Mieszkania wciąż drożeją. Polacy pod ścianą kupują lokale z niższej półki
Aż o 15,1 proc. są droższe mieszkania z drugiej ręki w największych miastach w porównaniu z ubiegłym rokiem - wynika z najnowszych danych NBP. Z kolei nowe mieszkania od deweloperów zdrożały jeszcze bardziej. Czy rynek mieszkaniowy w końcu wyhamuje?
Najnowsze dane NBP sugerują, że popyt na kredyty mieszkaniowe spadł o ponad połowę, a ceny nieruchomości i tak idą w górę. Za lokale od deweloperów płaciliśmy w drugim kwartale br. aż o 17,9 proc. więcej niż przed rokiem. Trochę tylko wolniej, bo o 15,1 proc. drożały mieszkania używane - wyliczyli analitycy NBP na a podstawie danych transakcyjnych.
Najnowsze dane NBP są to dopiero dane wstępne i będą jeszcze poddawane rewizji, gdy do banku centralnego napłyną też dane za czerwiec, których póki co analitycy NBP nie posiadają. W efekcie, jak mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, sugerowany przez NBP wzrost cen mieszkań może być trochę skorygowany.
Podobnie było w przypadku publikacji za I kwartał br. Pierwotnie dane NBP sugerowały bowiem, że ceny mieszkań używanych na siedmiu największych rynkach wzrosły w ciągu roku o 15,6 proc., a dziś wiemy już, że po zebraniu wszystkich danych zrewidowany wynik sugeruje wzrost w pierwszym kwartale o 14,1 proc. (r/r) - przypomina Bartosz Turek.
Gdzie najbardziej zdrożały mieszkania?
Na podstawie danych na temat kwot płaconych za mieszkania wynika, że Polacy kupują więcej mieszkań z niższej półki cenowej.
Gdy mieszkania wyraźnie zdrożały, a zdolność kredytowa spadła – więcej rodaków wybiera lokale z niższej półki cenowej – np. w gorszym standardzie czy w większym oddaleniu od centrum - wskazuje Bartosz Turek.
W ten sposób Polacy starają się ograniczyć łączny koszt zakupu.
Nie zmienia to jednak faktu, że mieszkania w II kwartale tego roku nadal drożeją. Nowe mieszkania najbardziej zdrożały w Białymstoku - w skali roku to aż 32 proc., gdzie przeciętna cena za mkw. wynosi 8396 zł. Jednak najdrożej mkw. mieszkania w nowym budownictwie kosztuje w Warszawie - przeciętna cena transakcyjna to ponad 12 tys. zł, choć na przestrzeni roku lokale zdrożały w stolicy o 16 proc.
Mieszkania z drugiej ręki najbardziej zdrożały w Kielcach oraz Łodzi. W ciągu roku cena wzrosła w tych miastach o 21 proc. Przy czym w Łodzi przeciętna cena z mkw. wynosi 6652 zł, a w Kielcach - 6188 zł/mkw. Najdroższe mieszkania z rynku wtórnego również są w Warszawie - 11803 zł/mkw. (w skali roku wzrost o 13 proc.).
Pensje rosną wolniej niż ceny mieszkań
Sytuacja na rynku mieszkaniowym może cieszyć jedynie osoby, które wcześniej zainwestowały środki i dzięki temu skutecznie ochroniły swoje finanse przed rosnącą inflacją. Nie wszyscy jednak mają takie szczęście.
Bieżąca sytuacja jest dużym problemem dla osób dopiero chcących zrealizować marzenia o własnym „M”. Niepokojące jest chociażby to, że ceny mieszkań przez ostatnich 12 miesięcy rosły szybciej (15,1 proc. r/r) niż pensje - przypomina Bartosz Turek.
I dodaje, że pensje w przedsiębiorstwach były w czerwcu wg GUS o 13 proc. wyższe niż przed rokiem.
Polaków nie stać na kredyt hipoteczny
Z punktu widzenia osób chcących kupić własne „M” największym problemem jest dziś wyraźny spadek zdolności kredytowej, wynikający z podwyżek stóp procentowych i regulacji KNF.
Efekt tego jest taki, że tak jak jeszcze we wrześniu 2021 roku trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracowali i każde z nich przynosiło do domu po średniej krajowej, mogła pożyczyć na zakup mieszkania 700 tysięcy złotych. Dziś kwota ta stopniała do około 400 tysięcy - podlicza Bartosz Turek.
Z tego powodu wielu Polaków nie może pozwolić sobie na zaciągnięcie kredytu, albo jest zmuszonych do kompromisów – np. zakupu tańszego lokum o mniejszym metrażu czy bardziej oddalonego od centrum. Efektem jest zahamowanie po stronie popytu.
Kupujących i zawieranych transakcji jest mniej. Rośnie za to grono rodaków, którzy nie mogą dziś realizować swoich potrzeb mieszkaniowych – kupić pierwszego mieszkania lub zamienić posiadane lokum. Będą oni mogli zrealizować swoje marzenia o własnych „czterech kątach” dopiero, gdy sytuacja zacznie się poprawiać i np. RPP obniży stopy procentowe. To powinno też pozytywnie wpłynąć na dostęp do kredytów mieszkaniowych, bo przy niższych stopach procentowych kredyty powinny być tańsze, a zdolność kredytowa wyższa niż dziś - wyjaśnia Turek.
I dodaje, że trzeba mieć świadomość, że na rynku nieruchomości mamy dziś do czynienia z pewnego rodzaju zawieszeniem. Spadkowi popytu towarzyszy bowiem też ograniczona podaż. Deweloperzy znacznie ograniczyli liczbę rozpoczynanych inwestycji, bo kosztem liczby zawieranych transakcji chcą chronić swoje marże. Ograniczoną skłonność do sprzedaży mieszkań mamy też po stronie właścicieli lokali używanych. Powód?
Darmowe wakacje kredytowe, rosnące czynsze najmu i nadzieja na ochronę majątku przed inflacją. Efekt tego jest taki, że choć na portalach ogłoszeniowych liczba dostępnych ofert wzrosła, to w dużej mierze są to zduplikowane ogłoszenia - mówi Bartosz Turek.
Liczba tych unikalnych ogłoszeń po niewielkim wzroście od kilku miesięcy utrzymuje się w okolicach 140 tysięcy – wynika z danych Unirepo.
Czy dynamika wzrostów cen mieszkań trochę w końcu wyhamuje? Tak, ale zdaniem eksperta nie ma co liczyć na poważne spadki.
Trudno spodziewać się poważnych przecen w sytuacji, w której siła nabywcza pieniędzy zauważalnie spada, rentowność najmu rośnie, nowych mieszkań buduje się mniej, fundusze inwestycyjne wykupują bloki, osiedla, a nawet całe firmy deweloperskie, a niepewność i rosnące koszty budowy powodują, że deweloperzy w ostatnich miesiącach zaczęli budować mniej lokali, ale oferują je za coraz wyższe ceny - mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
