Tanie mieszkania za 8 tys. zł za metr już się rozeszły. Deweloperzy podnoszą ceny
Deweloperzy zaczęli podnosić ceny. Na rynku kurczy się oferta mieszkań, za to przybywa klientów, którym przed chwilą banki zwiększyły zdolność kredytową. W efekcie w Warszawie i Krakowie praktycznie nie ma już „tanich” mieszkań za 8 tys. zł za metr kw.
Pod koniec ubiegłego roku Polacy mogli liczyć na rabat u dewelopera, ale w tym roku już to nie przejdzie. Mało tego, eksperci z RynekPierwotny.pl i GetHome.pl spodziewają się, że ceny mieszkań pójdą w górę.
Ceny nieruchomości rosną
Zainteresowanie zakupem mieszkania rośnie, bo Polacy w końcu zaczęli odzyskiwać zdolność kredytową, albo stracili nadzieję, że mieszkania kiedyś zaczną tanieć, lub nadal inwestują w celu wynajmu. Mogą się jednak obejść smakiem, bo mieszkań wyraźnie brakuje. Eksperci zwracają uwagę, że w ostatnich pięciu latach nie było tak słabego początku roku pod względem liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży.
W ciągu zaledwie trzech miesięcy oferta mieszkaniowa na warszawskim rynku pierwotnym skurczyła się aż o 16 proc. W Krakowie ten spadek był jeszcze większy, bo 17 proc. Najmniej z kolei zmniejszyła się liczba oferowanych mieszkań w Poznaniu (o 3 proc) - wskazują eksperci.
Zdaniem ekspertów to celowe działania deweloperów, którzy wstrzymują inwestycje i sprzedają wyłącznie gotowe mieszkania. Zjawisko to obserwuje się już w takich miastach, jak m.in. w Poznaniu, Warszawie, Trójmieście, Łodzi i Aglomeracji Katowickiej. Pod koniec marca największy odsetek gotowych lokali był we Wrocławiu (ok. 24 proc.), zaś najmniejszy – w Łodzi (ok. 10 proc.).
Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl tłumaczą, że deweloperzy mogą w każdej chwili zwiększyć podaż, bo mają zapas mieszkań, na które uzyskali w ubiegłym roku pozwolenia na budowę, ale jeszcze jej nie zaczęli.
Zrobią to, kiedy łatwiej im będzie utrzymać w ryzach koszty budowy, a gospodarka wróci na ścieżkę wzrostu - wyjaśniają.
Rynek pierwotny. Tanich mieszkań już nie ma
Skoro mieszkań jest coraz mniej, a popyt wzrósł, oznacza to jedno - niektóre firmy deweloperskie będą podnosić stawki. Eksperci zwracają jednak uwagę, że wysoka inflacja nie ominęła także deweloperów.
W większości metropolii, a szczególnie w Poznaniu i Trójmieście, realnie mieszkania potaniały w ciągu ostatnich 12 miesięcy, bo w tym okresie ich ceny rosły wolniej od kosztów budowy. Według GUS, w lutym były one aż o 13,9 proc. wyższe niż przed rokiem - wskazują.
W tej sytuacji coraz mniej prawdopodobna jest korekta cen mieszkań. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że tylko w Aglomeracji Katowickiej średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich utrzymała w marcu poziom z grudnia ubiegłego roku. W pozostałych metropoliach ceny poszły w górę np. w Warszawie aż o 6 proc., a w Trójmieście – o 4 proc.
Dzieje się tak między innymi dlatego, że deweloperzy, którym nie minął zapał do budowania mieszkań, wciąż dedykują je głównie zamożnym klientom. Przykładem jest stolica, w której w lutym pojawiło się na rynku ponad 330 mieszkań ze średnią ceną ok. 24 tys. zł za m kw. - tłumaczą eksperci.
Kolejnym czynnikiem wpływającym na wzrost średniej ceny metra kwadratowego jest ubywanie tych najtańszych mieszkań w ofercie. Widać to wyraźnie na przykładzie kurczenia się odsetka mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. w I kw. 2023 r. Na przykład w Trójmieście - z 5 proc. do 4 proc. Równocześnie z 36 proc. do 39 proc. wzrósł tu odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za metr.
Spektakularne zmiany w strukturze cenowej oferty firm deweloperskich odnotowano również w Warszawie i Krakowie, gdzie lokali z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. już praktycznie nie ma. Za to odsetek mieszkań z ceną przekraczającą 12 tys. zł za metr wzrósł w ciągu ostatnich trzech miesięcy odpowiednio z 61 proc. do 66 proc. oraz z 50 proc. do 55 proc. - obrazują eksperci.
Rynek wtórny. Ceny często wyższe niż u deweloperów
Podobnie, jak na rynku pierwotnym, tak i na rynku wtórnym rosną ceny mieszkań. Jeszcze w styczniu i lutym 2023 r. mieliśmy do czynienia ze stabilizacją, jednak już w marcu średnia cena zaczęła rosnąć. I tak np.
Pierwsze dwa miesiące tego roku zapowiadały cenową stabilizację. Jednak w marcu średnia zaczęła piąć się w górę. I tak np. w Poznaniu i Aglomeracji Katowickiej pod koniec marca średnia cena metra kwadratowego była o 3 proc. wyższa niż w grudniu ubiegłego roku, z kolei we Wrocławiu i Trójmieście o 2 proc., a w Warszawie, Krakowie i Łodzi wzrost był raczej symboliczny, bo wyniósł 1 proc..
Stosunkowo duża na tle pozostałych metropolii podwyżka w Poznaniu i Aglomeracji Katowickiej jest prawdopodobnie efektem wyprzedawania najtańszych lokali. Np. w stolicy Wielkopolski średnia cena metra kwadratowego mieszkań, na które agencje pośrednictwa znalazły chętnych wynosiła w marcu niespełna 9,6 tys. zł. Średnia w tym mieście sięga zaś 10,1 tys. zł za metr. W Katowicach wpływ na nią miało najpewniej także wprowadzenie na rynek mieszkań ze średnią ceną ok. 5,7 tys. zł za m kw., a więc wyższą od średniej dla całej oferty - komentują eksperci.
Jak kształtują się ceny ofert z drugiej ręki? Największą zmianę zaobserwowano w Poznaniu i Wrocławiu, gdzie w grudniu ubiegłego roku jeszcze 62 proc. mieszkań w ofercie agencji pośrednictwa kosztowało w pierwszym z tych miast mniej niż 10 tys. zł za m kw., ale w marcu tego roku udział takich lokali skurczył się do 58 proc. Za to zwiększył się odsetek mieszkań z wyższą ceną ofertową powyżej 10 tys. zł za metr kw. z 38 proc. do 42 proc.
Eksperci wskazują, że Warszawie, Krakowie i Trójmieście średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki jest wyższa niż kupowanych od deweloperów. Natomiast w pozostałych metropoliach mieszkania na rynku wtórnym są tańsze, np. w Aglomeracji Katowickiej aż o 38 proc.
Można to tłumaczyć tym, że w ofercie agencji pośrednictwa jest duży udział mieszkań w starych blokach i kamienicach, których stan techniczny pozostawia wiele do życzenia - uważają eksperci.
