Zarabiasz 8000 zł na rękę i myślisz o kredycie na mieszkanie? W banku zabiją cię śmiechem

Przez cały ubiegły rok Polacy przebierali nogami z niecierpliwością, czekając aż ceny mieszkań zaczną w końcu spadać. I już byli w ogródku, już witali się z gąską, gdy Rada Polityki Pieniężnej do wojny z szalejącą inflacją wyciągnęła oręż ostateczny – podwyżkę stop procentowych.

Na początku reakcja była delikatna. Obecnie patrząc na dwucyfrowe tempo wzrostu cen, RPP przestała się patyczkować. Od niemal zerowego poziomu stopa referencyjna poszła w górę na 4,5 proc. rocznie. Na dodatek jeden z członków RPP rzucił w rozmowie z Business Insiderem, że nie ma górnego limitu podwyżek – możemy spokojnie dojść nawet do 7,5 proc.

W tej całej zawierusze jest pewna grupa Polaków, która liczyła na zakup własnego mieszkania właśnie teraz. Być może nawet starała się przeczekać trudne miesiące 2021 r., gdy analitycy co miesiąc straszyli podwyżkami stawek za metr kwadratowy.

Patrzyli z politowaniem, jak kupujący biją się w kolejkach do biur deweloperów, kiwali głowami z niedowierzaniem, patrząc jak fundusze inwestycyjne wykupują na własność całe bloki. Obserwowali, jak z nabierającego tempa wyścigu odpadają kolejne grupy nabywców – młodzi Polacy ze średnią krajową na ręku, flipperzy itd. I cierpliwie czekali na koniec boomu mieszkaniowego. Bo on kiedyś musiał nastąpić. Prawda?

Guzik prawda.

Rok 2022 r. przywitał nas kolejnymi podwyżkami cen mieszkań. Szerzej pisała o tym Agata, ale przypomnijmy: deweloperzy widząc, co dzieje się na rynku postanowili ograniczyć liczbę nowych budów. W porównaniu do stycznia 2021 r. spadek wynosi aż 40,9 proc.

Zamiast oczekiwanych promocji w większości miast jest jeszcze drożej. W raporcie Expandera i Rentier.io czytamy, że w marcu ceny spadły tylko w sześciu z 17 badanych miast i nie będzie to żadna matematyka jeżeli napiszemy, że w związku z tym w 11 poszły w górę. A mówimy tu tylko o porównaniu miesiąc do miesiąca. W ujęciu rocznym stawki za metr rosną dosłownie wszędzie. I to od 10 proc. do niemal 30 proc. Szok.

Na domiar złego, wraz z procesem podnoszenia stóp, zaczął rosnąc WIBOR, który jest podstawą oprocentowania kredytów hipotecznych. Przy okazji gasząc zdolność Polaków do zaciągania pożyczek na nieruchomości.

Expander zrobił wyliczenia, dla kilku wariantów:

Pamiętajmy, że ogólnego dochodu nie wliczają się świadczenia socjalne takie jak 500+, wiec posiadanie potomstwa to z perspektywy banku okoliczności obciążająca.

Rodzina z jednym dzieckiem zarabiająca ok. 5 tys. zł netto miesięcznie, która uzbierała na 10 proc. wkładu własnego może w ogóle odpuścić sobie kalkulacje. Przy pomyślnych wiatrach wyciągnie 150 tys. zł. W tej cenie można znaleźć najwyżej kawalerkę na obrzeżach Rybnika. O mieszkanie dla trzech osób będzie ekstremalnie trudno.

Nieco lepiej będzie jeżeli owe 5 tys. zarabiamy na własne potrzeby. Przy 20 proc. wkładzie zdolność rośnie powyżej 300 tys. zł. Za takie pieniądze mieszkanie w dużym mieście można było znaleźć jakąś dekadę temu, ale kawalerki w mniej rozchwytywanych miejscowościach są już na wyciągnięcie ręki.

O ile oczywiście uda znaleźć się dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy na doprowadzenie ich do stanu do zamieszkania. Taką ekstra kasę można wyciągnąć z banku, biorąc kredyt wspólnie z partnerem. Wystarczy uciułać wspólnie 6 tys. zł na łapkę, by zdolność skoczyła nawet do 360 tys. zł.

Gdy pojawia się dwójka dzieci, sytuacja staje się jednak niezwykle ciężka. Przy wspomnianych 6 tys. zł netto niektóre banki dadzą nam kasę co najwyżej na solidny remont. Przy ośmiu tysiącach zdolność skacze do przedziałów 260-340 tys. zł. Wciąż za mało.

Lepiej robi się dopiero przy okrągłej dyszce. Przy 20 proc. wkłady własnego można dostać w granicach pół miliona złotych. Za taką cenę dwa pokoje na rynku wtórnym w Warszawie, Wrocławiu czy Krakowie są już jak najbardziej osiągalne. Pytanie, tylko czy na tych 40-paru metrach pomieszczą się cztery osoby. Będzie ciężko i trzeba będzie pogodzić się z wieloma kompromisami. Lepiej żeby małżonkowie nie mieli pracy zdalnej w tym samym czasie.

Całkiem komfortowo może być za to w miastach średniej wielkości jak Rzeszów, Łódź, Bydgoszcz czy Toruń. Tam deweloperzy jeszcze się tak nie rozzuchwalili - ceny za metr sięgają średnio 7,5-8 tys. zł. Co oznacza, że za pół miliona można rozejrzeć się za sympatycznym trzypokojowym lokum.

Generalnie jednak wartości nieruchomości poszły w górę tak bardzo, że klasa średnia przestała za nimi nadążać. Bo ile rodzin wyciąga w Polsce 10 tys. zł i więcej? Żeby należeć do górnych 10 proc. najlepiej zarabiających Polaków wystarczy dostawać tyle, ale... brutto. Nagle obudziliśmy się w kraju, w którym na swoje cztery ściany mogą sobie pozwolić wyłącznie programiści, fachowcy z budowlanki i co bardziej ogarnięci przedsiębiorcy. Reszta leży i kwiczy.

Zaciskanie zębów i oczekiwanie na lepsze jutro też nic nie da. Analitycy Credit Agricole Bank Polska obstawiają, że w tym roku ceny mieszkań wzrosną o prawie 10 proc. W przyszłym podrożeją o następne 8 proc. Jakby to nie brzmiało – tanio już było.

Z drugiej strony klienci deweloperów, którzy nabyli lokale w trakcie ubiegłorocznej gorączki mieszkaniowej również nie mają się z czego cieszyć. Niby tą wymarzoną nieruchomość udało im się kupić, ale rosnący WIBOR powoli odbiera im smak życia. Raport Expandera pokazuje, że przy kupnie 50 metrów rata kredytu od lutego 2020 r. skoczyła średnio o trzy czwarte.

Mieszkańcy Warszawy płacą o prawie 2 tys. zł więcej (skok z 2607 zł na 4559 zł), Wrocławia o ponad 1,5 tys. zł więcej, a Katowic o około tysiąc złotych. Na tym się oczywiście nie skończy, a w dodatku nad rynkiem wisi widmo migracji z Ukrainy. Im więcej naszych sąsiadów zdecyduje się osiedlić nad Wisłą na stałe, tym większy popyt będziemy mieli na mieszkania w najbliższej przyszłości.