Deweloperzy przechodzą sami siebie. Oto dlaczego na mieszkania stać tylko bogaczy

Namawiałem do siadania przy okazji prezentacji szacunków marż, jakie deweloperzy narzucają na jedno mieszkanie, przygotujcie się, że teraz nie będzie lepiej. Analitycy Domu Maklerskiego Pekao S.A podali w przybliżeniu, ile spółki deweloperskie mogą wyciągać ze sprzedaży jednego metra kwadratowego. To właściwie wysokość pensji wielu Polaków.

Cenę jednego metra kwadratowego analitycy DM Pekao liczą sobie tak: skoro średnia ważona marża brutto czołowych deweloperów w Polsce to 28,2 proc., a cena transakcyjna w Warszawie w drugim kwartale 2021 r. sięgnęła `ponad 10,9 tys. zł za mkw, to znaczy, że deweloper bierze dla siebie 2872 zł/kw.

Imponująca kwota, prawda? Daleki jestem od rzucania kamieniami, bo branża wykorzystuje po prostu swoje pięć minut. W czasach po kryzysie rynku nieruchomości z 2009 r., zjechali ze swoimi marżami nawet poniżej 20 proc.

Teraz, widząc hossę na nieruchomościach, liczą zyski

Inna sprawa, że przeciętnego Polaka pewnie mało to obchodzi. Coraz więcej potencjalnych nabywców przelicza sobie swoje miesięczne dochody i dochodzi do wniosku, że bez kredytu nie da rady kupić nawet mikroklitki nowoczesnego apartamentu o małym metrażu. Trafiają zatem do doradców kredytowych, a ci… rozkładają ręce. O zdolność do zaciągania zobowiązań hipotecznych jest coraz trudniej.

Nie pomogło w tym także wprowadzenie przez rząd nowelizacji rekomendacji S. O co chodzi? Nowe przepisy zmuszają banki do rzucania kłód pod nogi klientom, którzy chcieliby wziąć kredyt hipoteczny na okres dłuższy niż 25 lat. Zakładając, że kredytobiorca wolałby spłacać długi dłużej, analitycy i tak oszacują jego zdolność na okres ćwierćwiecza. To sprawia, że symulacja miesięcznej raty idzie w górę. I o kredyt jest automatycznie trudniej.

Bizblog.pl poleca

Z wyliczeń ekspertów HRE Investments, do których dotarła „Rzeczpospolita”, decyzja rządu ograniczyła zdolność kredytową o około 5 proc. (dla osób rozważających kredyt na 30 lat).

Druga kwestia to podnoszenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej.

Jeśli stopa proc. wzrośnie o 0,25 pkt., to zdolność kredytowa może spaść o około 2-3 proc., natomiast jeśli ruch RPP będzie dwukrotnie mocniejszy, to zdolność kredytowa stopnieje o około 5-6 proc. 

– liczył na początku listopada Bartosz Turek z HRE Investments

Szczerze mówiąc, mi do wyobraźni przemawia jednak przede wszystkim sama marża. Prawie 3 tys. zł, to nieco ponad 400 zł mniej, niż zarabia przeciętny Kowalski. I to zarabia naprawdę, bo sumę 3400 zł GUS rzucił ujawniając medianę płac w kraju, czyli wartość, którą uznaje się za najbardziej zbliżoną do realiów.

Wychodzi więc na to, że odmawiając sobie jedzenia i picia, mieszkając u rodziców i rezygnując z życia towarzyskiego Polacy byliby w stanie opłacić usługę dewelopera. A co z resztą? Marża nie sięga przecież nawet 30 proc. całkowitej ceny metra kwadratowego wymarzonego lokalu.

Spójrzcie poniżej. W 2018 r. przy dużo niższych cenach materiałów budowlanych koszty budowy pochłaniały 3 tys. z 8 tys. zł końcowej ceny metra kwadratowego. Niecałe 2 tys. zł dorzucały do tego koszty zakupu ziemi.

Jak ceny mieszkań będą się kształtowały w najbliższych latach?

Analityk rynku Tomasz Narkun przekonywał w rozmowie z Bizblog.pl, że przy spadku popytu deweloperzy po prostu ograniczą podaż. Ergo – nie powinniśmy spodziewać się szokujących promocji.

A ja do branży miałbym taką nieśmiałą prośbę: czy moglibyście pójść drogą stacji benzynowych? Gdy cena ropy na światowych rynkach idzie w górę, Orlen, BP i reszta tną marże, by utrzymać ceny benzyny na akceptowalnym dla Polaków poziomie. Za to, gdy koszty zakupu surowca, spadają, oj, wtedy stacje odbijają sobie miesiące posuchy. Czyli postępują dokładnie odwrotnie niż deweloperzy, którzy widząc szaleństwo na rynku tylko dorzucili do pieca.