Koniec mieszkaniowego eldorado. Polaków nie stać na kredyt, najgorzej będzie latem
W lutym sprzedaż kredytów hipotecznych tąpnęła o jedną czwartą w porównaniu do poprzedniego roku. Dlaczego? Bo Polaków nie stać na zakup mieszkań przez kurczącą się zdolność kredytową, ale i ciągle drożejące mieszkania. I będzie tylko gorzej przez wiele kolejnych miesięcy. Marzec może jeszcze być dziwny i pokazać nienaturalny peak, ale to tylko dlatego, że w kwietniu kredytobiorców czeka hipoteczna rzeź przed którą będą chcieli zdążyć.
Złote czasy dla banków na rynku kredytów mieszkaniowych ewidentnie się skończyły, a okres ten trwał od wielu miesięcy, kiedy Polacy zrozumieli, że pandemia nie skończy się katastrofą świata, a jednocześnie ultraniskie stopy procentowe pchały ich w ręce deweloperów. Sprzedawców mieszkań na rynku wtórny zresztą też.
Ale stopy procentowe już mocno wzrosły, a wraz z nimi zdolność kredytową Polaków spadła. To ona częściowo hamuje popyt na kredyty mieszkaniowe. Z drugiej trony hamuje nas też rozsądek - to jasne, że stopy procentowe będą rosły jeszcze jakiś czas i będzie tylko drożej i będzie nas stać na coraz mniejsze mieszkania.
Coraz mniej chętnych na kredyt hipoteczny
A więc koniec tego kredytowego szaleństwa. Doskonale pokazały to dane Biura Informacji Kredytowej za luty. Banki udzieliły w tym miesiącu 14,9 tys. kredytów mieszkaniowych opiewających łącznie na 5,1 mld zł.
Biorąc po uwagę wartość, widać spadek o 11 proc. w porównaniu do stycznia tego roku i o 15 proc. w porównaniu do lutego 2021 r. Ale wartość nie jest do końca miarodajna, bo rosnące ceny nieruchomości to większe kredyty.
Ciekawszy jest natomiast spadek liczby udzielonych kredytów, a ten w lutym sięgnął aż 25 proc. w porównaniu do lutego 2021 r. W porównaniu miesiąc do miesiąca to spadek o 10 proc.
I owszem, to wina stóp procentowych, ale też drożejących cen mieszkań, które powodują, że coraz mniej z nas stać na własne mieszkanie.
Spadek sprzedaży jest spowodowany głównie malejącą liczbą osób wnioskujących o kredyt, co obserwowaliśmy już od kwietnia zeszłego roku. Trend spadkowy popytu na kredyty mieszkaniowe zaczął się więc jeszcze przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp procentowych. Głównym powodem był wówczas wzrost cen nieruchomości powodujący konieczność zwiększenia kwoty zaciąganego kredytu
– ocenia prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.
W lutym o kredyt hipoteczny wnioskowało ok. 30 tys. osób, podczas gdy w szczycie kredytowego szału, a więc wiosną 2021 r. nawet ok. 50 tys. osób. Z drugiej strony zaciągamy tez kredyty na nieco mniejsze mieszkania. W lutym średnia kwota kredytu wyniosła 345 tys. zł i to niby o 13 proc. Więcej rok do roku, ale już w ujęciu miesięcznym kwota ta spadła po raz pierwszy od wielu lat – niby tylko symbolicznie o 1,2 proc., a jednak.
KNF się zagapił
Właściwie to co nas czeka należałoby to nazwać krachem. Marzec będzie jeszcze nieco dziwny, sprzedaż być może jeszcze się nieco odbije, bo klienci mogą spieszyć się, by zawrzeć umowę jeszcze zanim wejdą w życie nowe regulacje KNF, które radykalnie zmniejszają zdolność kredytową i wielu zablokują możliwość kupna mieszkania na kredyt na długo. I słusznie. Od kwietnia jednak będzie widać krach na hipotekach. Nooo, może od maja, jeśli założymy, że procedura kredytowa nie przyspieszy, bo obecnie może trwać nawet dwa miesiące.
Ale wracając do KNF – nadzór obudził się zaledwie kilka tygodni temu i uznał, że musi wprowadzić nowe ograniczenia, by chronić i konsumentów i banki, by ci pierwsi nie zadłużali się ponad miarę, a mogą nie doszacowywać skali dalszych podwyżek stóp procentowych. Jeżeli do tej pory bank liczył zdolność kredytową, zakładając, że klient musi być w stanie spłacać ratę, gdy stopy wzrosną o 2,5 pkt proc. w stosunku do dnia składania wniosku kredytowego, o tyle w kwietniu ten bufor zostanie podniesiony do 5 pkt. proc.
2,5 pkt. proc. nie wydaje się czymś zabójczym, ale tym właśnie dla wielu Polaków może się okazać. Przykład?
Singla zarabiającego 4 tys. zł netto od kwietnia będzie stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego w wysokości 120-160 tys. zł w zależności od banku. Rodzina z jednym dzieckiem, gdzie jedna osoba zarabia 3,5 tys. zł netto, a druga 4 tys. zł, będzie miała zdolność kredytową na poziomie 250-290 tys. zł.
To jeszcze jeden obrazek, jak to się ostatnio zmieniało w czasie na przykładzie nieco wyższych zarobków. Expander niedawno policzył, że ktoś, kogo było stać, by przeznaczać na miesięczna ratę 3 tys. zł, we wrześniu 2021 r., przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp mógł liczyć na kredyt w wysokości 483 tys. zł. Od kwietnia 2022 r., biorąc pod uwagę wzrost stóp i nowe wymogi KNF, będzie mógł pożyczyć jedynie 303 tys. zł - o 180 tys. zł mniej.
To potężnie odbije się na sprzedaży wiosną. A lato będzie jeszcze gorsze, przynajmniej statystycznie, bo zobaczymy efekt wysokiej bazy. Ubiegłe lato to było istne szaleństwo, banki udzielały co miesiąc ponad 8 mld kredytów hipotecznych, bijąc historyczne rekordy i to tuż przed wzrostem stóp. Tego lata sprzedaż może sięgnąć nawet jedynie połowy tego co przed rokiem. Szkoda, że KNF nie uciął tego wcześniej, a nie teraz, kiedy Polacy i tak sami już studzą głowy. Ale dobre i to. A kłopoty i tak będą.
