Historia zatoczyła koło. I oto zaczynamy nową odsłonę kredytowego szaleństwa

Według najnowszej ankiety NBP przeprowadzonej wśród banków działających w Polsce popyt na kredyty mieszkaniowe ostatnio bardzo szybko rośnie i jest właśnie największy od 2008 roku. Albo będąc bardziej precyzyjnym: o wzroście popytu na kredyty donosi największy od 13 lat odsetek banków. Mówiąc inaczej: rzucamy się na te kredyty tak ochoczo, jak to ostatni raz robiliśmy, gdy królowały franki szwajcarskie.

Co ciekawe niesamowitemu ożywieniu popytu z naszej (konsumentów) strony towarzyszy równie niesamowite ożywienie po stronie banków, jeśli chodzi o warunki udzielania tych kredytów. Znów jest łatwiej je dostać.

Te ułamki na osi pionowej na powyższych wykresach to odsetki netto pozytywnych odpowiedzi udzielanych prze banki na pytania NBP w ankiecie. Na przykład to, że linia dotycząca kryteriów udzielania kredytów jest na poziomie 0,66 oznacza, że wśród wszystkich banków odsetek tych, w których te kryteria złagodzono jest o 66 punktów procentowych wyższy niż odsetek banków, w których je zaostrzono. Na przykład 83 proc. banków złagodziło, a 17 proc. zaostrzyło. Albo 70 proc. złagodziło, a 4 proc. zaostrzyło, natomiast w 26 proc. nic się nie zmieniło. Na wykresie widać wyraźnie, że zjawisko łagodzenia kryteriów udzielania kredytów jest rekordowo duże w ciągu ostatnich blisko dwudziestu lat. Banki także na rekordową skalę łagodzą warunek dotyczący wielkości wkładu własnego.

Wygląda na to, że wzmożony popyt spotka się z adekwatną odpowiedzią i efektem będzie nagły i szybki przyrost liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych. Wywoła to zapewne dalszy wzrost cen mieszkań, ale ważniejsze jest tu pojawiające się w sposób oczywisty pytanie: co może pójść nie tak? Bo ostatnio, gdy mieliśmy taką sytuację, czyli w 2008 roku pewne rzeczy poszły dość mocno nie tak.

Wtedy i klienci banków i same banki nie doszacowały ryzyka walutowego. Do tego chyba nikt wtedy w bankach nie przeczytał dyrektywy unijnej z 1993 roku, która już wtedy obowiązywała, a dziś jest fundamentem każdej sprawy sądowej w sprawie kredytów frankowych. A może przeczytał, ale zbagatelizował albo nie zrozumiał. Wszak banki dziś mają spory problem ze zrozumieniem tego, co dzieje się w sądach, chociaż powinny zacząć to rozumieć, bo kosztuje je to coraz więcej pieniędzy.

Obecnie oczywiście nie ma takiej możliwości, że ktoś nie doceni ryzyka walutowego, bo kredytów walutowych już nie ma. Ale to nie znaczy, że nie ma innych ryzyk, które można zbagatelizować na fali nadmiernego optymizmu. W sytuacji, w której kredyt jest w tej samej walucie, w której się zarabia, głównym ryzykiem staje się to związane ze stopą procentową.

Można się domyślać, że jedną z najważniejszych przyczyn wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe jest właśnie historycznie niski poziom stopy procentowej, czyli to, że kredyty są tanie. NBP trzyma stopy blisko zera od roku, obniżył je tam, aby wspierać gospodarkę w samym środku pandemicznej recesji. Wtedy też nikt nie kwapił się do zaciągania kredytów, bo nikt nie wiedział, jak będzie wyglądać świat i gospodarka chociażby za pół roku. Dziś mamy szczepionki, największe zagrożenie związane z COVID-19 chyba minęło, można więc iść pożyczać pieniądze, bo są rekordowo nisko oprocentowane.

Trzeba jednak pamiętać o tym, że to oprocentowanie w przypadku kredytu na przykład na 20 lat raczej na pewno się zmieni. W związku z tym, że dziś jest prawie zerowe, ta zmiana będzie oznaczać wzrost. Tak więc każdy, kto dziś bierze kredyt mieszkaniowy w banku i przelicza sobie w internetowych kalkulatorach, jaka mu wyjdzie miesięczna rata, powinien sobie ją przeliczać po stopie procentowej wyższej niż dzisiejsza. Tak będzie bezpieczniej. Jeśli dziś można dostać kredyt na 2,5 albo 3 proc. rocznie, to lepiej policzyć sobie odsetki przy 5 proc. i zobaczyć, czy na takie też nas stać. Jeśli tak, to w porządku.

Rada Polityki Pieniężnej wprawdzie wciąż się upiera, że nie będzie podnosić stóp procentowych, ale jej obietnice dotyczą tylko tej kadencji, a ta kończy się już w połowie przyszłego roku. Biorąc pod uwagę to, że inflacja właśnie nam podskoczyła powyżej czterech procent, a ekonomiści w znakomitej większości są przekonani, że nie zejdzie ona prędko wyraźnie niżej, można oczekiwać, że w przyszłym roku te stopy procentowe jednak wzrosną i koszt obsługi kredytu zrobi się większy.

Banki oczywiście powinny przedstawić tę perspektywę tak jasno, jak tylko się da, ale można się obawiać o to, czy to zrobią, nie tylko dlatego, że takie działanie może hamować przyrost wyników sprzedażowych w banku, ale także z powodu, którego kiedyś nie było: dziś kontakt z bankiem częściej niż dotychczas jest wirtualny, za pomocą internetu, często smartfona. Kredyt gotówkowy albo zwiększenie limitu w karcie kredytowej można załatwić, nie wstając z fotela. Okazji do tego, aby rzetelnie wytłumaczyć klientowi wszystkie ryzyka, które bierze na siebie, zaciągając kredyt, jest mniej.

Przed nami więc kumulacja czynników potencjalnie ryzykownych, które często sprzyjają różnym mniejszym lub większym wypadkom. To nie znaczy, że na pewno coś się stanie, ale proszę na siebie uważać z tymi kredytami.

Rafał Hirsch – dziennikarz ekonomiczny, nagradzany między innymi przez NBP (Najlepszy dziennikarz ekonomiczny 2008) i Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych (Heros Rynku Kapitałowego 2012). Współtwórca m.in. TVN CNBC i next.gazeta.pl. Obecnie współpracownik Business Insidera i Tok FM.