Polacy kupują już rudery na zadupiu. Teraz przestraszyli się nawet eksperci od nieruchomości

Zaledwie w ciągu roku ceny nieruchomości podskoczyły nawet o kilkanaście procent, a mimo to, od wielu miesięcy eksperci od nieruchomości przekonują, że szał na nieruchomości to jeszcze nie bańka. Ale właśnie zaczynają zmieniać zdanie. Dla niektórych ta „bezpieczna” inwestycja może się źle skończyć.

Ekspercki portal RynekPierwotny.pl podaje, że zaledwie w ciągu roku ceny nieruchomości wzrosły w Łodzi aż o 14 proc. Ale z drugej strony w takim Poznaniu tylko o 2 proc. Warszawa podrożała o 6 proc., a Kraków o 10 proc. rok do roku.

Bizblog.pl poleca

Z kolei z danych Expandera i portalu rentier.io wynika, że średnio w siedemnastu dużych miastach  ceny w maju były o 9 proc. wyższe r/r, wobec 7-proc. dynamiki w kwietniu, drożyzna więc przyspiesza. Jedynym miastem, w którym mieszkania są tańsze niż przed rokiem, jest Gdańsk (-1 proc.), ale z kolei w Gdyni ceny poszły w górę o 17 proc., a w Sosnowcu o 18 proc.

I niby to tylko ceny ofertowe, tyle krzyczą sobie na dzień dobry sprzedający. Ale kupujący mają takie ssanie, że nie mają mocnej pozycji negocjacyjnej, więc transakcyjne ceny raczej nie odbiegają nadmiernie.

No i pewnie przyzwyczailiście się też do tych doniesień, jak to z miesiąca na miesiąc ceny szaleją, już nikogo to chyba nie wzrusza. Nie wzruszało szczególnie tzw. ekspertów od nieruchomości – piszę „tzw.”, bo to jak z doradcami w banku – grają zawsze do swojej, nie to twojej bramki, więc na rękę jest im opowiadać, że ceny może i rosną, ale nic strasznego się nie dzieje, to normalne, że rosną i mają jeszcze duży potecnjał wzrostu, bo przecież w Polsce mieszkań wciąż brakuje, bo pensje rosną, więc to normalne. Więc kupujcie, póki jeszcze tanio.

Że niby inwestycja w mieszkanie jest super bezpieczna? Buahahaha

Ale ciekawe, że w tym własnie gronie ekspertów niektórzy już pękają i twierdzą, że mamy już jednak bańkę, która może skończyć się dla niektórych boleśnie, o czym własnie pisze „Rzeczpospolita”.

Klienci kupują praktycznie wszystko, nawet mieszkania w kiepskich lokalizacjach i w złym stanie

– mówi gazecie Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości.

I dodaje, że owładnięci nieruchomościowym szaleństwem Polacy są przekonani, że inwestycja w nieruchomości to bezpieczna lokata kapitału, ale mogą się srogo zawieźć. 

Wpadają w błędne koło. Widząc takie „ssanie”, deweloperzy i sprzedający na rynku wtórnym podnoszą ceny. Mieszkania i działki są kupowane na górce cenowej, do tego jeszcze na z pozoru atrakcyjny kredyt. Koło się zamyka

– dodaje Bełeszyński.

Również Marcin Krasoń podkreśla, że przewaga popytu nad podażą w długim terminie jest niezdrowa, a z takową z pewnością mamy w tej chwili do czynienia. I podaż większa na razie nie będzie, przeciwnie, deweloperzy nie mają już na czym budować, działek dramatycznie brakuje, a ceny ziemi osiągają rekordy.

Zaraz, ale czy to nie argument za tym, że skoro mieszkań nie będzie przybywać tak szybko, jak w ostatnich kwartałach, to ceny będą rosły jeszcze szybciej? Logiczne. Ale nie. 

Deweloperzy i sprzedający na rynku wtórnym zarobią swoje, banki zbudują sobie portfel kredytowy na lata, a jak bańka cenowa pęknie, to wszystkie kłopoty spadną na tych, którzy kupowali w emocjach, licząc na krociowe zyski. Po hossie zawsze przychodzi bessa. Taka jest kolej rzeczy

– mówi w „Rzeczposolitej” Tomasz Błeszyński.

Kogoś może mocno zaboleć. Szczególnie tych, którzy kupują mieszkanie na kredyt.

Kiedy pojawi się presja na obniżanie cen?

Bo to właśnie kredyt może być tym czynnikiem, który przekłuje banieczkę. Historycznie niskie stopy procentowe nakręcają wzrost cen mieszkań. Ale te stopy prędzej czy później wzrosną i wtedy zejdziemy na ziemię.

Jarosław Sadowski z Expandera podkreśla, że rata kredytu, który trzeba zaciągnąć, by kupić własne mieszkanie w niektórych miastach, jest już wyższa niż przed wybuchem pandemii. A przecież stopy jeszcze ani drgnęły w górę.

Kolejne zwyżki cen nie będą już więc tak łatwo akceptowane przez kupujących, bo raty są już dość wysokie. Gdy wzrosną stopy procentowe, to problem jeszcze bardziej się nasili, ponieważ raty będą jeszcze wyższe. Może więc pojawić się presja kupujących na obniżanie cen

– mówi Jarosław Sadowski na łamach „Pulsu Biznesu”.

Stopy stopami, z brakiem wystarczającej liczby mieszkań też nie ma co dyskutować, ale to, co w gruncie rzeczy nakręca ceny mieszkań to nasze głowy. Psychologia głupcze! To nasze przekonanie, że ceny będą dalej rosły, więcej lepiej kupić teraz niż później, lepiej kupić i zarobić niż nie kupić. I presja ze strony popytu rośnie.

Tak, ceny materiałów budowlanych rosną, ale zobaczycie, że nie będzie to miało zbyt wielkiego znaczenia, kiedy nagłówki gazet zaczną krzyczeć, że bańka właśnie pękła, że ceny spadają, zamiast straszyć kolejnymi zwyżkami cen. Wtedy to sprzedający zaczną mieć ciśnienie, żeby sprzedawać.

Wkrótce cały świat stanie przed krytycznym testem

I choć Polacy lubią się czuć wyjątkowi, to z tym szaleństwem na rynku nieruchomości wcale wyjątkowi nie jesteśmy.

Bloomberg Economics niedawno pisał, że ceny nieruchomości na całym świecie wysyłają ostrzeżenia o bańkach, których nie widziano od czasu kryzysu finansowego w 2008 r. Najbardziej przegrzanymi rynkami mieszkaniowymi na świecie są Nowa Zelandia, Kanada i Szwecja, w czołówce są także Wielka Brytania i USA. Inwestowanie w nieruchomości w tych krajach to już zdaniem Bloomberga duże ryzyko.

Polski na szczycie tej listy niby nie ma, ale…

Przyczyniają się do tego rekordowo niskie stopy procentowe, nierównomierne bodźce fiskalne, lockdownowe oszczędności gotowe do wykorzystania jako depozyty, ograniczone zasoby mieszkaniowe i oczekiwania solidnego ożywienia w gospodarce światowej

– pisze w swoim raporcie ekonomista Niraj Shah.

A więc za przegrzaniem rynku na świecie stoją te same powody, które w Polsce zagoniły nas na szczyty cenowe. I to samo może nas z nich strącić.

Kiedy koszty kredytu zaczną rosnąć, rynki nieruchomości – i szersze środki wprowadzone w celu ochrony stabilności finansowej – staną przed krytycznym testem

– napisał Shah.

No to i my czekamy na decyzję RPP. I trzymajcie kciuki, żeby nie skończyło się krachem, a jedynie schłodzeniem koniunktury. Na szczęście to możliwy scenariusz.