Ceny mieszkań oszalały, a co na to politycy? Chcą wrobić miliony Polaków w nowe kredyty frankowe

Mieszkań w Polsce ciągle brakuje, więc ceny nieustannie rosną. W IV kwartale 2020 r. wzrosły średnio o 8,9 proc. rok do roku, w tym na rynku pierwotnym o 6 proc, a na rynku wtórnym o 11,2 proc. Tę cenową galopadę nakręcają zakupy inwestycyjne. Nie będę się o tym rozpisywać, ale:

To wszystko powoduje, że coraz więcej osób inwestuje oszczędności w mieszkania właśnie na wynajem. Według Instytutu badawczego Kantar dla Universe Properties Group zaledwie ze stycznia tego roku 44 proc. Polaków ma oszczędności na lokacie, 38 proc. na zwykłych rachunku bankowym, a już 27 proc. ulokowało je w mieszkanie lub dom, a kolejne 22 proc. w grunt. Nieruchomości to nie jest już inwestycja dla wąskiego grona bogatych.

Te inwestycyjne zakupy podbijają ceny, powodując, że coraz więcej ludzi nie stać na to, żeby kupić mieszkanie na własne potrzeby. Obecnie ok. połowa Polaków w wieku 18-34 lata mieszka nadal z rodzicami mimo, że pracują na pełny etat.

Czytaj też: Umowa dożywocia - co to jest i kiedy się stosuje?

Polityka mieszkaniowa w Polsce ewidentnie jest w rozsypce. A co chce z tym zrobić rząd? Mówi nam: weź kredyt. I wyciąga rękę do młodych, oferując pomoc z wkładem własnym, który dla wielu jest problemem. Nie próbuje budować więcej mieszkań, żeby deficyt podażowy uzupełnić, hamując jednocześnie wzrost cen. Nie próbuje budować mieszkań na wynajem ani tych komunalnych. Po prostu chce wpychać Polaków w kredyty na wiele lat i to w sposób skrajnie nieodpowiedzialny.

Niedawno pisałam o tym bardziej szczegółowo, ale w skrócie: nowy pomysł PiS polega na tym, żeby udzielać młodym w wieku 24-40 lat gwarancji rządowych na wkład własny, żeby bez posiadania gotówki mogli zaciągnąć kredyt hipoteczny na drogie i coraz droższe mieszkania. Oferta skierowana ma być dla tych, którzy zarabiają na tyle mało, że nie są w stanie zgromadzić oszczędności.

Efekt? Rząd zrobi dobrze przede wszystkim bankom i nakręci tylko i tak rozgrzany już rynek kredytowy - w marcu popyt na kredyty hipoteczne wzrósł o 36,8 proc. r/r i był najwyższy od 2011 r.

Ale przede wszystkim ubierze w kredyty Polaków z niskimi zarobkami przy historycznie niskich stopach procentowych, a za kilka lat oni polegną, kiedy stopy pójdą w górę, bo powrót WIBOR-u zaledwie do poziomu z grudnia 2018 r. spowoduje wzrost miesięcznej raty o 242 zł dla kredytu zaciągniętego na 300 tys. zł. Powrót stawki WIBOR do poziomu z grudnia 2010 r. to rata wyższa o prawie 650 zł miesięcznie. Brzmi znajomo? No właśnie.

Czy ktoś tych ludzi ostrzeże, jakie ryzyko na nich czyha za kilka lat? Wątpię. Ważne, że teraz politycy pokazują, że chcą rozwiązać problemy mieszkaniowe Polaków.

Ciekawe, że jeszcze w sierpniu ubiegłego roku ówczesna wicepremier i minister rozwoju Jadwiga Emilewicz, która miała ratować program Mieszkanie Plus, mówiła:

Emilewicz pół roku temu ten problem widziała, dziś chyba w rządzie nikt go już nie dostrzega. Nie dość, że wpakujemy sporą rzeszę kredytobiorców w kłopoty za kilka lat, to jeszcze mocniej nakręcimy wzrost cen nieruchomości.

A może po prostu zamiast wmawiać Polakom, że każdy ma prawo posiadać mieszkanie na własność, należy zadbać o to, by rynek najmu się rozwinął? 

Na razie zadbać o to chcą prywatne fundusze inwestujące w najem rynkowy. W Polsce ok. 20 proc. ludzi mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, w Niemczech ten odsetek sięga 50 proc., w Austrii 45 proc., a w Wielkiej Brytanii i Szwecji 35 proc.

Zagraniczne fundusze dostrzegły w Polsce potencjał i skupują mieszkania hurtowo od polskich deweloperów, by przeznaczyć je potem na wynajem długoterminowy.

W grudniu 2020 r. holenderski fundusz inwestycyjny Van der Vorm Vastgoed kupił 130 ze 150 mieszkań w budynku na Pradze Północ od firmy Nexit.

W styczniu 2021 r. szwedzka firma Heimstaden Bostad, jeden z większych operatorów mieszkań na wynajem w Europie, kupiła od warszawskiego Marvipolu 647 mieszkań na wynajem z opcją zakupu kolejnych 60. To największa tego typu transakcja. Ale pewnie nie ostania. Heimstaden ma już w Polsce 1350 mieszkań na wynajem i rozgląda się za kolejnymi.

W marcu zagraniczny fundusz zawarł umowę na kupno całego bloku z ok. 300 mieszkaniami we Wrocławiu od firmy Dekpol.

Według szacunków ThinkCo obecnie w Polsce rynek instytucjonalnego najmu mieszkań (PRS - private rented sector) liczy 5,5 tys. lokali. Zaledwie do 2023 roku ma wzrosnąć do 23 tys., a w 2025 r. aż do 66,5 tys. Tempo błyskawiczne.

Skoro prywatni inwestorzy widzą w tym interes, to może państwo polskie powinno również go dostrzec? Lepiej teraz niż za kilka lat.

Wielu ekspertów twierdzi, że Polska jest dziś w tym miejscu, w którym był Berlin 20 lat temu. Tam również rynek PRS zaczął się dynamicznie rozwijać, ale inwestorzy jak to inwestorzy, chcieli zarabiać coraz więcej.

Wiele analiz pokazuje, że ceny wynajmu w stolicy Niemiec skoczyły od 2004 do 2017 roku o ok. 70 proc. W końcu władze Berlina powiedziały stop, bo aż ok. 85 proc. mieszkańców miasta wynajmuje lokale i wielu z nich nie wytrzymywało już pędu cenowego. Żeby mu zapobiec, władze miasta w 2019 r. odkupiły od prywatnego właściciela 6 tys. mieszkań za 920 mln euro. To były te same lokale, które miasto w 2004 r. sprzedało za 400 mln euro. Potem jeszcze wprowadzono urzędowy limit cen najmu.

Obyśmy nie skończyli tak samo. Obecnie w Polsce 15 proc. całkowitych zasobów mieszkaniowych to mieszkania przeznaczone na wynajem - wynika z analiz firmy Cushman & Wakefield. To 2,3 mln lokali, ale mowa tu o lokalach znajdujących się  zarówno w rękach prywatnych jak i gmin.

Liczba mieszkań wynajmowanych po czynszu rynkowym to ponad 1,2 miliona lokali, co stanowi 8,3 proc. zasobu mieszkaniowego Polski - szacuje Fundacja Rynku Najmu.

Może byśmy tak te liczby zwiększyli, ale nie rękami inwestorów głodnych zysków, ale właśnie rękami państwa?

Oh, wait! Przecież taki pomysł już był! Na tym właśnie miał polegać program Mieszkanie Plus ogłoszony w 2016 r. przez rząd Beaty Szydło. Wybudujmy, my państwo, mieszkania na wynajem, będziemy je wynajmować osobom o niższych zarobkach trochę taniej niż rynek, a jak ktoś czuje, że go stać, ale zdolności kredytowej nie ma, może płacić trochę większy czynsz i dojdzie do własności.

I to był bardzo dobry pomysł, z własnością czy bez. Tylko że okazał się niewypałem. W 2018 r. premier Morawiecki obiecywał, że w 2019 r. w budowie ma być 100 tys. lokali! Nie było. Prezes PiS Jarosław Kaczyński z okazji uroczystego przekazania kluczy do pierwszych lokali wybudowanych w ramach programu w Białej Podlaskiej napisał w liście:

„W ramach programu Mieszkanie Plus chcielibyśmy wybudować w najbliższych latach od 2,5 do 3 mln tanich mieszkań. To śmiały cel, ale wykonalny.”

Tymczasem na koniec 2020 r. łączna liczba mieszkań wybudowanych i w budowie w ramach programu Mieszkanie Plus wynosiła 26 tys. 182, z czego w części rynkowej tylko 3 tys. 224 mieszkania.

Co poszło nie tak? W skrócie nierealne założenia, że mieszkania mają być wybudowane tanio, a tanio się nie dało. Rząd założył, że metr mieszkania wybuduje za 2,5 tys. zł, podczas gdy już wtedy realne koszty oscylowały koło 3,5 tys. zł. Brak rąk do pracy i rosnące ceny materiałów budowlanych dotyczą nie tylko krwiopijców-kapitalistów, rząd też się o nie potknął. 

Rządowe mieszkania miałby być tańsze, bo przecież państwo ma swoje grunty, a jak nie ma, to spółki Skarbu Państwa mają? Może i mają, ale jak się okazało, w nieatrakcyjnych lokalizacjach nienadających się do zabudowy mieszkaniowej. Terenów pod budowy też nie było.

W końcu rząd postanowił zaangażować do budowy deweloperów. Ale narzucone ustawowo warunki okazały się dla nich nieopłacalne, więc wolą budować dla zagranicznych funduszy, które będą wynajmować mieszkania Polakom niż państwu, które też mogłoby robić to samo, tyle że bez zarobku.

No i Mieszkanie Plus zostało zaorane głównie dlatego, że politycy bujali w obłokach, uważając, że mogą oszukać rynek. A może po prostu trzeba uznać, że się nie da? Zagraniczne podmioty kupują całe bloki od polskich deweloperów hurtem, przez co mogą liczyć na niższe ceny. Może rząd powinien pójść tą drogą, skoro sam budować nie umie?

Mówię poważnie. A raczej się głośno zastanawiam. Skoro funduszom takie inwestycje się opłacają, dlaczego rząd miałby być stratny? Nie musi przecież na najmie zarabiać, wystarczy, że inwestycja będzie się zwracać, może nawet dłużej niż prywatnemu właścicielowi. Dzięki temu wynajmujący mieliby ciut taniej, a przede wszystkim ceny najmu z czasem nie musiałyby rosnąc w takich państwowych mieszkaniach równo z rynkiem i w efekcie najem takich mieszkań byłby coraz tańszy wobec warunków rynkowych.

W ten sposób pula państwowych mieszkań zdjęłaby z rynku część popytu, co spowolniłoby dodatkowo wzrost rynkowych cen najmu.

Oczywiście nie da się tego zrobić od razu, państwo nie kupi nagle miliona mieszkań, ale polityka mieszkaniowa nigdy nie może zostać zrealizowana w ciągu roku czy dwóch lat. Może warto w końcu wdrożyć jakiś pomysł i konsekwentnie go realizować, zamiast wierzyć w bajki, a taką były nierealne założenia programu Mieszkanie Plus, co tylko rozbuchało oczekiwania Polaków.

Ale nie, my wolimy co kilka lat zmieniać pomysł na to, co zrobić z problemem mieszkaniowym, każdy ogłaszać przełomowym, a tak naprawdę tylko napędzać boom kredytowy.