Mieszkań z takim wyposażeniem jak na Śląsku nie znajdziesz nigdzie na świecie. Żart tak mało śmieszny, że aż straszny
Developerzy na terenach śląskich gmin muszą niekiedy grać w rosyjską ruletkę. Trzeba się nieźle napocić, żeby zgrabnie ominąć szkody górnicze albo dawne biedaszyby i nie narażać przyszłej inwestycji na katastrofę a samych mieszkańców na spore ryzyko. Można tym też aż tak bardzo się nie przejmować. Różnie bywa.
Budowa mieszkań wyraźnie zwolniła, ale wciąż nie brakuje dziwnych inwestycji będących pamiątką po nie tak odległym w czasie boomie. Po Katowicach krąży na przykład żart, że na osiedlu, które powstaje przy ul. Daszyńskiego (dzielnica Wełnowiec-Józefowiec), zamontowane będą czujniki antymetanowe, takie same jak w kopalniach.
Inwestycja realizowana jest na terenie dawnych biedaszybów, który geologicznie przypomina ser szwajcarski. Dowcip mało śmieszny, ale postanowiliśmy sprawdzić, czy to wyłącznie wyraz kpiny, czy może coś jest na rzeczy.
Skontaktowaliśmy się w tej sprawie zarówno z inwestorem, czyli krakowską spółką Acatom Sp. z o.o. Sp. k., jak i z katowickim magistratem. I tu, i tu przekonują, że wszystko w porządku i nie ma powodu, żeby robić jakikolwiek hałas.
Realizacja inwestycji jest zgodna z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego Katowic, uchwalonym przez Radę Miasta Katowice już w 2007 roku, w którym przewidziano realizowaną obecnie zabudowę mieszkaniową wielorodzinną – przekonuje Monika Grudzień, kierownik Działu Marketingu w Acatom.
Osiedle powstaje na terenach dawnej eksploatacji węgla
Dotarliśmy do pracy badawczo-usługowej Głównego Instytutu Górnictwa w Katowicach pt. „Ocena Pogórniczego zagrożenia dla budowlanego zagospodarowania terenu przy ulicy Daszyńskiego w Katowicach”. Dokument powstał na zlecenie firmy MTWW Architekci Sp. z o.o. Sp. k., która zaprojektowała katowickie osiedle dla Acatomu.
Jako deweloper jesteśmy zobowiązani do przygotowania kompletnej dokumentacji projektu budowlanego i projektu wykonawczego, w skład której wchodzą m.in. opracowania i analizy badań geologicznych, analizy i obliczenia inżynierskie konstrukcji, wykonane przez profesjonalistów z odpowiednimi uprawnieniami i wieloletnim doświadczeniem branżowym – tłumaczy Monika Grudzień.
W opracowaniu GIG czytamy, że na terenie, na którym krakowski developer buduje właśnie osiedle mieszkaniowe pod koniec XIX wieku eksploatację węgla na głębokości zaledwie 15-135 m prowadziła kopalnia „Hohenlohe”.
Płytka eksploatacja kopalin powoduje przeobrażenie struktury i własności skał zalegających w ich nadkładzie. Przeobrażenie to stwarza zagrożenie pogórniczymi ruchami glebotworu, co staje się szczególnie istotne w przypadku zagospodarowania powierzchni terenu na cele budowlane - czytamy w opracowaniu GIG.
Inwestor: nie ma powodów do niepokoju
Inwestor i miasto utrzymują, że wszystko jest w porządku. Monika Grudzień przekonuje, że Acatom dotrzymał najwyższej staranności w trakcie wykonania pełnego rozpoznania, w tym geologicznego, terenu inwestycji.
Wszelkie nasze działania odbywają się pod odpowiednim nadzorem geologicznym i prowadzone są zgodnie z zaleceniami zawartymi w dokumentacji budowlanej, wykonanej przez doświadczonych projektantów posiadających odpowiednią wiedzę i wszelkie niezbędne uprawnienia. W związku z powyższym nie widzimy powodów do niepokoju o bezpieczeństwo naszej inwestycji – twierdzi przedstawicielka inwestora.
Miasto mówi w podobnym tonie: mamy stosowną dokumentację, nie ma powodów do obaw. Rzecznik prasowa Urzędu Miasta w Katowicach Ewa Lipka utrzymuje, że w ramach prac planistycznych ten temat był rozpoznawany w ramach uzgodnień z Okręgowym Urzędem Górniczym.
Zakres prac budowlanych do przeprowadzenia dla inwestycji na tym terenie jest uwzględniany w toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, w szczególności ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego w razie np. występowania szczególnych warunków szkód górniczych – tłumaczy rzeczniczka katowickiego magistratu.
Kiedyś były płytkie biedaszyby, a teraz powstaną tam mieszkania
Z dokumentacji przygotowanej przez GIG wynika, że jednym z najpłycej wybieranym w tym miejscu pokładem węgla w latach 1881-82 był obszar działek w części południowo-zachodniej, czyli pokład 504, gdzie węgiel wybierano zaledwie z głębokości 15-19 m.
W zasięgu tej eksploatacji znajduje się cały budynek C, centralna i północna część budynku B oraz północna część budynku A - czytamy w dokumencie GIG.
Jeszcze płycej było w pokładzie 510, gdzie w latach 1886-1897 węgiel był wybierany z głębokości zaledwie 5-6,5 m. W zleconym przez inwestora opracowaniu czytamy, że wiąże się to z zagrożeniem w postaci nierównomiernego osiadania terenu oraz powstawaniem szczelin i spękań. Mogą tu występować też pustki i zapadliska. Co więcej: wyniki analizy kilkunastu przypadków zapalenia się węgla w okresie ostatnich 40 lat w północnej części Katowic wskazują, że również na omawianym terenie przy ul. Daszyńskiego istnieje niebezpieczeństwo niekontrolowanej emisji gazów do atmosfery oraz budynków mieszkalnych.
Dalsze analizy na tym terenie wykazały, że w pokładzie 504 jest jeszcze niewybrany węgiel. A na głębokości 33-35 m stwierdzono obecność pustek. Z kolei na głębokości 16,5-18 m ma znajdować się jeszcze stara obudowa biedaszybu.
W żadnym z otworów nie wykonano jednak badań termo-gazowych. W przypadku zaistnienia procesu samozapłonu w podłożu terenu w pozostawionych resztkach węgla ponownie mogą się utworzyć pustki zagrażające powierzchni deformacjami – twierdzi GIG.
Czujniki na obecność metanu to nie żart
Wychodzi na to, że żart o czujnikach metanu w budynkach mieszkalnych przy ul. Daszyńskiego w Katowicach nie był wyssany z palca. Ktoś tylko lekko ubarwił rzeczywistość. Okazuje się bowiem, że w tym samym opracowaniu wykonanym na zlecenie inwestora eksperci z GIG-u zalecają developerowi wyjątkowa ostrożność.
Ze względu na zagrożenie termo-gazowe budynki w części piwnicznej powinny być wyposażone w czujniki alarmowe, sygnalizujące wzrost ponad wartości dopuszczalne zawartości gazów CO2 i CO w powietrzu - stawiają sprawę jasno eksperci z GIG.
Postępowanie inwestora z Krakowa nie do końca rozumie architekt Jacek Heyda projektant pobliskiego osiedla OPT, nagrodzonego wyróżnieniem Stowarzyszenia Architektów Polskich. Przypomina, że przed rozpoczęciem budowy osiedla, które zaprojektował, analizy również wykazały ubytki w terenie. Jednak przed projektem i rozpoczęciem budową jednak je wypełniono.
Nie obyło się jednak bez ograniczeń: można tam stawiać budynki liczące najwyżej 3,5 kondygnacji. Tymczasem krakowski developer chce wybudować większe konstrukcje, dodatkowo z dwukondygnacyjnymi garażami podziemnymi. W sumie 131 mieszkań, 182 miejsca w podziemnym garażu i 197 miejsc postojowych.
Teren po eksploatacji biedaszybów eliminuje tego typu inwestycje, jeśli nie wprowadzono stosownych zabezpieczeń. Taka inwestycja jest zagrożeniem nie tylko dla bezpośredniego sąsiedztwa ale też dla całej dzielnicy – przekonuje Heyda.
W tej sprawie do prezydenta Katowic Marcina Krupy zdecydowali się napisać też przedstawiciele Partii Zielonych, którym nie spodobała się zorganizowana na tym terenie wycinka drzew.
Rozumiemy, iż firma Acatom, krakowski deweloper, kupił teren pod zabudowę, mamy jednak XXI wiek, rozwiniętą technologię i aby budować nowe nie trzeba niszczyć starego – czytamy w ich liście.
