Ceny mieszkań tak wystrzeliły, że aż rząd się wystraszył. Reakcja NBP? Niebywała…

Pojawiły się pomysły, żeby utrudnić Polakom zaciąganie kredytów hipotecznych. Dlaczego? Bo ceny nieruchomości szaleją, na rynku coraz częściej stawiane jest pytanie, czy to już bańka i najwyraźniej w rządzie coraz częściej pada odpowiedź: tak. Szkoda tylko, że szef NBP wydaje się być głuchy i nieczuły na dane o inflacji.

Rząd zorientował się, że program Mieszkanie+ to niewypał i chce go ratować, dlatego pracuje już nad nową koncepcją. Prace te sprowokowały najwyraźniej szersze dyskusje o rynku nieruchomości. I wnioski, które od jakiegoś czasu wysnuwa też rynek: w mieszkaniówce jest boom, który być może wymaga schłodzenia. Według „Rzeczpospolitej” w rządzie pojawiły się głosy, że należy podjąć w końcu jakieś działania, polegające na wprowadzeniu większych obostrzeń przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Mogłaby to być na przykład nowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego.

Co prawda KNF poinformował, że nad taką rekomendacją nie pracuje, ale to przecież nie oznacza, że nie zacznie. Na razie to dopiero pierwsze sygnały z kręgów rządowych, pierwsze pomysły, które zapewne muszą zostać zaakceptowane przez Nowogrodzką, zanim zlecenie takich prac pójdzie do KNF. Trudno sobie wyobrazić, by stało się to jeszcze przed majowymi wyborami prezydenckimi. Ludzie mogliby się niepotrzebnie zdenerwować.

Czy rzeczywiście mamy bańkę?

W ciągu trzech lat średnie ceny mieszkań w sześciu największych miastach w Polsce zdrożały o ponad 30 proc. To dużo. Popyt i wzrost cen napędzany jest nie tylko realnymi potrzebami mieszkaniowymi Polaków, ale również zakupami inwestycyjnymi, bo utrzymujące się od lat na rekordowo niskim poziomie stopy procentowe sprawiają, że lokaty bankowe są mało opłacalne. Ludzi zaczęli inwestować w mieszkania.

Ale ceny mieszkań rosną, zwiększa się też siła nabywcza Polaków, na co wracają uwagę analitycy.

– Mieszkania musiałyby zdrożeć jeszcze o 120 proc., abyśmy mówili o bańce na miarę tej sprzed ponad dekady

– powiedział „Rzeczpospolitej” Bartosz Turek, analityk HRE Investments.

Jakoś trudno mi w to uwierzyć, biorąc pod uwagę, że obecnie średnia cena 1 metra kwadratowego w Warszawie to już ponad 11 tys. zł.

Mniej kredytów, żeby spekulanci mieli taniej?

Wracając do ograniczenia popytu na kredyty hipoteczne. Banki twierdzą, że kredyty hipoteczne zaciągane są przede wszystkim na pierwszą nieruchomość, nie na drugą i kolejną, co oznaczałoby popyt inwestycyjny. Ten karmi się gotówką. Jaki byłby efekt wprowadzenia większych obostrzeń przy udzielaniu kredytów?

Zmniejszyłaby się dostępność mieszkań dla tych, którzy rzeczywiście potrzebują mieszkania. Popyt na lokale może i zmniejszyłby się, ale skorzystaliby na tym ci, którzy kupują mieszania za gotówkę, w tym spekulanci.

Bizblog.pl poleca

Co więc zrobić? Branża deweloperska podkreśla, że zamiast ograniczać popyt, rząd powinien pomyśleć, jak zwiększyć podaż. I słusznie, bo ceny mieszkań będą miały tendencje do silnych wzrostów dopóty, dopóki w Polsce będzie brakowało milionów mieszkań. Jadwiga Emilewicz, minister rozwoju szacuje, że ta luka dziś wynosi 2 miliony lokali, eksperci mówią, że nawet 3,5 mln.

Mieszkanie+ do zaorania

Narzędziem do rozwiązania tego problemu miał być właśnie program Mieszkanie+, ale okazał się nieskuteczny. Rząd stawiał przede wszystkim na budownictwo społeczne, które tej dziury nie jest w stanie zasypać. Na szczęście pojawiają się informacje, że chce w końcu przestać budować mieszkania i przekazać to deweloperom, którzy znają się na tym nieco lepiej.

Z informacji money.pl wynika, że zmiany w programie Mieszkanie+ będą tak duże, że zmieni on nawet nazwę, by nie kojarzyć się z nieudanym dotąd przedsięwzięciem. Nowy, podrasowany program miałby nazywać się Mieszkanie dla Rozwoju, co ma nawiązywać do Ministerstwa Rozwoju, którego szefowa, Jadwiga Emilewicz, odpowiada teraz za prace nad nową koncepcją mieszkaniową.

Na czym ma polegać Mieszkanie dla Rozwoju? Rząd miałby przekazywać grunty deweloperom, a ci w zamian oddawaliby 15-20 proc. mieszkań na cele programu mieszkaniowego. To takie partnerstwo publiczno-prywatne.

To ciągle jednak tylko mgliste pomysły, jedne z wielu, więc o potencjalnej skuteczności takiego rozwiązania trudno na razie dyskutować.

Glapiński nie myśli o podwyżce stóp

Pamiętajmy, że jest jeszcze inne narzędzie do schładzania popytu – stopy procentowe. Obecnie w Polsce stopa referencyjna jest na poziomie 1,5 proc., a więc najniżej w historii i to już od pięciu lat. To właśnie niskie stopy procentowe są współodpowiedzialne za gwałtowny popyt na mieszkania.

Nie, żeby podnosić stopy tylko po to, żeby schłodzić rynek nieruchomości, ale kiedy już inflacja skacze tak mocno, że zaskakuje na rynku wszystkich, to może być wystarczająco dobry powód, że jednak to rozważyć. Mówią o tym już od kilku miesięcy niektórzy członkowie RPP.

Tymczasem Adam Glapiński, szef NBP i przewodniczący Rady Polityki Pieniężnej na ostatniej konferencji prasowej po posiedzeniu RPP stwierdził: 

Jeśli chodzi o moje osobiste zdanie, to potwierdzam swoje stanowisko: przypuszczam, że do końca mojej kadencji, a tym samym – i kadencji Rady stopy pozostaną na tym samym poziomie. A generalnie prawdopodobieństwo ich obniżenia w tym okresie będzie większe niż ich podwyższenia

– powiedział Glapiński podczas konferencji prasowej po posiedzeniu RPP.

O ile niechęć do podwyżek stóp jeszcze nie jest zaskoczeniem, o tyle wyrażenie sympatii do kolejnych obniżek wydaje się być politycznym PR-em skrojonym pod majowe wybory prezydenckie.

Szczególnie, że inflacja w styczniu 2020 r. prawdopodobnie zbliży się do 4 proc., a w kolejnych miesiącach może nawet przekroczyć ten próg. Przypomnijmy jednocześnie, że cel inflacyjny w Polsce to 2,5 proc. z możliwością odchylenia o punkt procentowy za równo w jedną jak i drugą stronę. 

Nie bez znaczenia jest fakt, że wysoka inflacja pomaga rządowi dopiąć budżet. W takim wypadku chyba rzeczywiście łatwej skrócić trochę kolejkę po kredyt hipoteczny. Wtedy nawet nie trzeba będzie budować aż tak wielu mieszkań i mamy dwie pieczenie na jednym ogniu.