Cud! Mieli zjadać tynk ze ścian, a kupują szampany. Deweloperzy zarobili najwięcej w historii
Kryzys, szorowanie po dnie i lament, bo Polacy przestali kupować mieszkania - to przez ostatnie miesiące słyszeliście od deweloperskich lobbystów. A tymczasem okazuje się, że jeszcze nigdy w historii nie było im tak dobrze - ich zyski pobiły rekordy i były ponad dwukrotnie większe niż pięć lat temu.
To cud nad Wisłą – powiedział Business Insiderowi Jarosław Jędrzyński, ekspert rynku nieruchomości z rynekpierwotny.pl. Cud, bo przecież wysokie stopy procentowe pozbawiły setki tysięcy Polaków zdolności kredytowej, a tym samym możliwości kupna mieszkania. Na rynku deweloperskim od miesięcy mówi się o tąpnięciu, załamaniu.
A tymczasem giełdowi deweloperzy w 2022 r. osiągnęli nigdy dotąd nieoglądane zyski netto. Jakby podliczymy zyski dziesięciu największych spółek notowanych na GPW, to okaże się, że zarobiły w 2022 r. przeszło 1,7 mld zł. Nie dość, że to najwięcej w historii, to jeszcze o jedną dziesiąta więcej niż w 2021 r., który był dla deweloperów rajem i niezwykle gorącym okresem. A jakby porównać te zyski do tego, ile deweloperzy zarabiali pięć lat wcześniej, w 2017 r., okaże się, że są one aż ponad dwukrotnie większe, bo skonsolidowany zysk netto wynosił wówczas 783,8 mln zł.
Deweloperzy na giełdzie idą jak burza
Królem deweloperów jest Develia, której zysk netto rok do roku wzrósł w 2022 r. aż o 51 proc., na drugim miejscu jest Inpro, który zwiększył wynik netto o 37 proc., a na trzecim Dom Development ze skokiem o 26 proc. Były też spółki, którym zyski spadły rok do roku. To JHM Development (-25 proc.), Ronson (-22 proc.), Archicom (-13 proc.), Robyg (-11 proc.) i Marvipol (-6 proc.). Ale żaden z giełdowych deweloperów nie zanotował straty.
To tyle jeśli chodzi o dynamikę. A sam poziom zysków? Najwięcej zarobił Dom Development - 410 mln zł, za nim Atal - 368 mln zł i Robyg - 353 mln zł.
Ale prawda jest też taka, że to żaden cud, deweloperzy przecież nie zarabiali na nic nie robieniu, skoro mieszkania sprzedawały się słabo. Na te dane trzeba bowiem patrzeć z pewnym opóźnieniem, bo wyniki te są pochodną sprzedaży sprzed kilku kwartałów.
To nie jest tak, że deweloper podpisuje umowę sprzedaży i od razu inkasuje zysk. To proces, w którym najpierw jest umowa przedwstępna, potem ta właściwa, a dopiero po wielu miesiącach przekazanie lokalu i jego własności, co należy dopiero uznać za zamknięcie transakcji. A więc za rekordowe zyski deweloperów odpowiada sprzedaż jeszcze w okresie, kiedy interes się kręcił.
Załamanie wyników deweloperów dopiero przed nami?
Czy to znaczy, że na zapowiadany lament jeszcze przyjdzie czas? Otóż niekoniecznie. Owszem należy oczekiwać, że zyski za 2023 r. będą gorsze, bo będą odzwierciedlały zapaść na rynku sprzedaży mieszkań, jaką widzieliśmy w poprzednich miesiącach. A przypomnę, że z danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich wynika, że w 2022 r. deweloperzy sprzedali aż o 38 proc. mniej mieszkań niż w 2021 r. i poziom sprzedaży cofnął się gdzieś do lat 2013-2014.
Ale jednocześnie ta zapaść nie trwała wcale długo i koniunktura już się poprawia. Dołek sprzedaży mieliśmy w trzecim kwartale 2022 r., a już od czwartego kwartału sprzedaż znów rośnie. W pierwszym kwartale 2023 r. sprzedaż wzrosła wręcz o 35 proc. kwartał do kwartału i była zaledwie o 3,4 proc. niższa niż rok wcześniej, a sam marzec był pod względem sprzedaży najlepszy od stycznia 2022 r.
I będzie raczej tylko lepiej. Stopy procentowe w Polsce nie rosną już od wielu miesięcy, a stawka WIBOR wręcz spada. Obecnie zeszła już do poziomu 6,9 proc., podczas gdy jeszcze w listopadzie była powyżej 7,6 proc.
Po drugie kredytobiorcom pomógł KNF obniżając bufor bezpieczeństwa, a tym samy zwiększając zdolność kredytową Polaków. Jak bardzo? Oj, bardzo. Oskar Sękowski i Bartosz Turek z HREIT niedawno policzyli, że w kwietniu zdolność kredytowa zdążyła już wzrosnąć o ponad połowę względem zeszłorocznego dołka, a w porównaniu zaledwie do marca wzrosła o 15 proc.Teraz trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi może przeciętnie pożyczyć na zakup mieszkania 607 tys. zł, a w lipcu 2022 r., kiedy o hipotekę było najtrudniej, mogła zaledwie 396 tys. zł.
A po trzecie, od lipca sprzedaż kredytów ruszy jeszcze mocniej dzięki rządowemu programowi Bezpieczny kredyt 2 proc. To wszystko sprawi, że deweloperzy zaczęli odbudowywać sprzedaż zanim jeszcze zdążyli na krachu ucierpieć. A płacze i lamenty były grubo na zapas. Wiecie, to jak z tym kotkiem:
