Kroi się gruba zmiana legislacyjna. Zamiast biurowców i galerii będą mieszkania?
Pan Bóg podobno ziemi nie rozmnaża i terenów pod nowe inwestycje w polskich miastach jest coraz mniej. O te pozostałe walczą dzisiaj deweloperzy zajmujący się budownictwem mieszkalnym i firmy stawiające biurowce. I o ile zwykłe mieszkania schodzą na pniu, to z wynajmem biurowców jest coraz większy problem. Współczynnik pustostanów sięga tu kilkunastu procent. Szkoda, żeby tak dużo miejsca się marnowało, prawda? Dlatego rząd pracuje nad projektem ustawy, który ma pozamieniać biura w mieszkania.
Po przejściu najgorszej fali pandemii właściciele biurowców byli optymistami. Przewidywali, że popyt na nieruchomości komercyjne wciąż będzie duży, bo firmy zagonią pracowników z powrotem do biur. Nawet jeżeli nie na pełen etat to przynajmniej do roboty hybrydowej. Tak czy owak - kombinowali - szklane drapacze chmur wciąż będą potrzebne.
No i zonk. Okazało się, że nie do końca. To znaczy nie żeby na biura chętnych w ogóle nie było, ale zmienia się trochę zapotrzebowanie firm. Przede wszystkim poszukiwane są głównie małe metraże. Poza tym tzw. chłonność rynku jest coraz mniejsza.
Deweloperzy budują, oddają lokale do użytku
A te stoją sobie potem długimi miesiącami zupełnie nieużywane. Z analiz REDD wynika, że średni czas wynajmu biura w Polsce to - uwaga, uwaga - 420 dni. Różnice między dużymi miastami nie są przy tym wybitnie duże, bo nawet w Poznaniu, w którym nieruchomości znajdują najemców najszybciej, na podpisanie umowy czeka się 362 dni, czyli praktycznie cały rok.
W I kw. odnotowywaliśmy stopniowy wzrost liczby dni, kiedy biura stałe puste. W II kw. czas ten się skrócił, ale teraz znów się wydłuża – komentuje Krzysztof Foks, head of research w REDD.
Efekt? Te wszystkie teoretycznie zapchane i zakorkowane metropolie puchną od pustostanów. W Warszawie i Poznaniu stanowią one już 11 proc. ogółu powierzchni biurowej, w Trójmieście i Krakowie 12 proc, w Katowicach 16 proc, a we Wrocławiu aż 17 proc.
Deweloperzy reagują na to w przewidywalny sposób - tnąc nowe inwestycje. W styczniu tego roku budowali łącznie 1,2 mln m2, w sierpniu 700 tys. m2, a na początku września już tylko 639 tys. m2. Jak widać na powyższej grafice, mimo przykręcenia kurka zasób nieruchomościowy wciąż rośnie. REDD szacuje, że puste stoi obecnie jakieś 2,3 mln m2 powierzchni biurowej, a przeszło pół miliona metrów pojawi się na rynku w bliskiej przyszłości.
Patrząc na to, co dzieje się na rynku mieszkaniowym, mam pewien dysonans, bo lokale wystawione na sprzedaż idą, jak świeże bułeczki. Absurdalnie wysokie stopy procentowe pozbawiły szans na kredyt wielu Polaków, ale ci, którzy mogą pozwolić sobie na zakup, skwapliwie z tego korzystają. Polski Związek Firm Deweloperskich pisał, że nabywców znalazło już 85 proc. mieszkań, które zostaną oddane do użytku w tym roku i 60 proc. z tych, które pojawią się w 2023 r.
Dodajmy do tego pękający w szwach rynek najmu
Ceny rosną tu o kilkadziesiąt procent w stosunku do ubiegłego roku. Mamy pełen obraz. Nędzy i rozpaczy.
Wspomniane statystyki musiały jednak wstrząsnąć też przedstawicielami rządu, bo kroi nam się gruba zmiana legislacyjna. W III kwartale tego roku Rada Ministrów powinna przyjąć projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne.
Wiele budynków biurowych czy handlowych pustoszeje, co ma liczne negatywne konsekwencje. Zarządcy czy właściciele tych budynków ponoszą straty (które mogą prowadzić nawet do bankructw), które trudno było przewidzieć. Następuje przy tym marnowanie niewykorzystanej przestrzeni poprzez powstawanie pustostanów, które przecież mogłyby służyć innym potrzebom, a mianowicie potrzebom mieszkaniowym - zauważyło Ministerstwo Rozwoju.
Na razie, zastrzega resort, to tylko testy. Specustawa mogłaby obowiązywać przez dwa lata, a gdy COVID i wojna staną się wspomnieniem, będzie można jeszcze raz usiąść do stołu i prześledzić efekty. MRiT chce, by przekształceniu podlegały powierzchnie biurowe i handlowe powyżej 2 tys. m2. Gmina mogłaby jednocześnie oczekiwać, że inwestor przedstawi jej ofertę zakupu lokali czy budynków mieszkalnych odpowiadających co najmniej 5 proc. łącznej powierzchni inwestycji.
W USA takie rzeczy to nic nowego
Tu pani z CNBC pokazuje jak szybko firmy przerabiają biura w apartamenty do wynajęcia:
Raport wyszukiwarki mieszkań RentCafe sugeruje, że skala jest potężna. W ciągu dwóch lat amerykański rynek najmu wzbogacił się tą drogą o ponad 13 tys. nowych lokali na wynajem.
Zanim nowe prawo wejdzie w Polsce w życie, czeka nas jednak kilka batalii, bo branża handlowa już podniosła larum, że projektowane przepisy mogą wykończyć drobnych przedsiębiorców. Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług boi się, że właściciele galerii mogą się rozmyślić patrząc na puste butiki i zrobić szybką podmiankę, zamieniając je na mieszkania.
W sytuacji, gdy właściciel centrum handlowego podejmie decyzję o zmianie użytkowania budynku – w całości lub w części – będzie to narażało najemców powierzchni handlowej na poniesienie znacznych strat i utratę spodziewanych zysków z prowadzonej działalności. Najemcy nie uzyskają należytej ochrony na podstawie obowiązujących przepisów prawa, ani też na podstawie zawartych umów najmu – mówi Zofia Morbiato, dyrektor generalna ZPPHiU
Takich pułapek może być po drodze więcej. Warto więc, by rząd nie spieszył się z procesem legislacyjnym, dokładnie wysłuchał zainteresowanych i doprecyzował projekt ustawy. Tak, żeby później wprowadzający się mieszkańcy byli witani chlebem i solą przez deweloperów, a nie widłami przez opuszczających budynek przedsiębiorców.
A potem jazda. Zamiast 11 proc. nikomu niepotrzebnych pustostanów na peryferiach (dane GUS) dostaniemy pachnące świeżością mieszkania w centrach miast. Dociskani kosmicznymi czynszami najemcy mieszkań powinni się ucieszyć.
