Ofermy kontra spryciarze. Wiesz, jaki podatek płacą goście żyjący z wynajmu mieszkań? Lepiej usiądź…
Nie, tym razem nie będzie o podatku katastralnym, ale o gmeraniu w podatku od najmu. Od 2022 r. nie będzie się już można rozliczać według zwykłej skali podatkowej, a więc płacić 17 lub 32 proc. podatku, a jedyne co pozostanie, to stawka ryczałtowa - 8,5 lub 12,5 proc. od przychodów z najmu. Rzeczywiście inwestorzy zaczną płakać w poduszkę.
To jedna z niespodzianek projektów ustaw z pakietu Polskiego Ładu, która nie była zapowiadana wcześniej. I część komentatorów się na zmiany w podatku od najmu oburza. Ale w sumie nie ma za bardzo o co.
Dziś osoba wynajmująca mieszkanie i rozliczająca się z tych zysków z fiskusem ma dwie możliwości do wyboru. Może wybrać stawkę ryczałtową, która wynosi 8,5 proc. od przychodów do wysokości 100 tys. zł rocznie lub 12,5 proc. powyżej tej kwoty.
Większość łapie się na 8,5 proc., bo to limit, który oznacza, że miesięczny dochód z najmu musi mieścić się w kwocie ok. 8300 zł. To jakieś cztery kawalerki na wynajem w Warszawie. Albo i pięć.
Warto przy tym zaznaczyć, że podatek ryczałtowy płaci się od całego przychodu, a nie od własnego zysku. Jeśli więc w umowie zapisane jest, że czynsz najmu do 2 tys. zł miesięcznie, od tej kwoty należy zapłacić podatek i nie ma znaczenia, że właściciel z tych pieniędzy musi jeszcze zapłacić czynsz administracyjny i media. W tej opcji nie da się odliczyć od podatku kosztów.
Dzięki amortyzacji podatek od najmu wynosi zero złotych
Jest jednak łatwy sposób, by częściowo to obejść. Wystarczy zapisać w umowie, że czynsz najmu dla właściciela mieszkania to powiedzmy 1600 zł, a najemca ma obowiązek dodatkowo sam opłacać czynsz administracyjny i opłaty za media. Wtedy 8,5 proc. płaci się tylko od 1600 zł.
Druga opcja to rozliczenie najmu według zwykłej skali podatkowej, a więc 17 i 32 proc. Tylko szaleniec zdecydowałby się na taką opcję? Niekoniecznie. Ten model rozliczenia się z fiskusem pozwala bowiem na odliczanie kosztów uzyskania przychodu, a więc remontów, raty odsetkowej kredytu, jeśli został zaciągnięty na zakup nieruchomości na wynajem, kosztów ubezpieczenia czy nawet amortyzację tej nieruchomości. Można więc sporo zyskać.
Która forma jest korzystniejsza? To zależy, choć akurat w Ministerstwie Finansów mają inne zdanie.
Mniej zaradni wybierają ryczałt, a sprytni - zasady ogólne, ponieważ wykorzystując przepisy o amortyzacji, można w ogóle nie płacić podatku od wynajmowania mieszkania
– powiedział wiceminister finansów Jan Sarnowski.
Koniec z amortyzacją. Za mało, żeby przegonić spekulantów
Ale od 2022 r. wynajmujący nie będą już mieli takiego wyboru. Po pierwsze, w przypadku najmu prywatnego możliwe będzie rozliczenie wyłącznie za pomocą stawki ryczałtowej. Przynajmniej będzie prościej.
A jeśli najem jest w ramach działalności gospodarczej? Wtedy nadal można będzie się rozliczać według skali podatkowej, odliczać sobie koszty, ale za to koniec z amortyzacją.
Wiele krajów UE w ogóle nie dopuszcza amortyzacji w przypadku nieruchomości, bo co do zasady ich wartość rośnie, a nie maleje. Dlatego od przyszłego roku rozliczanie najmu prywatnego mieszkań będzie wyłączone ze skali podatkowej, będzie możliwe tylko na ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych. To da nam jednakowe zasady dla każdego i bardzo umiarkowany i prosty w rozliczeniu podatek od najmu
– przekonuje wiceminister Sarnowski.
I dodaje, że dzięki temu budżet państwa przestanie tracić jakieś 500 mln zł rocznie.
Oczywiście rząd utrudni nieco życie tym, którzy na wynajmie mieszkań zarabiają, co mogłoby obniżyć atrakcyjność takiej inwestycji i nieco ograniczyć popyt. Ale czy naprawdę to jakkolwiek wpłynie na olbrzymi inwestycyjny popyt na mieszkania? Nie sądzę.
Najem będzie nadal bardzo opłacalny. Załóżmy, że ktoś wynajmuje mieszkanie za 2 tys. zł miesięcznie bez czynszu i opłat za media i było ono kupione za gotówkę. Roczny przychód z tego tytułu to 24 tys. zł. Jeśli był sprytny i rozliczał się według skali, wykorzystując amortyzację, mógł w skrajnym przypadku nie oddawać fiskusowi… zero złotych,
Załóżmy, że teraz będzie musiał płacić 8,5 proc. ryczałtu od przychodów z najmu, czyli 2040 zł podatku rocznie. Zarobi więc „tylko” 21 960 zł. Trudno uznać, że to czyni najem nieopłacalnym. A jeszcze trudniej uznać, że pieniądze wydane na zakup tego mieszkania zainwestowane bezpiecznie gdzie indziej, dałyby wyższą stopę zwrotu. No way!
I w sumie to rozsądny krok, że państwo wycofuje się z możliwości amortyzacji albo odliczania od podatku kosztów remontu mieszkania na wynajem, skoro skupowanie mieszkań na wynajem przez inwestorów psuje państwu politykę mieszkaniową (której zresztą właściwie nie ma). Po co ułatwiać życie komuś, kto nam je utrudnia? Tylko że to zupełnie nic nie zmieni w planach inwestorów kupujących sobie mieszkania na pęczki.
