Ceny mieszkań oszalały, a Polacy i tak kupują jak w amoku. Jest gdzieś kres tego wariactwa?

Minister rozwoju Jadwiga Emilewicz szacuje, że brakuje nam 2 mln mieszkań. Możliwe jednak, że mocno nie doszacowuje tej liczby. Mimo że deweloperzy budują na potęgę, ciągle zwiększając podaż, ceny mieszkań nie chcą przestać rosnąć. Zadłużamy się jak szaleni, żeby kupić, póki jeszcze „tanio”, a próg bólu nieustannie się przesuwa.

– Satysfakcjonująca liczba mieszkań na 1 tys. mieszkańców to 440. W Polsce na 1 tys. osób mamy 370 mieszkań. Brakuje więc 2 mln mieszkań

– szacuje minister rozwoju Jadwiga Emilewicz.

Rozumowanie logiczne, ale te liczby mogą być niedoszacowane, bo nie biorą pod uwagę dodatkowych czynników. Po pierwsze, z szacunków HRE Think Tank wynika, że w najbliższych latach będzie rosła liczba gospodarstw domowych, co może spowodować, że dziura na rynku mieszkaniowym powiększy się do 2,9 mln mieszkań.

Po drugie, analitycy HRE Think Tank podkreślają, że wyliczenia te zupełnie nie biorą pod uwagę w ostatnich latach przybyło nam co najmniej milion emigrantów zarobkowych, głównie z Ukrainy, którzy przecież też muszą gdzieś mieszkać. Dziura rośnie do prawie 4 mln. No dobrze, załóżmy, że ze względu na wysokie ceny najmu nie każdy wynajmuje mieszkanie samodzielnie, ale przeciętnie w dwie osoby. Wtedy i tam mamy z grubsza 3,5 mln mieszkań za mało.

Bizblog.pl poleca

Budujemy jak szaleni

Ssanie na rynku jest ogromne, a deweloperzy próbują zasypywać dziurę mieszkaniową w rekordowym tempie. Jak wynika z ostatnich danych GUS, w 2019 r. oddano du użytku 207,2 tys. lokali mieszkalnych, o 12 proc. proc. więcej niż w 2018 r. i  jednocześnie najwięcej od 1980 r.

130,9 tys. z tych mieszkań zostało wybudowanych przez deweloperów. To liczba, która jeszcze nigdy w historii nie została osiągnięta. Rok 2019 był naprawdę rekordowy. I zapowiada się, że ten boom wcale się nie załamie.

Patrząc na plany deweloperów widoczne w tabelach GUS, widać, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy rozpoczęto budowę kolejnych 237,3 tys. lokali mieszkalnych, z czego za 142 tys. stoją deweloperzy. Wydano też 268,5 tys. pozwoleń na budowę, z czego 167,3 tys. deweloperom. Szykują się zatem kolejne rekordy.

Wzrosty cen nie wyhamują?

Mimo że podaż ciągle się zwiększa, ceny wcale nie spadają, przeciwnie, rosną i to bardzo dynamicznie. Z danych Eurostatu wynika, że w III kwartale 2019 r. ceny w Polsce wzrosły średnio o 9 proc. rok do roku – to jeden z najwyższych wyników w Unii Europejskiej. Szybciej ceny wzrastały w tym okresie jedynie na Łotwie (14 proc.), Słowacji i Luksemburgu (11 proc.) oraz Portugalii (10 proc.).

Ale analitycy firmy doradczej Expander zwracają uwagę na szerszy horyzont. Gdyby spojrzeć, o ile wzrosły ceny od dołka na rynku nieruchomości, czyli od I kwartału 2013 r., okazuje się, że Polska jest nawet ciut poniżej europejskiej średniej. O tamtego czasu ceny wzrosły w Polsce o 26 proc., podczas gdy średnia dla całej Unii to 27 proc. W porównaniu do państw naszego regionu wypadamy więc słabo. Na Słowacji ceny mieszkań od I kw. 2013 r. wzrosły o 44 proc., w Czechach o 53 proc., a na Węgrzech aż o 88 proc. Dlaczego? Bo Węgrzy mają najniższą na świecie realną stopę procentową, a więc wartość wyrażającą oprocentowanie z uwzględnieniem poziomu inflacji. U naszych bratanków jest to -3,1 proc.

Jarosław Sadowski z Expandera przestrzega, że w Polsce może być podobnie. Po tym, ja inflacja wystrzeliła do 3,4 proc., realna stopa procentowa wynosi -1,9 proc. A to w skali świata plasuje nas tuż za Węgrami i Indiami.

A więc pokrzykiwania, że mieszkania są w Polsce drogie mogą potrwać jeszcze długo i stawać się coraz głośniejsze, bo taniej wcale nie musi być. Przeciwnie.

10,4 tys. zł za metr nowego mieszkania w Warszawie (dane JLL po trzecim kwartale 2019 r.) to z jednej strony bardzo dużo, ale z drugiej… chętnych na zakupy wciąż nie brakuje.

Danych za czwarty kwartał jeszcze nie ma, ale wiele wskazuje na to, że stawki na koniec 2019 r. będą jeszcze wyższe

– pisze z kolei Marcin Krasoń z Obido.

I pomyśleć, że już w 2018 r. wielu próbowało wieszczyć załamanie na rynku nieruchomości.

Fajnie, fajnie, ale uwaga na kredyty

Na tej mieszkaniowej hossie korzystaj oczywiście banki. W 2019 r. Polacy zadłużyli się na zakup mieszkania na kwotę 65 mld zł – to najwięcej od czasów boomu z lat 2007-2008. Trzeba jednak zaznaczyć, że wówczas średnie wynagrodzenie w Polsce było znacznie niższe, dziś więc ryzyko takiego zadłużania się jest niższe. Wówczas zarabialiśmy średnio 2700 zł, dziś 5600 zł brutto, a więc ponad dwa razy więcej.

Ostrożni powinniśmy być jednak z innego względu. Wartość udzielonych kredytów rośnie przede wszystkim nie ze względu na liczbę udzielanych kredytów, ale ze względu na ich wartość. Mieszkania drożeją, więcej trzeba pożyczyć, żeby je kupić, to jasne.

Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w 2019 r. wartość kredytów hipotecznych wzrosła o 15 proc., podczas gdy ich liczba jedynie o 4 proc. Wzrost wartości zaskoczył nawet analityków BIK, którzy spodziewali się 8 zamiast 15 proc. Widać niedoszacowali wzrostu cen mieszkań. I samych kupujących, który wysokie ceny wcale nie odstraszają. Kupują, dopóki jest „tanio”?

Na to „tanio” składają się nie tylko ceny mieszkań, ale też koszt pieniądza, bo około połowa mieszkań kupowana jest na kredyt. Dziś mamy w Polsce rekordowo niskie stopy procentowe, ale tak nie będzie wiecznie. Warto o tym pamiętać, żebyśmy nie doigrali się problemu na skalę tego frankowego.