Zaskakujące efekty podwyżki stóp procentowych. Polacy kupili jeszcze więcej mieszkań

Poziom stóp procentowych rośnie błyskawicznie przyprószając głowy polskich kredytobiorców okazałą siwizną. Ale nie tylko oni mają powody do niepokoju. Na kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej z zapartym tchem czekają również deweloperzy. O tym, jak zamieszanie na rynku kredytów hipotecznych wpłynie na ceny nieruchomości, rozmawiamy z Tomaszem Narkunem, analitykiem branży mieszkaniowej

Adam Sieńko, Bizblog.pl: Podniesienie stóp procentowych przez RPP pohamuje apetyt Kowalskich na mieszkania?

Tomasz Narkun: Myślę, że popyt hamuje, ale głównie przez wysokie ceny nieruchomości. Ostatnia podwyżka nie wywołała paniki na rynku. Decyzja RPP oznacza w przypadku większości kredytobiorców wzrost kosztów miesięcznej raty średnio o 200-400 zł.

Ale w perspektywie są kolejne podwyżki. Eksperci wskazują, że stopa referencyjna może w 2022 r. skoczyć do 3 proc.  

Bez wątpienia wszyscy na to liczą. Na rynku nie brakuje głosów, że będziemy mieli wtedy wysyp mieszkań.

A będziemy?

Nie sądzę. A przynajmniej nie na naszym rynku. Żeby doszło do paniki, stopy musiałby pójść w górę na poziom 7-10 proc. Nowa wysokość stóp sprawi raczej, że zaczniemy uważniej oglądać każdą złotówkę. Im większe obciążenie raty kredytu w stosunku do budżetu domowego, tym bardziej Polacy będą skłonni do zaciskania pasa. Spadnie konsumpcja. Zaczniemy rezygnować z wyjść do kina, restauracji. Tak będą wyglądały pierwsze reakcje na podwyżki.

Spadnie liczba wniosków kredytowych?

To już nie jest takie oczywiste. Paradoksalnie, gdy RPP po raz pierwszy dała sygnał do podwyżek, Polacy zaczęli pospiesznie załatwiać nowe kredyty, by nie stracić zdolności. Choć myślę, że tym razem to zjawisko nie będzie występowało w takiej skali.

To reakcje konsumentów. A deweloperzy?

Liczą się ze spadkiem popytu w przyszłym roku.

Wiadomo, o ile?

O 20-30 proc.

Czyli inwestorzy nakręcający ceny odpuścili?

To wynika z wielu czynników. Po pierwsze wzrost cen mieszkań wykluczył z tego wyścigu młodych ludzi. Osoby, które lokowały nadmiar gotówki w nieruchomościach, w większości już to zrobiły. Krótko mówiąc: ci co mieli wydać, wydali. Reszta będzie obserwować rynek. Znam inwestorów, którzy kupili kilkanaście mieszkań, ale przy obecnych cenach stwierdzili, że wstrzymają się z dalszymi zakupami. Wolą poczekać na rozwój sytuacji.

Trzecią grupą jest rynek flipperski, który do tej pory bazował na dynamicznym wzroście cen. Teraz flipperzy nie są już tak pewni przyszłych zysków. Tym bardziej, że Ministerstwo Rozwoju szykuje podatek antyspekulacyjny od szybkiej sprzedaży. Flipperzy się wystraszyli i zniknęli z biur deweloperów, przenosząc się na najtańsze mieszkania z rynku wtórnego.

Czyli czeka nas rok spokoju?

Rynek się schłodził, ale moim zdaniem wszystkim wyjdzie to na dobre. Z punktu widzenia deweloperów najlepsze są stabilne roczne wzrosty, a nie takie szarpane momenty, które widzieliśmy w ostatnich czasie. To ostatnie zawsze prowadzi finalnie do głębszego spadku popytu i on rzeczywiście jest prognozowany w przyszłym roku.

Co będzie w największym stopniu kształtować ceny mieszkań w 2022r. ? Ceny surowców, jak aluminium, szkło, stal, beton?

Branża deweloperska będzie się zmagała z problemem rosnących cen materiałów budowlanych i spadającym popytem jednocześnie

Jak to pogodzić?

Z analiz wynika, że w przyszłym roku nie będzie nerwowych ruchów. Cena mieszkań, które są wystawione na sprzedaż, nie spadnie Pytanie, co z nowymi inwestycjami. One będą powstawały na nowo zakupionych, nawet kilkukrotnie droższych gruntach.

Dużo się mówiło ostatnio o marżach sięgających 140 tys. zł brutto. Deweloperzy będą schodzić z zysków?

Będą próbowały je obronić. Firma deweloperskie muszą zarabiać, bo kupują grunty, muszą mieć wkłady na kolejne inwestycje. Mówimy o milionach złotych. Przy zarobkach rzędu 5 proc. nie będą się rozwijać. Muszą mieć zapas gotówki na nieprzewidziane sytuacje jak wzrost cen materiałów.

Ale w ubiegłym roku marże były dwa razy wyższe niż po kryzysie z 2009 r.

Niech będzie. 140 tys. zł. Okej. Ale od jakiej kwoty? Bo 140 tys. od 600 tys., a 140 tys. od 300 tys. to zupełnie różne procentowo marże. Ten wzrost wynika z rosnących cen mieszkań. Marżowość jest dość zbliżona w ujęciu rok do roku.

Inna sprawa, że musimy pamiętać, że to nie jest zysk netto. Od tego trzeba odjąć utrzymanie administracji, sprzedaży, podatki. Z marży brutto zostaje połowa.

Przyszły rok będzie rokiem obserwacji. Przez ostatnie lata deweloperzy zdążyli zarobić. Jeżeli liczba rezerwacji spadnie, zaczną się zastanawiać, czy masowo rozpoczynać nowe inwestycje. Może zdecydują się na regulowanie cen podażą. Nikt nie będzie jednak nerwowo reagował na spadek popytu