Nie liczcie, że ceny mieszkań spadną. To niemożliwe przy takich zagrywkach deweloperów

Mieszkania nadal będą drożeć o około 10 proc. rocznie, bo jak twierdzą rosną ceny materiałów budowlanych i koszty wynagrodzeń pracowników w budownictwie. A tymczasem deweloperzy notują rekordowe marże i kasują 140 tys. zł na sprzedaży każdego mieszkania.

Prognozy mówią, że ceny mieszkań w Polsce będą nadal rosły w podobnym tempie, mimo podwyżek stóp procentowych, które powinny schłodzić nasz zapał do zaciągania kredytów i zmniejszyć opłacalność kupowania mieszkań na kredyt pod inwestycje. A przygtowali je analitycy Polskiego Instytutu Ekonomicznego.

PIE pisał niedawno, że wzrost cen mieszkań wcale jakoś mocno nie wyhamuje i w 2022 r. mieszkania średnio podrożeją o 10 proc., a w 2023 r. o kolejne 8 proc.

Bizblog.pl poleca

To sporo, biorąc pod uwagę, że w tempie 10 proc. rosły ceny mieszkań w kwartale tego roku, dokładnie poszły w górę o 10,5 proc. Chodzi o dane NBP i wzrosty średniej ceny transakcyjnej za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym w siedmiu miastach z największą sprzedażą – chodzi o Gdańsk, Gdynię, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawę i Wrocław.

Wzrosty cen w tych miastach na rynku wtórnym w III kwartale wyniosły nieco mniej – 7,3 proc. r/r, a przypomnę, że to rok bardzo gorący, jeśli chodzi o nieruchomości. Prognozy PIE są więc naprawdę odważne.

Z czego wynikają?

Mieszkania w Polsce i tak są tanie

Otóż po pierwsze analitycy wskazują, że w Polsce w sumie i tak jest tanio i w naszym kraju łatwiej kupić mieszkanie niż w innych krajach europejskich. 

Bank UBS szacuje, że przy przeciętnych dochodach osiąganych w Warszawie, zakup mieszkania w centrum wymaga ok. siedmiu lat pracy, w Paryżu 17 lat, w Londynie 14. We Frankfurcie i Monachium – siedmiu–dziewięciu

– pisze PIE. 

Do tego stosunek cen nieruchomości do cen towarów i usług konsumenckich rośnie w Polsce wolniej niż w innych krajach.

Dziś za równowartość mieszkania można kupić dobra o wartości 32 proc. większej niż w 2015 r. To podobna wartość jak w strefie euro i znacznie mniejsza niż w innych państwach Europy Środkowej. Na Węgrzech i w Czechach wartość mieszkania wzrosła odpowiednio o 61 proc. i 52,5 proc. w relacji do cen towarów konsumenckich

– pisze PIE.

Czyli w sumie powinniśmy się cieszyć, bo mogło być gorzej.

140 tys. zł od każdego mieszkania – marża dewelopera

No i są jeszcze dwa inne czynniki, które powodują, że taniej nie będzie. Po pierwsze, wysoka dynamika wynagrodzeń w budownictwie. Pensje rosną w tym sektorze w tempie ok. 9 proc.

Po drugie, rosnące ceny materiałów budowlanych – i to rosnące skokowo, jak pokazują dane Polskich Składów Budowlanych. W październiku były one o 20,5 proc. wyższe niż rok temu. Z kolei dane GUS pokazują, że koszt budowy mkw. mieszkania w III kwartale wzrósł o 7,2 proc. z ponad 4,9 do do ponad 5,3 tys. zł.

Zaraz zaraz, metr mieszkania kosztuje dewelopera 5,3 tys. zł? Oczywiście to średnia dla całej Polski. Ale nadal ktoś może się obruszyć, bo ceny u deweloperów przyprawiają o zawrót głowy.

Jasne, deweloper to nie instytucja charytatywna, nie działa po to, żeby sprzedawać nam mieszkania po cenie ich wybudowania. Poza tym, do tej ceny należy doliczyć stałe koszty działalności, zatrudnienie pracowników administracyjnych, wynajem biur, koszty marketingu. Ale…

Okazuje się, że deweloperów wcale nie ruszają za bardzo te rosnące płace ani wzrost cen materiałów budowlanych, bo ich marże rosną i to do poziomów najwyższych od dekady. Ba! W ciągu ostatniego roku marże wzrosły o 15 proc. r/r i na bazie danych raportowanych przez dziesięciu największych giełdowych deweloperów, którzy łącznie sprzedają 16 tys. mieszkań widać, że przy każdym sprzedanym mieszkaniu staje im w kasie 140 tys. zł brutto. 

Jeszcze raz podkreślam – to nie ich zysk netto. Ale ciekawe, że marże rosną bardzo mocno, nie dajmy sobie więc wmówić, że to wszystko wina drożejącego styropianu albo cen stali.