Czy nadal opłaca się kupować nieruchomości? Oto plany i obawy największych inwestorów
Po niestabilnym roku pełnym napięć geopolitycznych, zawirowań gospodarczych i niespójnej polityki monetarnej stabilizacja globalnego rynku nieruchomości potrwa do połowy 2023 roku – prognozuje Colliers w najnowszym raporcie „2023 Global Investor Outlook”.
Rynek nieruchomości coraz bardziej odczuwa skutki spowolnienia. Colliers zauważa, że chociaż w Wielkie Brytanii i Stanach Zjednoczonych doszło już do gwałtownej przeceny nieruchomości, to nie dotyczy to jednak wszystkich rynków. A Tony Horrell, szef działu globalnych rynków kapitałowych w Colliers, przekonuje, że kiedy tylko ceny się ustabilizują, nieruchomości będą stanowić solidną długoterminową inwestycję oraz zapewnią stabilny strumień przychodów. Trzeba jednak uważać.
Lokalne wydarzenia i czynniki makroekonomiczne wciąż mogą zakłócić pozytywne trendy na rynku. Inwestorzy powinni przygotować się więc na pogorszenie sytuacji przed jej poprawą, ponieważ rynki pozostają podatne na kolejne wstrząsy – ostrzega Horrell.
Jego zdaniem po zakończeniu cyklu podwyżek stóp procentowych przez banki centralne nastąpi wzrost aktywności inwestycyjnej.
A co za tym idzie – wzrost pewności gospodarczej. W międzyczasie inwestorzy nadal będą poszukiwać okazji i angażować znaczne środki finansowe na ich wykorzystanie – dodaje.
Aleksandra Karczewska z Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers w Polsce przewiduje stabilizację na rynku transakcyjnym oraz zwiększoną aktywność inwestycyjną.
Historycznie doświadczyliśmy długotrwałej kompresji stóp kapitalizacji, dlatego bieżąca presja cenowa powinna być postrzegana jako względnie racjonalna korekta niezbędna do zdrowego funkcjonowania rynku w dłuższej perspektywie – tłumaczy Karczewska.
W jej opinii dla niektórych podmiotów będzie to niepowtarzalna okazja do zwiększenia zaangażowania na bardzo korzystnych warunkach.
Droższe kredyty i obligacje, mniejsza zdolność kredytowa dotyczy też gigantów
78 proc. respondentów w badaniu Colliersa stwierdziło, że w 2023 roku koszt obsługi zadłużenia będzie miał negatywny wpływ na ich strategię w zakresie inwestowania w nieruchomości. To obecnie główny powód obaw inwestorów. 63 proc. jako negatywny czynnik wskazało utrudniony dostęp do finansowania.
W regionie EMEA, obejmującym Europę, Bliski Wschód i Afrykę, cieniem na planach inwestorów kładą się przede wszystkim obawy o dostęp i ceny energii (78 proc.). Inne problemy to rosnące napięcie geopolityczne (72 proc.) respondentów oraz wahania kursów walut (61 proc.).
Obecnie obserwujemy większą aktywność w pozyskiwaniu funduszy oportunistycznych, wskazującą na poszukiwanie przez inwestorów okazji w warunkach trwającej korekty – wskazują analitycy Colliers.
Do takich okazji mogą należeć zamknięte fundusze nieruchomości ze zbliżającym się terminem zapadalności, właściciele z ograniczonymi możliwościami refinansowania nieruchomości, a co za tym idzie poszukiwanie niestandardowych rozwiązań w zakresie form finansowania inwestycji.
Luke Dawson, dyrektor zarządzający ds. rynków kapitałowych w regionie EMEA Colliers, wskazuje, że dyskonta do wartości aktywów netto w sektorze notowanym na giełdzie pozostają wysokie, w związku z czym fundusze typu private equity i podobni inwestorzy będą starać się wykorzystać to w swoich strategiach inwestycyjnych.
Spodziewamy się, że w Europie dojdzie do przypadków selektywnych przejęć pakietów kontrolny w REIT-ach, a następnie wycofywania ich z obrotu giełdowego – zapowiada.
Najemcy stawiają na ESG, a inwestorzy na biura, zakłady i magazyny
Colliers zaznacza, że rok temu 10 proc. ankietowanych inwestorów w strategii pozyskania kapitału oraz zbycia lub nabycia aktywów uwzględniało aspekty ESG (ochrony środowiska, społecznej odpowiedzialności biznesu i ładu korporacyjnego). W tym roku odsetek wzrósł do 17 proc.
Damian Harrington, dyrektor działu badań rynków kapitałowych Colliers w regionie EMEA, wskazuje, że w odpowiedzi na preferencje najemców, surowsze wymogi regulacyjne i rosnące koszty eksploatacji obiektów inwestorzy analizują wartość nieruchomości oraz kładą w tym roku większy nacisk na ESG.
Spodziewamy się – i mamy na to coraz więcej dowodów – że aktywa uwzględniające aspekty zrównoważonego rozwoju będą coraz bardziej atrakcyjne na rynku, a pozostałe stracą na wartości. Przy tym z zainteresowaniem obserwujemy przepływ kapitału w poszczególnych obszarach, takich jak refinansowanie, modernizacja obiektów, nowe budowy i zbywanie aktywów – wylicza Harrington.
W 2023 r. we wszystkich trzech regionach (APAC, EMEA, obie Ameryki) inwestorzy zamierzają inwestować przede wszystkim w nieruchomości biurowe (60 proc.), obiekty przemysłowe i logistyczne (60 proc.) oraz budownictwo wielorodzinne lub budownictwo pod wynajem (48 proc.).
W regionie EMEA respondenci najchętniej wskazywali na biura. Większość inwestorów z tego obszaru preferuje największe miasta (55 proc.), a zaledwie 7 proc. – miasta drugiej i trzeciej kategorii. 39 proc. respondentów zadeklarowało, że w postawiłoby na mieszankę lokalizacji w miastach pierwszej, drugiej i trzeciej kategorii.
Inwestorzy mają zatem świadomość, że możliwości inwestycyjne można znaleźć w różnych miastach europejskich i należy je wykorzystać – konstatują autorzy raportu.
Wysokie koszty budowy i eksploatacji straszą inwestorów
Wśród głównych wyzwań makroekonomicznych w nadchodzącym roku badani przez Colliersa wymienili stopy procentowe (88 proc.), inflację (74 proc.) i zakłócenia w łańcuchach dostaw (68 proc.).
Warto przy tym zaznaczyć, że inflacja i stopy procentowe zwiększają również koszty operacyjne i budowlane, które już teraz są wygórowane ze względu na problemy związane z łańcuchami dostaw i wzrost cen energii – zaznacza Colliers.
W ujęciu globalnym 85 proc. inwestorów obawia się, że rosnące koszty budowy negatywnie wpłyną na ich zdolność do realizacji strategii inwestycyjnych. 77 proc. wymieniło rosnące koszty eksploatacji obiektów.
