Prywaciarze, wyskakujcie z mieszkań. Koniec z nakręcaniem bańki i trzymaniem kciuków za wzrosty cen

Gabinet premiera Morawieckiego pracuje nad ustawą, która opodatkuje trzymanie pustostanów. Stawki są na razie tajemnicą, ale można w ciemno obstawiać, że po wprowadzeniu nowej daniny na rynku pojawi się trochę nowych lokali.

No to teraz się zacznie. Mieszkanie prawem nie towarem. Jak zaraz sypnie kawalerkami w centrum Warszawy, to będziecie płakać, żeby jakiś lokator wziął je na wynajem, bo chętnych będzie mniej niż M2 do wzięcia.

Dobra, rozpędziłem się trochę w lewicowym uniesieniu, a rzeczywistość nieco od tej wizji będzie odbiegać. A właściwie nie będzie ani trochę podobna, bo w polskich warunkach podatek od pustostanów na razie będzie miał dość symboliczny wymiar. Ale zacznijmy od początku.

Rzeczpospolita” dowiedziała się, że w rządzie trwają prace nad podatkiem od pustych mieszkań. Danina ma ominąć dwa pierwsze posiadane lokale i objąć nieruchomości od trzeciej wzwyż. Analizy trwają. Wiceminister Piotr Uściński z Ministerstwa Rozwoju i Technologii jest na etapie konsultacji branżowych. Stąd do projektu – nie mówiąc już o gotowej ustawie – jest bardzo daleko, więc o szczegółach trudno teraz nawet spekulować.

Eksperci są jednak dość zgodni, że rząd potrzebuje pieniędzy i chce złagodzić trudną sytuację mieszkaniową Polaków. Jednocześnie nikt w ekipie rządzącej nie pali się do uderzania w portfele swojego elektoratu, więc danina powinna objąć możliwie wąską grupę w miarę majętnych osób, nad którymi w trakcie sejmowych głosowań nikt nie zapłacze. Podatek od trzeciego mieszkania idealnie wpisuje się w taką charakterystykę.

Gdzie mamy w Polsce pustostany?

Całkiem możliwe, że jeszcze w tym roku część posiadaczy mieszkań, uciekając przed podatkiem od pustostanów, będzie musiała rozejrzeć się za najemcami. Biorąc pod uwagę kosmiczne ceny wynajmu w dużych miastach i topniejącą w oczach zdolność kredytową Polaków, wydawać by się mogło, że to idealna sytuacja. „Latyfundyści” nie zbiednieją, ba wpadnie im do kieszeni trochę dodatkowego grosza, a najemcy skorzystają, bo dostaną większy wybór i w związku z tym pewnie nieco niższe ceny.

Prawda to? A skąd! Rafał Trzeciakowski z Forum Obywatelskiego Rozwoju stworzył niedawno dość precyzyjną mapę polskich pustostanów (dane z 2020 r.). Okazało się, że ich relatywnie niewiele, bo odsetek pustych mieszkań w powiecie-rekordziście dochodzi raptem do 6 proc., ale w miażdżącej większości kraju nie przekracza nawet jedne setnej.

Inna sprawa, to gdzie te mieszkania się znajdują. I znów – jeżeli marzycie o kawalerce położonej przy stacji metra w Warszawie albo z widokiem na krakowskie błonia to lepiej odłóżcie plany na później. Na rynku najmu może za to sypnąć w Dąbrowie Tarnowskiej, Szczucinie i Radgoszczy. I nie jest to wcale dziwne, bo nikt o zdrowych zmysłach nie trzyma pustych pokoi w dużych miastach, w których popyt generuje na najmie potężne zyski.

Osławione pustostany stoją tam, skąd Polacy uciekają w poszukiwaniu pracy. Znajdziemy ich trochę pod granicą polsko-litewską, w powiecie sejneńskim i augustowskim. Trochę pustych nieruchomości zaplątało się też w okolicach Radomska i w powiecie dąbrowskim. I właściwie wszystko, jeżeli za punkt minimum przyjmiemy odsetek na poziomie co najmniej 4 proc.

Generalnie, pisze Rafał Trzeciakowski, widać, że tam, gdzie ceny najmu są najwyższe, odsetki pustostanów są niskie, a tam, gdzie pustostanów jest wiele, ceny są niskie lub co najwyżej przeciętne.

Tym, co w przeciwieństwie do pustostanów rzeczywiście determinuje ceny mieszkań, są płace

– zauważa autor FOR

Ceny najmu w dużych miastach ani drgną

No i mamy zgrzyt, bo w miejsce fantazji o mieszkaniu, które jest prawem, nie towarem, dostajemy trochę twardych danych, które burzą całą narrację o złych kapitalistach ukrywających przed Polakami swoje nieruchomości. Rząd sprawi, że dwa pokoje w Augustowie nieco potanieją, ale w Krakowie za 30 m2 wciąż trzeba będzie płacić grubo ponad 2 tys. zł miesięcznie.

To może nowa danina przyciśnie przynajmniej fundusze inwestycyjne, które skupują ostatnimi czasy setki mieszkań i remontują je pod wynajem? Też nie – w ich interesie będzie przecież, by nieruchomości były dostępne dla przeciętnego mieszkańca. Pusty miesiąc to dla nich czysta strata i nic więcej, dlatego trzymanie pustostanów zakrawałoby na jakiś samobójczy model biznesowy.

Mam w sobie jakieś dziwne przekonanie, że efekt wprowadzenia podatku zobaczymy przede wszystkim w postaci zabawą w kotka i myszkę między posiadaczami mieszkań a kontrolerami pustostanów.

Trudno powiedzieć, jaki model uznania mieszkania za puste przyjmie ustawodawca. W kanadyjskim Vancouver, w którym niedawno zaostrzono daninę od pustych lokali, burmistrz doszedł do wniosku, że z wpłacanie pieniędzy do miejskiej kasy zwolni m.in. osoby szukające kupca na nieruchomość. Już widzę, jak Polacy masowo wystawiają lokale po absurdalnie wysokich cenach i latami rozkładają ręce, tłumacząc kontrolerom: przecież widzicie, że próbuję, a nie mogę.

Co więcej, Vancouver udało się przez kilka lat uzbierać ledwie 80 mln dol., a mówimy tu przecież o niemałej metropolii pod względem populacji porównywalnej z Wrocławiem. Wpływy do polskiego budżetu też nie będą raczej spektakularne.

Ale jest jeszcze inna możliwość.

Po pustostanach wjedzie kataster i podatek od spekulacji

Może rząd z tą daniną tylko nas testuje? Czeka na reakcję społeczeństwa, a gdy tylko zobaczy, że podatek od pustostanów nie wygonił Polaków na ulicę, w ruch pójdzie cała machina ustawodawcza z katastrem na czele.

Taki pomysł podrzucił na Twitterze analityk rynku nieruchomości Tomasz Narkun. Jego zdaniem premier Morawiecki już niedługo zaskoczy nas podatkiem od szybkiej sprzedaży i od cesji.

To jednak problem osób, które z zarabiania na nieruchomościach postanowiły uczynić sposób na życie. Reszta powinna zapiąć pasy i szykować się na szalone miesiące na rynku kredytów hipotecznych i wynajmu, bo wojna i decyzje RPP sprawiły, że stały się one totalnie nieprzewidywalne.