęli, że pobili rekord. Od tylu nowych mieszkań może zakręcić się w głowie

W listopadzie deweloperzy oddali do użytkowania ponad 16 tys. mieszkań – wynika z danych GUS. To najlepszy wynik nie tylko w 2021 roku, ale w historii – wskazują Bartosz Turek i Oskar Sękowski z HRE Investments.

Zdaniem analityków to już niemal pewne, że w tym roku powstanie około 230 tysięcy nowych domów i mieszkań. Na ten wynik zapracują przede wszystkim deweloperzy, ale również inwestorzy indywidualni, gminy i spółdzielnie mieszkaniowe.

Drogę do pokonania zeszłorocznego rekordu wyraźnie ułatwiły dane za listopad, które opublikował GUS. Okazuje się, że w ciągu zaledwie jednego miesiąca w Polsce oddano do użytkowania 24,1 tysięcy nowych mieszkań i domów. Ostatnio lepszy wynik zanotowaliśmy w grudniu 2008 roku – przypominają Bartosz Turek i Oskar Sękowski.

Ich zdaniem dokonania deweloperów, którzy oddali do użytku 16,2 tys. mieszkań, są tutaj kluczowe.

Bizblog.pl poleca

To najwyższy wynik w historii, lepszy o 34 proc. lepszy niż przed miesiącem i o 19 proc. niż w listopadzie ubiegłego roku – podkreślają eksperci HRE Investments.

Dane te są ważne także z powodów rachunkowych – podkreślają eksperci. Firmy deweloperskie mogą bowiem zaksięgować przychody ze sprzedaży mieszkań dopiero po oddaniu lokali do użytkowania. Przeciętny blok mieszkalny buduje się w Polsce dwa lata, a od decyzji o zakupie ziemi do oddania kluczy do mieszkań nowym lokatorom często mija kilka lat.

Co z liczbą pozwoleń i rozpoczętymi budowami?

Analitycy HRE Investments podkreślają, że dlatego bacznie należy się przyglądać informacjom o obecnie wydawanych pozwoleniach na budowę oraz o liczbie mieszkań, których budowę rozpoczęto.

To one świadczą w większym stopniu o bieżącej koniunkturze – nastrojach zarówno wśród kupujących mieszkania jak i deweloperów

– tłumaczą Turek i Sękowski.

I wskazują, że co prawda w listopadzie nie odnotowano spektakularnych wzrostów obu tych danych, ale powodów do narzekań również nie ma.

W listopadzie firmy budujące mieszkania zaczęły projekty, w których powstanie 12,9 tysięcy mieszkań. Jest to wynik zbliżony do historycznych maksimów. Potwierdza on, że deweloperzy postrzegają koniunkturę pozytywnie pomimo demonizowanych przez wielu obserwatorów podwyżek stóp procentowych – piszą analitycy.

Ten trend potwierdzają szacunki własne HRE Investments. Wynika z nich, że deweloperzy są obecnie w trakcie budowy około 255 tys. nowych mieszkań, o 25 proc. więcej niż przed rokiem.

Spadek popytu na mieszkania? To przejściowe problemy

Szczególnie bacznie warto obserwować dane GUS za kolejne miesiące. Jesteśmy bowiem świadkami skumulowania trzech czynników, które okresowo będą wpływać na spadek popytu na mieszkania – piszą Turek i Sękowski.

Chodzi o:

  • podwyżki stóp procentowych
  • spadek popytu o charakterze sezonowym (okres świąteczno-noworoczny)
  • spadek popytu odroczonego

W trzecim przypadku chodzi zakupy, które w normalnych warunkach zostałyby zrealizowane w 2020 roku, ale ograniczenia w dostępie do kredytu nie pozwoliły na to.

W efekcie na początku 2021 roku obserwowaliśmy ponadstandardowy popyt na mieszkania, który z czasem słabł. Z szacunków HRE Investments wynika, że wspomniany popyt odroczony został zrealizowany jedynie w około połowie – wyjaśniają eksperci.

I przekonują, że obecnie to właśnie kumulacji tych trzech czynników zawdzięczamy ochłodzenie popytu na mieszkania, co z kolei może przełożyć się na zachowawcze rozpoczynanie nowych inwestycji przez niektórych deweloperów.

Istnieje duże prawdopodobieństwo, że i tym razem taka strategia okaże się niesłuszna. Wszystko dlatego, że wspomniane czynniki obniżające popyt są w dużej mierze zawirowaniami przejściowymi – przekonują Turek i Sękowski.

Tak jest w przypadku ze spadkiem, który co roku obserwujemy w grudniu, a który potem skutkuje dynamicznym wzrostem transakcji w marcu. W przypadku popytu odroczonego do odbicia może natomiast dojść pod koniec maja, gdy ruszy program kredytów bez wkładu własnego.

Jeśli chodzi o problem rosnących stóp procentowych, to z analizy HRE Investments wynika, że Polacy mogą po prostu przywyknąć do wyższych odsetek. Pod warunkiem oczywiście, że stopa referencyjna NBP nie poszybuje zbyt wysoko.

Warto pamiętać, że podstawowa stopa procentowa ma co prawda według prognoz w 2022 roku wzrosnąć, ale i tak ma stanowić tylko część prognozowanej na przyszły rok inflacji – zaznaczają Turek i Sękowski.

Ich zdaniem ma to znaczenie, bo część kupujących mieszkania ucieka w ten sposób przed inflacją.

Popyt na mieszkania stymulowany jest realnie ujemnym oprocentowaniem lokat czy bardzo niskim, obecnie wciąż nawet ujemnym, realnym oprocentowaniem kredytów hipotecznych – czytamy w analizie.

Jak przekonują eksperci, mimo zapowiedzi stopniowej normalizacji wciąż nie widać szans na wyższe niż inflacja, oprocentowanie lokat bankowych. I właśnie dlatego w kolejnych kwartałach Polacy dalej będą kupować mieszkania.