Nie wiem, co powiedzieć. Właśnie się okazało, że rządowi marzy się krach na rynku mieszkaniowym
Limity cen w programie mieszkań bez wkładu własnego w niektórych miastach są takie, że niemal nie będzie się dało skorzystać z programu. A minister Piotr Uściński na to: bardzo dobrze, rynek skoryguje ceny, żeby dostosować się do tych limitów. Tak? No w takim Szczecinie to musiałby nastąpić krach, bo średnia cena na rynku pierwotnym to 8577 zł za mkw zł, a maksymalna cena w programie: 5810 zł. Czekamy więc na korektę cen o 32 proc.
Program mieszkanie bez wkładu własnego jeszcze nie wszedł w życie, ale zakładam, że mało kto na ten program czeka. I nawet nie dlatego, że stopy procentowe rosną, kredyty drożeją, więc zainteresowanie nimi spada, a przecież kredyt z gwarancją wkładu własnego będzie jeszcze droższy niż taki z wkładem. I nawet nie dlatego, że w międzyczasie część osób straciła zdolność kredytową, bo ta wraz ze wzrostem stóp skurczyła się już o jakieś 30 proc., niektórzy więc wypadli zupełnie z gry.
Kraków, Szczecin i Kielce płaczą
Rzecz w tym, że limity cen mieszkań w wielu miastach są po prostu oderwane od rzeczywistości i wyczynem będzie znaleźć mieszkanie, które zakwalifikuje się do programu.
Niedawno wyliczenia dla największych miast przygotowała firma HRE Investments. Wynika z nich, że mieszkańcy Gorzowa Wielkopolskiego, Bydgoszczy, Olsztyna czy Opola mogą zacierać ręce, bo na rynku wtórnym 70-80 proc. ofert spełnia cenowe kryteria programu.
Jeśli chodzi o oferty mieszkań na rynku pierwotnym, na skorzystanie z programu mogą się nastawiać również mieszkańcy Gorzowa (71 proc. ofert spełnia kryteria cenowe), Olsztyna (64 proc.), Bydgoszczy (62 proc.), ale tu dołącza też Rzeszów (56 proc.).
Nieco mniej korzystnie, ale również bardzo dobrze sytuacja kreuje się w Zielonej Górze. Tu do rządowego programu zalicza się 41 proc. mieszkań używanych i 46 proc. od deweloperów. Nie mają na co narzekać również mieszkańcy Rzeszowa, Białegostoku i Katowic. W miastach tych bowiem limity cen pozwalają zakwalifikować więcej niż 20 proc. mieszkań zarówno z rynku wtórnego jak i pierwotnego
– pisze HRE Investments.
Ale jednocześnie jest wiele miast, w których limity cen narzucone przez ustawę są tak oderwane od rzeczywistości, że znalezienie mieszkania, które spełni kryteria będzie graniczy z cudem. Z programu de facto wykluczeni będą mieszkańcy Krakowa, gdzie na rynku wtórnym tylko 2 proc. ofert spełnia kryteria limitu ceny, Warszawy (6 proc.), czy Lublina (8 proc.), a na rynku pierwotnym Szczecina, gdzie tylko 4 proc. ofert mieści się w limicie ceny, czy Kielc (6 proc.).
Rząd czeka na krach na rynku mieszkaniowym
Co na to wiceminister rozwoju i technologii odpowiedzialny w tym resorcie za budownictwo Piotr Uściński?
Zakładam, że z czasem liczba dostępnych w programie mieszkań będzie rosła, bo inwestorzy zaczną dostosowywać swoją ofertę do warunków programu.
Żeby zobaczyć, jak naiwna to nadzieja, że urzędowe niskie limity cen spowodują spadek cen mieszkań, należy spojrzeć nie tylko, jaki odsetek mieści się w zakładanym limicie (bo rzeczywiście przekroczenie limitu o 100 zł na metrze kwadratowym to nie dramat i sprzedawcy się dostosują), ale jak wielkie są różnice pomiędzy limitem, a ceną rynkową.
W Warszawie w grudniu 2021 r. średnia cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym wynosiła 12 605 zł, a limit to 9705 zł – trudno mi uwierzyć, że deweloperzy obniżą średnie ceny niemal o 3 tys. zł, bo to oznaczałoby obniżkę o 23 proc.
W Krakowie średnia cena mieszkania na ryku pierwotnym to 11371 zł, a limit to 7937 zł – różnica to 3434 zł, czyli 30 proc.
No to jeszcze nieco mniejsze miasta. Lublin – średnia cena na rynku pierwotnym to 7904, a limit – 6617, różnica to 16 proc.
I wspominany już Szczecin. Średnia cena na rynku pierwotnym pod koniec 2021 r. to 8577 zł, tymczasem limit ustawowy to 5810 zł – różnica to 2767 zł, czyli 32 proc.
Owszem, mamy lekkie schłodzenie popytu na mieszkania, ale nie oznacza ono spadków cen, a najwyżej spowolnienie wzrostów, tymczasem wygląda na to, że wiceministrowi marzy się krach na rynku nieruchomości, bo to właśnie musiałoby się wydarzyć, żeby w wielu miastach – i to wcale nie tych największych – program mieszkanie bez wkładu własnego płynnie zadziałał.
