Podatek katastralny wejdzie tylnymi drzwiami. To nie żart. Pierwszy krok już za nami, ucieszyliście się z tych zmian

Podatek katastralny to finansowania samorządów. Nie wierzycie? Bez przesadnej skłonności do teorii spiskowych można uznać, że przygotowania oczyszczenia przedpola i wprowadzenia w Polsce podatku od wartości nieruchomości tak naprawdę rozpoczęły się kilka lat temu. 

Dokładnie 1 stycznia 2019 r., kiedy prawo użytkowania wieczystego gruntów, na których stoją mieszkania i domy zostało przekształcone w prawo własności.

Pół Polski biegało wtedy po urzędach, żeby wszystko załatwić, złożyć papiery, że za tę ziemię, co ją teraz dostaniesz na zawsze, na własność, chcesz zapłacić jednorazowo, dzięki temu dostaniesz kilkudziesięcioprocentową bonifikatę. Opłacało się. Grunt został przekształcony na własność tak czy inaczej i każdy stawał się jego właścicielem. Ale mógł opłatę przekształceniową spłacać w ratach przez 20 lat, a mógł zrobić to jednorazowo, dzięki czemu otrzymywał bonifikatę rzędu 60 proc., a niektórych gminach nawet 90 proc.

Akcja była wymagająca pod względem logistycznym, wiele urzędów jej nie sprostało, zwyczajnie nie nadążało z wysłaniem informacji o przekształceniu gruntu i do dziś sprawa nie jest jeszcze zamknięta. Nic dziwnego. Wiecie, ile mieszkań przed 1 stycznia 2019 r. stało na gruntach, które były jedynie użytkowane, a nie należały do właścicieli lokali? 2,5 mln - tylu Polaków miało na własność mieszkanie, ale już ziemię, na której ono stoi - nie.

Dlaczego to wszystko przypominam? Bo wtedy niespecjalnie dużo dyskutowało się publicznie o tym, po co cała ta operacja. Każdy przyjął chyba założenie, że to logiczne i już. 

Choć trzeba przyznać, że już wtedy eksperci, ale jedynie w bardzo branżowych, niszowych mediach, jasno mówili, o co w tym chodzi. Pierwszy z brzegu przykład. Jest luty 2019 r. Ilona Kostrzewska, analityczka rynku nieruchomości Centrum AMRON na łamach Magazynu Finansowego „Bank” pisze: 

Innymi słowy: to pierwszy krok do wprowadzenia podatku katastralnego.I wiecie co? Właście zaraz zrobimy drugi krok - usuwamy ostatnią przeszkodę we wprowadzeniu tego podatku.

Z mieszkaniami zrobiono porządek, choć w praktyce nie do końca. Sami samorządowcy zwracają uwagę, że proces przekształcania gruntów dla nieruchomości mieszkaniowych jeszcze się nie zakończył ze względu na opóźnienia, ale rząd chce już pójść dalej i na tej samej zasadzie uwłaszczyć również firmy i organizacje. Ewidentnie jakoś bardzo mu do czegoś spieszno.

W Ministerstwie Rozwoju powstał projekt przepisów, na bazie których firmy i organizacje również będą mogły stać się właścicielami gruntów, które obecnie jedynie mają w użytkowaniu wieczystym.

Niedawno minister Waldemar Buda, zapowiadając definitywną likwidację użytkowania wieczystego wyjaśniał, że to po to, aby inwestorzy nie bali się długoterminowych inwestycji na gruntach, które nie są ich, a jedynie je użytkują.

Hmmm, jakoś trudno mi uwierzyć, że to jest jakiś istotny problem hamujący inwestycje w Polsce i to akurat teraz.

Obudzili się znowu też eksperci, którzy nie dowierzają podobnie jak ja i mówią wprost: to ostatni krok przed wprowadzeniem katastru.

Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości w money.pl właśnie opowiada, że takie uregulowanie stanu prawnego gruntów to de facto usunięcie ostatniej przeszkody formalnej przed wprowadzeniem podatku katastralnego.

Niby jak? To całkiem proste.

Pierwszy krok to przesunięcie ciężaru na podatek od nieruchomości. Przecież jeśli zmienimy użytkowanie wieczyste we własność, zmieni się jednocześnie sposób opodatkowania takiej nieruchomości. Zamiast opłat za użytkowanie będziemy płacić podatek od nieruchomości. Co za różnica? A taka, że podatek od nieruchomości jest zdecydowanie częściej aktualizowany (czytaj: podnoszony).

Jeszcze dla porządku: ustawa, o której mówimy, miałaby wejść w życie już od początku 2023 r. Szybko, wręcz błyskawicznie. A gdzie tu miejsce na całą ścieżkę legislacyjną? Sam resort twierdzi, że przepchnie nowe regulacje przez Sejm w trybie ekspresowym. Cóż, na konsultacje społeczne pewnie czasu już zabraknie.

Co ciekawe, w odróżnieniu od uwłaszczenia właścicieli mieszkań w przypadku firm i organizacji zamiana użytkowania wieczystego na własność ma nie być automatyczna, ale dobrowolna – trzeba będzie samodzielnie złożyć wniosek w tej sprawie. Nie ma więc przymusu. Ale jest solidna zachęta.

Ustawa zakłada, że wykupu gruntu od Skarbu Państwa można będzie dokonać za 20 dotychczasowych opłat rocznych (do 60 proc. wartości gruntu), jeśli opłata zostanie wniesiona jednorazowo. Jeśli nie, płacisz 25 rat bez żadnych gratisów.

W przypadku gruntów należących do samorządów, to one mają samodzielnie ustalić zasady wykupu. Przy czym będą mogły na przykład zastosować dodatkowe prezenty, jeśli wykupiony grunt będzie przeznaczony na cele mieszkaniowe.

Resort Rozwoju szacuje, że w przyszłym roku Skarb Państwa z całej tej operacji zgarnie do budżetu między 1,42 mld a 2,85 mld zł. Samorządy między 1,18 mld do 2,37 mld zł.

Dacie wiarę, że samorządów te dodatkowe wpływy nie przekonują? Tak, wcale nie podoba im się ten pomysł. Tak się zastanawiam, czy to dlatego, że nie wiedzą, że to dla ich dobra, bo jak to naprawdę ostatnia prosta przed wprowadzeniem podatku katastralnego, to wpływów do ich kas będzie jeszcze dużo więcej czy raczej właśnie domyślają się już, że to prosta droga do katastru, i boją się lawiny zadań, które trzeba będzie jeszcze wykonać przed jego wprowadzeniem.

Oficjalnie samorządowcy mówią, że przez nowe przepisy, owszem dostaną jednorazowy zastrzyk gotówki, ale boją się, że tym samym stracą w przyszłości źródło stałych dochodów.

Na razie mamienie ich zastąpieniem przychodów z tytułu użytkowania wieczystego wpływami z podatku katastralnego nie ma sensu. Po pierwsze dlatego, że droga do podatku katastralnego jeszcze daleka, po drugie dlatego, że głośno nie można im tego mówić, bo zaraz ktoś puści farbę i pójdzie do dziennikarzy, którzy zaczyna krzyczeć, że rząd wprowadza kataster.

A po co robić aferę, skoro można to samo zrobić po cichu? Serio, wcale nikt nie musi się zorientować, że zaczął płacić podatek jakoś inaczej.

Owszem, ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami szczegółowo opisuje tryb ustalania wartości katastralnej nieruchomości, co jest niezbędne do ustalenia wysokości podatku katastralnego. Zakłada ona, że wartość katastralną nieruchomości ustalają rzeczoznawcy majątkowi w procesie powszechnej kasacji nieruchomości. Ale to wcale nie oznacza, że któregoś dnia rzeczoznawca zapukałby do twoich drzwi, żeby ocenić, ile warte jest twoje mieszkanie. 

Rzeczoznawca jedynie szacuje wartość nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Wpływ na wycenę będzie mieć to, czy masz w okolicy las labo jezioro, szkołę, przedszkole, jak daleko masz do centrum i czy masz dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Poza tym rzeczy oczywiste, jak rodzaj zabudowy, czy to kamienica, blok z płyty czy dom wolnostojący i jaka jest jego powierzchnia.

Jak już wyceniona zostanie reprezentatywna nieruchomość z uwzględnieniem tych wszystkich zmiennych, urzędnik może sam zza biurka wycenić i twój dom lub mieszkanie. A potem wyliczyć odpowiednią należność podatku katastralnego, który nawet nie musi się tak wcale nazywać, żeby nikomu nie psuć niepotrzebnie nerwów.

Czy podatnik się nie zorientuje, że podatek od nieruchomości po kolejnej podwyżce jest jakiś dziwnie wysoki, więc może jest naliczany inaczej i de facto jest tym właśnie katastrem, którym wszyscy od lat straszą? Ten mniej wnikliwy - niekoniecznie. Szczególnie, że podatek katastralny, czyli uzależniony od wartości nieruchomości wcale nie musi sprawić, że opłaty nagle skoczą z kilkudziesięciu złotych do kilku tysięcy złotych. To strachy na lachy.

Równie dobrze można, przynajmniej na początek, ustawić go tak, że nawet się nie zorientujecie, że coś nie gra. Tak, płacicie znacznie więcej, ale nie zabójczo więcej, a przecież teraz wszystko drożeje.

Jak to zrobić? Są już na ten ten temat bardzo solidne analizy, i to od kilku lat, ale o tym opowiem wam kiedy indziej.