Prof. Balcerowicz musi być w szoku. Chcą wywłaszczyć właścicieli 245 tys. mieszkań w Berlinie

Referendum ws. wywłaszczenia właścicieli mieszkań zostało przeprowadzone wspólnie z wyborami do niemieckiego parlamentu, dlatego w poniedziałek wszyscy mówili o wygranej SPD, a nie o decyzji mieszkańców stolicy Niemiec ws. mieszkań. A przecież ta decyzja jest szokująca! To ewenement na skalę światową, pokazujący, jak ogromny problem mieszkaniowy narósł nam w Europie.

Ale od początku. Referendum w sprawie wywłaszczenia to akcja społeczna. Berlińczycy nie wytrzymali wzrostu cen i zaczęli się buntować. Niemieckie gazety od jakiegoś czasu rozpisują się zbulwersowane tym, że znalezienie mieszkania w Berlinie, w dobrej okolicy za przystępną cenę graniczy z cudem. Że na jedno sensowne ogłoszenie natychmiast odpowiada kilkudziesięciu chętnych, a właściciele organizują castingi na lokatorów.

Tak na marginesie, w Polsce to od wielu lat normalka i nikt się nie dziwi.

Ale Berlińczycy nie chcą dać się tak dłużej traktować. I dla jasności, powiedzmy sobie uczciwie, że legendy opowiadane w Polsce o tym, że w Berlinie można wynająć fantastyczne mieszkanie za grosze już od dawna są nieprawdziwe.

I jeszcze jedno wyjaśnienie, o ile w Polsce dyskusja na temat cen na rynku mieszkaniowym skupia się na cenach kupna lokalu, o tyle w Niemczech wojna toczy się o ceny najmu, ponieważ 75-85 proc. Berlińczyków mieszka tam w wynajmowanych, a nie własnościowych lokalach.

No to wróćmy do cen. 

Według analiz niemieckiego portalu Immowelt, średni czynsz w Berlinie wzrósł o 100 proc. od 2008 do 2019 r., osiągając stawkę ponad 11 euro za metr kwadratowy. Dziś wynosi ona ponad 13 euro za mkw.

W ciągu ostatnich pięciu lat ceny najmu w Berlinie urosły o 42 proc., a to najwięcej wśród 35 badanych niemieckich miast. Nic dziwnego, stolica.

Immowelt pisze, że wynajem „rodzinnego mieszkania” w Berlinie kosztuje dziś około 1360 euro miesięcznie - czyli ok 6,2 tys. zł, co oznacza, że wiele rodzin przeznacza połowę miesięcznych dochodów na wynajem nieruchomości. Dużo? Wydaje się, że w Polsce w dużych miastach nie jest lepiej. Ale pamiętajmy - u nas najem to margines, króluje własność.

Efekt jest taki, że ogromna część Niemców jest już przeciążona wydatkami mieszkaniowymi. Wskaźnik Housing Cost Overburden Rate, który pokazuje odsetek ludności w gospodarstwach domowych, gdzie łączne koszty mieszkaniowe przekraczają 40 proc. dochodu, jest w Niemczech jednym z najwyższych w Europie. Eurostat twierdzi, że 16 proc. Niemców żyjących w miastach przepłaca za mieszkanie, w Polsce w miastach przepłaca tylko 8 proc. ludzi.

I jeszcze na deser: zaledwie w 2003 r. nikt w Berlinie nie wydawał na czynsz więcej niż 25 proc. miesięcznego dochodu. Dziś, jak pisze OKO.press, 30-40-latkowie z Berlina mają nikłe szanse, żeby na emeryturze móc mieszkać w swoim miejscu urodzenia. Właśnie z powodu wysokich cen najmu.

Już wiadomo, skąd ta wściekłość. Pojawiła się ona najpierw na ulicach w formie protestów przeciw rosnącym cenom czynszów, a w 2019 r. zrodził się pomysł: zorganizujmy referendum, by wywłaszczyć w Berlinie wielkie koncerny mieszkaniowe, które mają więcej niż 3 tys. mieszkań.

Żeby zarejestrować inicjatywę obywatelską, trzeba było zebrać 20 tys. podpisów obywateli. Zebrano 70 tys. 

Potem, by nadać bieg pomysłowi referendum, trzeba było ok. 175 tys. Podpisów (7 proc. uprawnionych do głosowania). Zebrano 370 tys.

Władze Berlina musiały się ugiąć i głosowanie zorganizować. I właśnie okazało się w poniedziałek rano, że Berlin w niedzielę zagłosował za wywłaszczeniem z własności prywatnej. Chodzi o ok. 245 tys. mieszkań w stolicy Niemiec.

Żeby pokazać, jaka to skala, dla porównania deweloperzy w Polsce, którzy uwijają się jak w ukropie, by budować jak najwięcej, odpowiadając na gigantyczny popyt kupujących, w 2020 r. na terenie całego kraju oddali do użytku niecałe 144 tys. mieszkań.

I jeszcze raz dla jasności: wywłaszczenie nie będzie dotyczyć prywatnych mieszkań skierowanych na rynek najmu, a jedynie wielkich koncernów mieszkaniowych. Takich koncernów posiadających więcej niż 3 tys. mieszkań jest ok 11-12, a największy z nich - notowana na giełdzie spółka Deutsche Wohnen - posiada w całych Niemczech ok 160 tys. mieszkań, z czego ok. 116 tys. właśnie w Berlinie.

Boże! WYWŁASZCZENIE! To się naprawdę dzieje, wyobrażacie to sobie? Ja sobie wyobrażam, że prof. Leszek Balcerowicz długo się nie otrząśnie po przeczytaniu tych doniesień zza naszej zachodniej granicy.

Decyzja w referendum nie ma jeszcze mocy prawnej. Dopiero berliński Senat będzie musiał przyjąć odpowiednią ustawę, by decyzje obywateli wcielić w życie. Jej kształt to na razie wielka zagadka. 

I na pewno nie obejdzie się bez problemów. 

Aktywiści, którzy stoją za tą inicjatywą wskazują, że wywłaszczenie może się odbyć na podstawie dwóch artykułów niemieckiej konstytucji.

Artykuł 15. nigdy dotąd nie był używany, a mówi on:

Jest jeszcze art. 14., który wskazuje, że wywłaszczenie własności prywatnej może nastąpić dla dobra wspólnego, ale musi zostać wypłacone odpowiednie odszkodowanie. A takowego koncerny mieszkaniowe z pewnością będą się domagać, może nawet z uwzględnieniem tzw. utraconych dochodów z kilkudziesięciu lat wynajmu.

Czy Berlin to wytrzyma finansowo? Przecież to może oznaczać dla miasta finansową katastrofę. Pada bowiem w szacunkach kwota 36 mld euro. Senat wspomina o 18-20 mld euro, a aktywiści zaledwie o 8 mld euro, ale licząc po „aktywistowemu”, czyli biorąc pod uwagę „sprawiedliwą wysokość czynszu” - 5,50 euro na metr kwadratowy. A to stawka daleko od dzisiejszych realiów rynkowych.

No i oczywiście, decyzje wywłaszczeniowe można poza tym podważać w sądach albo walczyć o uznanie ustawy jednak za niekonstytucyjną. To już zresztą raz miało miejsce w Niemczech właśnie w związku z interwencjami na rynku mieszkaniowym.

Berlin ma już za sobą dużą batalię o ceny najmu mieszkań. W lutym 2020 r. ustawą zamrożono na pięć lat czynsze ok. 1,5 mln mieszkań w Berlinie i to na poziomie cen z czerwca 2019 r. Do tego wprowadzono maksymalne stawki czynszu za metr kwadratowy w zależności od wieku i standardu lokalu.

Z dnia na dzień, 23 listopada 2020 r. czynsze spadły do ustawowych limitów, w wielu przypadkach nawet o kilkaset euro miesięcznie. Musiały, inaczej groziła grzywna do 500 tys. euro. 

Ale o tę ustawę toczyła się wojna w Federalnym Trybunale Konstytucyjnym, który ostatecznie w kwietnie 2021 r. uznał, że ustawa była niezgodna z konstytucją.

Właściciele mieszkań wygrali, a nad lokatorami zawisło widmo zwrotu tysięcy euro z racji nielegalnie zaniżonego przez kilka miesięcy czynszu. Jedne koncerny zapowiedziały, że odpuszczą i tych pieniędzy nie będą od ludzi egzekwować, inne nie. A berliński Senat obiecał nawet stworzyć specjalny fundusz pomocowy.

Ale ciekawe, że ustawa została uznana za niezgodną z konstytucja nie ze względu na łamanie zasad wolnego rynku i naruszanie prawa własności. Jej istota ogóle nie została podważona. Chodziło jedynie o to, że rząd kraju związkowego Berlina, który uchwalił to prawo, przekroczył swoje kompetencje, bo już raz, w 2015 roku na szczeblu federalnym wprowadzono ustawę hamującą wzrostu czynszów, a to oznacza, że w świetle prawa kolejne ustawy dotyczące tej kwestii leżą wyłącznie w gestii władz federalnych.

A więc kruczek prawny.

Ciekawe, czy z wywłaszczeniem mieszkań uda się uniknąć takich błędów. A ta wojna z pewnością będzie jeszcze bardziej zaciekła.