Wysokie ceny to nie wszystko, zaraz nie będzie można kupić mieszkania. Eksperci: to niepokojące

Mieszkań w Polsce zaczyna brakować – ale tak naprawdę. Nie chodzi o to, że jest ich za mało w przeliczeniu na liczbę mieszkańców, ale gdzieniegdzie po prostu nie da się ich kupić. Według ekspertów np. w Gdańsku niemal wszystkie dwupokojowe mieszkania zostały już wyprzedane. To, co się wydarzyło w I kwartale „jest niepokojące”. A nad nami jeszcze wisi kapitał spekulacyjny, jak wkroczy z impetem, bańka pęknie nam w 2025 r.

Od początku tego roku Polacy ruszyli na zakupy mieszkaniowe i to wcale nie jest dobra wiadomość, bo popyt jest tak duży, że zaczyna przerastać podaż. Niby w ostatnich latach deweloperzy budują rekordowo dużo mieszkań, ale to nie wystarcza na nasze rozbuchane apetyty.

Bizblog.pl poleca

Efekt? „Puls Biznesu” informuje, że są w Polsce miejsca, gdzie po prostu nie da się już kupić mieszkania o oczekiwanym metrażu. Przykładem może być Gdańsk, gdzie według „PB” mieszkania dwupokojowe zostały niemal wyprzedane i po prostu już ich nie kupicie, niezależnie od ceny, jaką gotowi jesteście zapłacić.

Takie niewielkie dwupokojowe mieszkania mogą być zresztą problemem również w innych częściach Polski, bo to one są najbardziej pożądane.

Deweloperzy zaraz dostaną zadyszki?

Cały czas mówi się o ogromnym popycie, ale przecież to podaż jest coraz większym problemem. Deweloperzy budują na potęgę, ale budowa przecież musi trwać i tego procesu nie da się radykalnie skrócić. No i okazuje się, że deweloperzy po prostu nie nadążają.

Jak wynika z analizy „Rzeczpospolitej”, w I kwartale tego roku sprzedaż mieszkań od deweloperów była rewelacyjna. W sumie 17 spółek notowanych na GPW sprzedało niemal 7,3 tys. mieszkań, a to ok. 19 proc. więcej niż rok wcześniej, czyli tuż przed wybuchem pandemii i zamrożeniem gospodarki.

„Wszystko wskazuje na to, że chętnych na mieszkania jest tak dużo, że deweloperzy podnoszą ceny” – twierdzi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. Sytuacji nie ułatwia fakt, że zagraniczne fundusze coraz częściej zgarniają z rynku całe bloki na raz, o czym pisał niedawno Adam Sieńko.

Ale Turek uspokaja, że to wcale jeszcze nie bańka.

„Wciąż ceny mieszkań rosną z podobną dynamiką co wynagrodzenia, co jest sytuacją rzadką na tle europejskim, gdzie ceny w ostatnich latach rosły nawet 2–4 razy szybciej niż pensje. Warto mieć rękę na pulsie. Bańka nie tworzy się w miesiąc czy rok. Mieszkania musiałyby drożeć co najmniej kilka lat, znacznie szybciej niż rosłyby nasze wynagrodzenia. Wtedy faktycznie moglibyśmy nabawić się tej choroby, która dziś trawi już wiele rynków na świecie.”

Uspokaja również prof. Adam Glapiński, szef NBP, który zaledwie kilka dni temu zapewniał, że NBP monitoruje rynek mieszkaniowy i nie widzi ryzyka, które zagroziłoby nagłym załamaniem popytu i cen.

Czy jednak na pewno sytuacja nie wymknie się zaraz spod kontroli? Według danych GUS IV kw. 2020 r. ceny mieszkań wzrosły o 9 proc. r/r i to przecież w czasie pandemii i kryzysu gospodarczego. A na to nakłada się wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi aż o 35 proc. w marcu tego roku w porównaniu do marca 2020 r. Te wszystkie nowe kredyty wspomagające popyt mogą dopiero wkrótce odbić się na cenach.

Dopóki zainteresowanie zakupem mieszkań, tych na kredyt, spotyka się z odpowiednim dostosowaniem po stronie podaży przez rozpoczynanie nowych budów, ryzyko bańki jest ograniczone

– powiedział prof. Glapiński.

A jednak, dzieje się coś niepokojącego

Tylko że właśnie zdaniem ekspertów ryzyko, że podaż przestanie nadążać za popytem, jest istotne. I tu warto wrócić do tych rewelacyjnych wyników sprzedaży deweloperów za I kwartał.

I kwartał br. pod względem sprzedaży przez deweloperów giełdowych okazał się tak dobry, że aż niepokojący

– mówi „Rzeczpospolitej” Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu rynek pierwotny.pl.

I obawia się, co się stanie, jeśli w kolejnych kwartałach popyt zacznie napierać jeszcze mocniej. A przecież przed nami wiosna i lato, kiedy zakupy mieszkań zawsze są wzmożone sezonowo.

No i jeszcze do tego rząd, który rozważa wsparcie młodych w zakupie własnego mieszkania poprzez udzielanie gwarancji na wkład własny, jeśli ktoś ma z nim problem, a w ten sposób jeszcze mocniej rozbucha popyt, o czym niedawno pisałam.

To grozi to zachwianiem równowagi popytowo-podażowej ze wszelkimi tego konsekwencjami już w średniej perspektywie

– uważa Jędrzyński.

To nie brzmi dobrze.

Za trzy lata koniec świata?

Wiceprezes JLL Kazimierz Kirejczyk podczas kongresu finansowania nieruchomości zwrócił uwagę na dodatkowe niebezpieczeństwo pojawienia się kapitału spekulacyjnego na naszym rynku nieruchomości. A spekulanci niestety rzeczywiście mogą dojrzeć ten potencjał, który dostrzegły niedawno zagraniczne fundusze inwestycyjne hurtowo skupujące nieruchomości prosto od deweloperów.

Wtedy może zrobić się rzeczywiście srogo, bo to oznacza najpierw silny wzrost cen mieszkań, napompowanie bańki spekulacyjnej, a potem jej pęknięcie. Kiedy? Kirejczyk stawia na ok. 2025 r. 

Trzymajcie się mocno foteli w swoich wynajmowanych mieszkaniach.