Tomasz Narkun ma dla Polaków złe wieści ws. cen mieszkań. Rozmowa o patorynku, katastrze i przyszłej próbie linczu

Ceny mieszkań rosną jak na drożdżach, a klienci biją się o miejsca w kolejkach do biur deweloperów. Bańka czy naturalna kolej rzeczy? I jaką rolę odgrywają w tym wszystkim zagraniczne fundusze inwestycyjne, które coraz tłumniej pojawiają się na polskim rynku? O tym wszystkim rozmawiamy z Tomaszem Narkunem, analitykiem rynku nieruchomości.

Adam Sieńko, Bizblog.pl: Pisałeś niedawno, że wziąłeś udział w spotkaniu, w którym prywatni inwestorzy stwierdzili, że nie chcą wykańczać mieszkania pod klucz. Bo i po co, skoro lokal zarabia na siebie, kiedy po prostu jest? Ceny galopują, a jakieś 100 mieszkań będzie stało pustych i czekało na wzrost cen.

Tomasz Narkun: Zjawisko wykupowania kilku czy kilkudziesięciu mieszkań przez inwestorów z dużym kapitałem jest powszechne w każdym mieście od lat, ale wyraźnie nasiliło się mniej więcej jesienią zeszłego roku. Przedsiębiorcy kupują lokale na wynajem, próbując uciec przed inflacją. Są też tacy, a spotykam ich na całym pasie zachodnim, którzy kupili mieszkania w ubiegłym roku i wciąż nie mają w nich lokatorów. Wolą trzymać pieniądze w pustych mieszkaniach niż na lokacie, do której się de facto dokłada.

I to przez nich ceny idą w górę?

W pewnej mierze tak.

Kim są?

Nie są to profesjonale firmy. Mówimy o polskich przedsiębiorcach i małych spółkach z nadmiarem gotówki w ręku. Część z nich dorobiła się dopiero w trakcie pandemii i szuka miejsca do lokowania oszczędności.  A że u nas nie ma rozpowszechnianej wiedzy o inwestowaniu w ETF-y czy obligacje, to pieniądze trafiają na rynek nieruchomości, który dla przeciętnego Kowalskiego wciąż uchodzi za pewniaka. Firmy kupują całe klatki schodowe, piętra.

Bizblog.pl poleca

Zaraz, a co z funduszami inwestycyjnymi?

Zostały kozłem ofiarnym, ale w porównaniu do polskich spekulantów są bardzo małe.

Czytam, że dopiero się rozkręcają. Pojawiają się nowi gracze, którzy deklarują zakupy idące w tysiące lokali.

W obrocie w najmie instytucjonalnym jest ok. 7 tys. mieszkań. Prognozy mówią, że do 2023 r. mieszkań ich liczba wzrośnie do 25 tys., a do 2028 r. osiągnie 65 tys.

Dla porównania w ubiegłym roku, w tym i ewentualnie w przyszłym, spekulanci kupią łącznie ok. 100 tys. mieszkań. I to tylko na rynku pierwotnym. Nasze, nazwijmy to mikrofundusze inwestycyjne mają dużo większy wpływ na rynek niż zagraniczne korporacje.

Zresztą prywatnie uważam, że fundusze inwestycyjne w pewnym stopniu są w miastach potrzebne.

Powinniśmy tu chyba zakończyć, bo czytelnicy pana zaszlachtują.

Ale dlaczego? Najem od funduszu jest bezpieczny, profesjonalny i uzdrawia rynek najmu. Zmusza prywatnych wynajmujących do konkurencji. W efekcie może się okazać, że za kilka lat castingi na lokatorów przejdą do historii. Bo dla funduszu nasza narodowość, płeć, przyzwyczajenia nie mają znaczenia. Chce zarabiać. Dopóki płacimy, możemy mieszkać.

Ale to wciąż wynajem, a my wolimy być na swoim.

Pytanie czy w początkowej fazie kariery warto od razu pchać się w kredyty hipoteczne. Dla młodych ludzi najem jest pewnym startem. Mając pewność, że nikt nie wyrzuci ich z mieszkania, mogą rozwijać biznesy bez dodatkowych stresów. A dopiero gdy zdecydują się zostać w danym mieście, mogą poszukać mieszkania na własność.

Na razie Polacy gremialnie rzucili się na zakupy. W drugim kwartale tego roku banki udzieliły kredytów mieszkaniowych na 22 mld zł. Ta suma rośnie ostatnio z kwartału na kwartał.

Ale zauważmy, że od maja liczba wniosków kredytowych systematycznie spada. Ich wartość rośnie, bo rosną ceny na rynku. Ci którzy załapali się na zakup jeszcze na początku 2021 r. mieli trochę szczęścia. Nowe inwestycje są o wiele droższe. W efekcie średnia wieku klientów w biurach deweloperów jest coraz wyższa. Młodzi zostali prawdopodobnie wyrzuceni cenowo z rynku na pewien czas.

Coraz częściej mówi się też o flipperach, czyli osobach które kupują mieszkania, wykańczają je i sprzedają dalej z zyskiem.

Flipperzy przez ostatnie 4-5 lat nie zarabiali na wykończeniu mieszkań tylko w 90 proc. na wzroście cen. W tym roku odbierają mieszkania, które kontraktowali dwa lata temu. Jak myślisz, ile mogli w tym czasie zyskać na metrze?

Z głowy nie strzelę, ale pewnie dużo.

Około 2-3 tys. zł. Ale to dla nich ostatni taki mocny strzał zarobkowy. Teraz rynek flipperów nie jest już taki chętny do kupowania mieszkań. Poszukiwanie okazji skupia się raczej na rynku wtórnym, na którym zawsze znajdą się zdesperowani właściciele.

Czyli zakładają, że mieszkania już nie podrożeją?

Rynek jest zszokowany i musi przyzwyczaić się do nowych poziomów cen. To normalne zjawisko. Popyt wyhamuje. Gdyby teraz flipperzy zaczęli kupować mieszkania po kilkanaście tysięcy za metr, to ile musieliby zażądać od klientów, żeby je wykończyć i jeszcze na nich zarobić?

Obstawiam, że inwestycje, które zostaną pokazane przez deweloperów w najbliższym czasie, będą już na górce cenowej. W tych cenach będziemy mieli zawarte ryzyko wzrostu kosztów materiałów, cen energii i inflacji.

I ile ta górka potrwa?

Myślę że od 1,5 roku do 2 lat. Moim zdaniem przyszły rok popytowo nie będzie tak duży w skali kraju. Rynek znormalnieje. Bo to co działo się ostatnio nie było normalne.

I flipperzy w tym czasie znajdą się na marginesie?

Niekoniecznie, bo trend przenosi się na domy. Inwestorzy szukają teraz starych poniemieckich domów w dobrych lokalizacjach.

No tak, boom na rynku nieruchomości dotyczy też domów.

Generalnie w Polsce idzie era domów. Wynika to z kilku czynników. Pierwszy to naturalne bogacenie się społeczeństwa. Ci, którzy zarabiają dużo pieniędzy, zazwyczaj chcą mieć własny dom z ogródkiem.

Druga kwestia – wielu klientów którzy kupili 50-60 metrowe mieszkania około 2010 r.. ma teraz dzieci. Wartość ich nieruchomości poszła przez ten czas w górę, mają więc fajną okazję żeby sprzedać je z dużym zyskiem.

I trzecia rzecz – trend przyspieszyła pandemia. Polacy zaczęli szukać wolnych przestrzeni, działek. Myślę, że ten boom utrzyma się dobre 10 lat. Widzę to po liczbie kupionych gruntów, pozwoleniach na budowę. Inna sprawa, że duże mieszkania u dewelopera rzędu 80-90 mkw., to niemal cena budowy domu. To również przyspieszyło decyzje o wyprowadzkach z bloków.

I pomogło wielu osobom rozwiązać odwieczny dylemat – kupować czy wynajmować.

Tak, wraz ze spadkiem liczby przyznawanych kredytów, najem odbił. To naturalne przy wysokich cenach nieruchomości. Zresztą dlaczego fundusze akurat teraz wchodzą w polski rynek? Wiedzą, że ceny mieszkań w dużych ośrodkach z roku na rok coraz bardziej odbiegają od rzeczywistych zarobków. Skutek jest niestety taki, że młodzi ludzie zostaną wypchnięci z rynku mieszkaniowego na rzecz najmu. Jak zresztą w każdym innym europejskim kraju.

Jedna rzecz mnie jednak niepokoi. Wielu ludzi rzuciło się na kupno kawalerek. One oczywiście będą wynajmowane, ale będą miały duże rotacje. Najlepszym produktem na najem długoterminowy będą małe mieszkania trzypokojowe. Takie w granicach 50-60 mkw. Dwie sypialnie dla rodzin, które będą miały dziecko, a nie będzie ich stać na kredyt. One będą potrzebowały takich mieszkań. W przeciwieństwie do setek tysięcy kawalerek.

Tych samych, które w sieci określane są dzisiaj mianem patodeweloperki. Myślisz, że mamy z nią dzisiaj w Polsce powszechny problem?

To mocno wyolbrzymiany wątek. Wyszukiwane są fragmenty budynków albo konkretne osiedla i przedstawia się je jako obraz całej branży deweloperskiej. Tak naprawdę 90 proc. mieszkań jest w porządku. Mamy do czynienia z podobną nagonką jak w przypadku funduszy. Choć to już powoli mija, a furorę robi patowynajem. Znów zjawisko oparte na starannie dobranych ofertach, które sugerują, że kiepski standard u wynajmujących jest na porządku dziennym.

Nie do końca mogę się zgodzić. Przypomina mi się choćby słynne zdjęcie „Hongkongu na Woli”.

Ale to znów pojedynczy przypadek. Kilka inwestycji na kilkaset rzutuje na całą branżę. Ja naprawdę codziennie widzę wiele fajnych i przemyślanych inwestycji. A że niektórzy prywaciarze budują bliźniaki okno w okno? Ktoś im na to pozwala. A my zupełnie to pomijamy.

Zamiast skupić się na patolegislacji, zajmujemy się nagannymi zachowaniami deweloperów. Dopóki przepisy zagospodarowania przestrzennego będą pozwalać na takie działania, firmy będą to wykorzystywać.

tzw. Hongkong na Woli w Warszawie
fot. Tymon Grabowski

Czyli skupiamy się na szybko jadącym kierowcy zamiast postawić ograniczenie prędkości i fotoradar?

Gdybyśmy w Alejach Jerozolimskich w centrum Warszawy postawili znak ograniczenia prędkości do 150 km/h, to kierowcy pewnie by tyle jeździli. Potrzebujemy zmian przepisów, które ujednolicą takie kwestie jak definicja placu zabaw. A tego nie ma. Deweloper może postawić między blokami jednego bujanego konika.

Ale firmy, które tak postępują, pierwsze odczują koniec boomu. Na złe czasy pracuje się dobrymi czasami. Rynek sam to prędzej czy później zweryfikuje. Teraz mamy wyjątkowy zbiegi okoliczności – niskie stopy, wysoką inflację, brak mieszkań socjalnych i brak alternatyw dla ludzi z pieniędzmi.

Deweloperzy czują, że taki rok może się długo nie powtórzyć.

I dlatego wyciskają, ile się da. Nawet kosztem klientów, którym wolą zapłacić karę za zerwanie umowy, niż pozwolić na zakup mieszkania po starych cenach.

Pamiętajmy, że chodzi tu o osoby, które nie podpisały umów deweloperskich. Na ich miejscu, widząc co dzieje się na rynku, od razu nalegałbym na podpisanie umowy deweloperskiej, która zabezpiecza mi cenę kupna. Flipperzy tak właśnie robili.

Decyzja RPP o podniesieniu stóp procentowych dodatkowo schłodzi rynek?

Na razie to tylko kosmetyka. Nie ma paniki na rynku.

Ale przykład Czech pokazuje, że to dopiero początek.

Myślę, że RPP na tym nie poprzestanie. Inflacja się rozpędza, a w przyszłym roku czeka nas kryzys drożyzny. Wszyscy skupiają się głównie na rosnących ratach kredytów, ale to dopiero początek wydatków. Drogie paliwa, rosnące ceny gazu, czynszów, podwyżki prądu o 40 proc. Utrzymanie mieszkania będzie zdecydowanie droższe. Dla osób, które brały kredyty na styk przy najniższych stopach, zrobi się niebezpiecznie.  

A do najmniej przezornych zapukają flipperzy?

Na początku pewnie nie. Kredytobiorcy spłacą ratę, ale za to nie pójdą do restauracji, nie kupią mebli, nie wezmą samochodu w leasing, zrezygnują z remontu. Flipperzy mogą mieć pracę dopiero za parę lat.

To bardzo ciekawa perspektywa czasowa. Za granicą wzbiera właśnie bunt przeciwko wynajmującym. Holandia zakazuje kupna mieszkań na cele inwestycyjne, Berlin chce wywłaszczać z nich fundusze. Minister Uściński powiedział ostatnio, że polski rząd też pracuje nad swoimi rozwiązaniami.

Dlatego przestrzegałby przed inwestowanie wszystkich oszczędności w mikromieszkania na najem krótkoterminowy. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że wejdą regulacje, które go ukrócą. I wtedy posiadanie 10-15 mieszkań stanie się nieopłacalne. Najbliższe lata to wielka niewiadoma.

Podatek katastralny?

Raczej nie przed wyborami.

Ale byłby odpowiedzią?

Najlepszym i najprostszym instrumentem, by pieniądz został u Kowalskiego, a nie trafił w rynek mieszkaniowy, jest podnoszenie stóp procentowych. Bo głównym napędem dla inwestorów jest wysoka inflacja i niskie stopy. Na razie mleko się rozlało, ale to można jeszcze naprawić.

Ale Europa wyjmuje nieruchomości poza nawias wolnego rynku. Może powinniśmy je traktować jak wodę czy prąd?

Politycy chcą zapobiec buntowi społecznemu. Nie jest wykluczone, że w Polsce ludzie przez temat mieszkaniowy wyjdą w końcu na ulice. Moim zdaniem dostępność nieruchomości będzie głównym wątkiem nachodzących wyborów. Partie będą się prześcigały w propozycjach, co zrobić by pomóc młodym ludziom. Spodziewam się licytacji. To trend ogólnoświatowy, myślę że Polska nie zostanie wyjątkiem.

No dobrze, ale my nie jesteśmy politykami. Nie musimy skupiać się na najbliższej kampanii. Co nas czeka w perspektywie kilku lat?

W dużych miastach taniej nie będzie. Ceny gruntów poszły w górę kilkukrotnie. Wchodzą regulacje energetyczne, które podrożą koszty budowy,. Do tego dochodzi Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Rosną ceny paliw, materiałów. Jak ceny mieszkań mają być niskie?

Ale Polaków nie stać na tak drogie mieszkania.

Jeżeli deweloperzy zobaczą, że popyt gwałtownie spada, to po prostu nie będą rozpoczynać nowych inwestycji. Mają na kontach dużo gotówki i nie mają parcia na szybką sprzedaż. Mogą poczekać na rozwój sytuacji. Do czego to finalnie doprowadzi? Do spadku podaży. I koło się zamyka. A państwo na pewno nie nadąży w tym czasie z budową mieszkań socjalnych.

Mówiąc slangiem: młodzi zostali spuszczeni w mieszkaniowym kiblu.