Deweloperzy są już w głębokim kryzysie czy tylko cwaniakują, żeby nie obniżać cen mieszkań?
W tym roku sprzedaż mieszkań spadnie nawet o 25 proc. - szacuje jeden z deweloperów, firma Atal. Twierdzi nawet, że już wielu małych i średnich deweloperów wręcz zaprzestało działalności. GUS dorzucił do tego dane, pokazujące, że od stycznia do kwietnia deweloperzy rozpoczęli o ponad 22 proc. mniej budów niż w tym samym okresie rok wcześniej. Czy to ostre hamowanie, czy tylko ostra gra z rynkiem?
Na początek dane GUS, który pokazał właśnie, że budownictwo mieszkaniowe zaczyna siadać i to bardziej siadają deweloperzy niż Polacy budujący indywidualnie. W ciągu czterech pierwszych miesięcy roku deweloperzy rozpoczęli budowę 42,8 tys. mieszkań, a to o 22,6 proc. mniej rok do roku, natomiast inwestorzy indywidualni 29,6 tys., czyli o 10,5 proc.
Negatywnie zaskoczyły też dane o produkcji budowlano-montażowej pokazane przez GUS. Niby w kwietniu produkcja wzrosła o 9,3 proc. rok do roku, ale już miesiąc do miesiąca spadła o 5,9 proc. To zaskoczyło analityków, bo miało być znacznie lepiej. Miesiąc do miesiąca miał być jeszcze wzrost o 3,2 proc., a rok do roku aż o 18,7 proc. - wynika z prognoz zebranych przez PAP Biznes.
To wyraźna zapowiedź hamowania na budowach.
Powód? Kilka. Po pierwsze, o ponad 30 proc. wyższe niż przed rokiem ceny materiałów budowlanych, a do tego odpływ pracowników z Ukrainy z polskich budów z powodu wojny. Po drugie, coraz chłodniejsze głowy kupujących, których apetyt na mieszkania temperują podwyżki stóp procentowych.
A będzie tylko gorzej, jak zapowiada główna ekonomistka Banku Pocztowego Monika Kurtek. Jej zdaniem to dopiero początek ścieżki wyraźnego schodzenia w dół, a jednocześnie sygnał spowolnienia całej polskiej gospodarki.
Czyli co, zaczyna się?
Spójrzmy jeszcze na wydane pozwolenia na budowę. Te też w ciągu pierwszych czterech miesięcy roku spadają, ale mniej. Liczba pozwoleń wydanych deweloperom spadła o 4,6 proc., a inwestorom indywidualnym o 10,6 proc. W sumie wcale nie tak dużo, biorąc pod uwagę, że poprzedni rok był rekordowy.
Ale pamiętajcie o jednym - pozwolenie na budowę wcale jeszcze nie oznacza, że do budowy dojdzie. Czasem właściciele działek występują o pozwolenie tylko po to, żeby podnieść wartość działki. Czasem zwyczajnie rezygnują z budowy. A czasem po prostu proces rozpoczęcia bardzo długo trwa. Te dane więc nie powiedzą wam wcale zbyt wiele na temat tego, co dzieje się teraz na rynku mieszkaniowym.
Mówi za to bardzo wprost jeden z deweloperów, który specjalizuje się w budownictwie kompleksów mieszkaniowych w największych Polskich miastach. Firma Atal prognozuje, że w tym roku sprzeda o 20-25 proc. mieszkań mniej.
Ba! Według firmy wielu małych i średnich deweloperów już wręcz zaprzestało działalności, dlatego w tym roku podaż mieszkań w sumie będzie nawet o jedną trzecią niższa niż przed rokiem.
Idą przeceny? Lepiej sprzedać mniej, ale nadal drogo
Skoro hamowanie, to kryzys, a jak kryzys to spadki cen? Czy kupujący powinni już zacierać ręce? Niekoniecznie.
HRE Investments trochę straszy, że jak będzie się budowało mniej lokali, a do tego jeszcze mamy ciągle rosnące koszty budowy, to nie ma innej opcji niż dalszy wzrost cen mieszkań „i to nawet pomimo pewnego ograniczenia popytu.”
Średnio w to wierzę. Bo „pewne” ograniczenie popytu może być jednak całkiem duże i to pachnie zaklinaniem rzeczywistości. Dziś nikt nie wie, czy w trakcie tego chłodzenia głów, bardziej spadnie popyt czy podaż.
Ale HRE Investment zauważa przy okazji jeszcze jedną ciekawą rzecz. Według analityków dane GUS sugerują, że deweloperzy zaczęli realizować strategię, w której kosztem liczby sprzedawanych mieszkań chcą utrzymać osiągane marże.
Czyli lepiej sprzedać mniej, ale nadal drogo i z dużym zyskiem, niż się napracować i zarobić tyle samo albo i mniej. To by sugerowało, że jak z powodu kurczącej się zdolności kredytowej Polaków już prawie nikt nie będzie chciał kupować drogich mieszkań, to deweloperzy niemal przestaną je budować na chwilę, żeby pokazać klientom, że nie pękną i cen nie obniżą. Ciekawe, kto pęknie pierwszy.
Liczcie tylko na siebie
Swoją drogą, tym, którzy właśnie wchodzą w dorosłość i planowali się wyprowadzić od rodziców albo ze studenckiego mieszkania niewiele zostaje, bo budownictwo komunalne czy socjalne nadal w Polsce leży.
Te same dane GUS pokazują, że na 73,5 tys. mieszkań oddanych do użytku od stycznia do końca kwietnia 2022 r., mieszkań komunalnych było 166, a społecznych czynszowych 432. I żeby nie było, że to tylko wina rządu. Samorządowców również.
Przypomnę, że kiedy Rafał Trzaskowski zaczynał kadencję w fotelu prezydenta Warszawy, obiecywał budowanie 1,5 tys. mieszkań komunalnych i TBS rocznie. Nie wybudował tyle nawet łącznie przez kilka lat, bo w Warszawie w latach 2018-21 oddano do użytkowania 327 mieszkań komunalnych i 502 w ramach TBS.
No to wracajcie na komercyjny ring, wyczekując, kto wygra, a raczej kto pęknie pierwszy, bo słabszy: deweloperzy czy klienci.
