Tak, to prawda, kupujemy już nawet rudery na zadupiu. Ceny mieszkań szybują na wyżynach absurdu, a desperacja rośnie
Ceny mieszkań ani myślą spadać. Ba, wygląda na to, że Polacy przestali wierzyć, że to może wkrótce nastąpić. A to bardzo zła wiadomość, bo w ten sposób ceny mieszkań mogą wymknąć się spod kontroli. Widzieliście, o ile w ciągu roku zdrożały w Gdyni?
Ceny mieszkań rosną coraz szybciej. Z danych NBP wynika, że w drugim kwartale wzrost wyniósł 10 proc. rok do roku. W większości polskich miast drożały w dwucyfrowym tempie, a spadły jedynie w Opolu.
Bartosz Turek Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments uważa jednak, że może to być efekt wysokiej bazy sprzed roku.
Rok wcześniej w Opolu bank centralny zanotował 10-proc. podwyżkę cen mieszkań nowych i to w ciągu zaledwie kwartału
– wskazuje.
Biorąc pod uwagę ceny mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) przeciętna cena transakcyjna mieszkania na rynku pierwotnym wzrosła o ponad 11 proc., a na rynku wtórnym o 9 proc.
Do największych podwyżek doszło w Gdyni, gdzie ceny poszybowały rok do roku aż o 24 proc., w Lublinie mieszkania zdrożały o 19 proc., a w Gdańsku, Szczecinie i Zielonej Górze o 16 proc.
Nie powinno być zaskoczeniem, że bardzo wysoki popyt na nieruchomości przełożył się w ostatnich miesiącach na rosnące ceny. Wszystko to dzieje się dlatego, że chętnych do zakupu mieszkań jest więcej niż mieszkań dostępnych do sprzedaży
– uważa Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Drożeją mieszkania na rynku wtórnym
Pamiętacie, jak pod koniec czerwca Agata Kołodziej alarmowała, że Polacy kupują już rudery na zadupiu?
Klienci kupują praktycznie wszystko, nawet mieszkania w kiepskich lokalizacjach i w złym stanie. Owładnięci nieruchomościowym szaleństwem Polacy są przekonani, że inwestycja w nieruchomości to bezpieczna lokata kapitału, ale mogą się srogo zawieźć.
Teraz te informacje znajdują potwierdzenie w oficjalnych statystykach. W drugim kwartale metr kwadratowy nowego mieszkania zdrożał o 2 proc., natomiast z rynku wtórnego 2,5-krotnie więcej. 5-proc. skok cen z drugiej ręki w opinii Bartosza Turka może być rezultatem nadrabiania zaległości, bo wcześniej wzrosty cen mieszkań były wyraźnie wolniejsze niż nowych.
Czy wzrost cen mieszkań w końcu spowolni?
Zła informacja jest taka, że gdyby to tempo się utrzymało, to za rok mieszkania używane byłyby o ponad 20 proc. droższe niż dziś
– zauważa Bartosz Turek.
Jego zdaniem jest to jednak mało prawdopodobne, bo dynamiczny wzrost cen, z którym mamy czynienia od początku roku zawdzięczamy przede wszystkim większej dostępności kredytów i zniesieniu obostrzeń wprowadzonych w związku z wybuchem trzeciej fali covida.
Polacy zapragnęli zrealizować marzenia o zakupie mieszkania, które wcześniej przez długi czas odwlekali na później
– wskazuje.
Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że popyt najbardziej wzrósł w maju, gdy w przeliczeniu na jeden dzień roboczy do banków trafiało średnio 2,5 tys. wniosków kredytowych. W kolejnych było ich już wyraźnie mniej.
Zdaniem Bartosza Turka, jeśli hipoteza o normalizacji popytu jest słuszna, wzrosty cen w kolejnych miesiącach spowolnią.
Czas pokaże czy tak faktycznie będzie. Bez wątpienia byłby to lepszy dla rynku scenariusz
– podkreślił.
W ocenie Bartosza Kurka dalszy wzrost cen mógłby doprowadzić do groźnej sytuacji, gdy ceny mieszkań rosłyby znacznie szybciej niż pensje rodaków
Dotychczas przez wiele lat udawało się utrzymać między tymi zmianami względną równowagę, której zazdrościć nam może większość krajów europejskich – zauważa Bartosz Turek.
Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, wskazuje jednak, że różnica między średnią ceną metra kwadratowego w siedmiu największych miastach a dochodami netto pary o przeciętnych dochodach wynosiła w drugim kwartale 2021 r. 1057 zł. Dla porównania w czwartym kwartale 2017 r. było to tylko 119 zł.
Wciąż jest to jednak dużo mniejsza niż w szczycie poprzedniej bańki, kiedy było to 3 764 zł – zauważa Jarosław Sadowski.
Ekspert Expandera odniósł się do spekulacji o dojrzewającej na rynku mieszkaniowym bańce cenowej.
Ogólnie można powiedzieć, że na rynku nieruchomości mamy z nią do czynienia wtedy, gdy ceny osiągają absurdalne poziomy – tłumaczy Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.
I dodaje, że chodzi o sytuację, gdy nie mają znaczenia dochody mieszkańców w okolicy ani ile można zyskać na wynajmie.
Zakupy są dokonywane tylko dlatego, że kupujący wierzą, że za chwilę będzie jeszcze drożej – konkluduje Jarosław Sadowski.
I ocenia, że istnieje znaczne ryzyko ziszczenia takiego scenariusza, ponieważ nowe mieszkania drożeją średnio o 12 proc. rocznie, oprocentowanie lokat bankowych jest bliskie zera, a inflacja dobiła ostatnio do 5 proc.
Posiadający oszczędności chcą je ochronić przed utratą wartości. Kupują więc mieszkania
– wskazuje analityk Expandera.
