Spekulanci sprzedają i płaczą. Nie tego spodziewali się, kupując mieszkania
Oczekiwania sprzedających lokale mieszkaniowe i kupców coraz bardziej się rozjeżdżają. Koniec końców Polacy powiedzieli „pas” rosnącym cenom mieszkań i coraz twardziej negocjują stawki. I to widać, bo różnice między cenami z ogłoszeń a tymi z aktów notarialnych sięgają nawet 2 tys. zł za metr kwadratowy.
Te dwa tysiące na pierwszy rzut oka może wydawać się stosunkowo niewielką kwotą, ale gdy pomnożymy to przez wielkość mieszkania, robi się dużo ciekawiej. Przy 30-metrowej kawalerce daje nam to 60 tys. zł. Przy trzypokojowym lokalu o powierzchni 60 mkw. sprzedający traci 120 tys. zł. A to nie są już małe sumy.
Jasne, zawsze można powiedzieć, że negocjacje cen nie są wymysłem czasów boomu mieszkaniowego. Kupujący targują się o każdą złotówkę od dawien dawna, więc w sumie o co to całe halo? Ano o to, że wcześniej Polacy nie mieli aż tak dużego pola manewru.
Coraz trudniej zarobić na mieszkaniach
Bankier.pl, który zebrał w całość dane Narodowego Banku Polskiego z III kwartału 2020 r. i III kwartału 2021 r., wskazuje, że w większość dużych miast w kraju sprzedawcy idą na coraz większe ustępstwa. W Warszawie na rynku wtórnym różnice między cenami ofertowymi i transakcyjnymi zwiększyły się o 3,7 p.p. (z 1,9 proc. na 5,6 proc.).
Stolica nie jest jednak do końca reprezentatywna. Tu ssanie na mieszkanie zawsze było największe, bo popyt podbijają mieszkańcy z innych części Polski, przyjeżdżający do pracy i studenci.
W innych metropoliach różnice są już znacznie większe. W Poznaniu zmiana sięga 6,7 p.p. (z 10,7 do 17,4 proc.), a w Łodzi aż 12,7 p.p. (z – 2,7 do 10 proc.).
Innym przypadkiem jest Wrocław. Tu kupujący w porównaniu z ubiegłym rokiem są w stanie ugrać 6,9 p.p. więcej. Nominalnie, podkreśla serwis, przełożyło się to na oszczędność 800 zł na metrze. Na tle reszt szału nie ma. Sęk w tym, że w trzecim kwartale ubiegłego roku wiązało się to z wytargowaniem ceny o prawie 19 proc. niższej niż pierwotna oferta.
Z dość przeciętnym optymizmem na kondycję branży mieszkaniowej mogą też patrzeć deweloperzy. Różnice na rynku pierwotnym w największych miastach zwiększyły się na przestrzeni dwunastu miesięcy o 2 do 5 p.p. Wyjątkiem jest Warszawa, gdzie procenty zmieniły się delikatnie na niekorzyść nabywców.
Boom na mieszkania się kończy?
Ale do brzegu - co właściwie oznaczają te wszystkie liczby? Wygląda na to, że sprawdza się scenariusz, który od miesięcy wieściło wielu ekspertów. Ceny mieszkań dotarły do ściany. Najpierw z biur deweloperów wywiało flipperów i spekulantów. Część z nich pewnie zbyt późno. Zamykając inwestycję liczyli oni z pewnością na walkę klientów o każde lokum i potężne zyski.
Potem wyścig odpuścili sobie młodzi Polacy, dla których kredyt hipoteczny stał się nagle nieosiągalny. A potem prawdopodobnie popyt zaczął siadać. Przypomnijmy, że dane pochodzą z III kwartału 2021 r., więc nie widać w nich jeszcze efektu podnoszenia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej.
W najbliższym czasie sytuacja sprzedających może się stać jeszcze trudniejsza. Decyzja RPP była kubłem zimniej wody wylanej na głowy posiadaczy kredytów w złotówkach. Podniesienie stopy referencyjnej do 2,25 proc. to dopiero początek, rynek oczekuje, że w tym roku roku skoczy ona do 3 proc. To mocno ostudzi rynek mieszkaniowy. A w zasadzie już ostudziło.
Polacy się wystraszyli rosnących stóp procentowych NBP i przestają kupować mieszkania. W czwartym kwartale kupili ich o 14 proc. mniej niż trzy miesiące wcześniej. To dużo? To anomalia, bo od dekady to właśnie na koniec roku sprzedaż skakała w górę i to mocno
– pisała Agata
Jednocześnie deweloperzy budują coraz więcej. W ubiegłym roku powstało ok. 230 tys. nowych lokali. Analitycy PKO BP wieszczą korektę. W skali całego kraju ceny mają wprawdzie wzrosnąć o 4 proc. ale w poszczególnych miastach klienci mogą liczyć na obniżki. Według ekspertów najbardziej prawdopodobne jest to w Poznaniu, Gdańsku i Katowicach.
Spekulanci się sparzyli
Na pęknięcie mitycznej bańki nie ma jednak co liczyć – przekonywał w Bizblog.pl analityk rynku Tomasz Narkun. Jego zdaniem deweloperzy nie muszą spieszyć się z promocjami. Mogą spokojnie obserwować rynek i w razie czego przytrzymać lokale w oczekiwaniu na lepsze czasy. Co innego spekulanci.
W przypadku mieszkań z rynku wtórnego już teraz zauważyliśmy większą skłonność sprzedawców do negocjacji. W pewnym momencie za flipping brali się już nawet przypadkowi ludzi, którzy skuszeni długotrwałą hossą, szukali łatwego zysku. Część z nich boleśnie się teraz przekonuje, że nie jest to takie proste.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań wzrosły w ciągu roku, w zależności od metrażu, o trzy, cztery, czasem sześć czy osiem procent w ciągu roku. Wzrosty rzędu 10 proc. były bardzo rzadkie. To oznacza, że korzyści związane z boomem mieszkaniowym zostały w sporej mierze zjedzone przez spadek popytu. Ba, po uwzględnieniu inflacji można w sumie powiedzieć, że w ostatnim roku spekulacja wcale spekulantom nie popłaciła.
