Bańka cenowa po polsku. Już nikogo nie stać na zakup, a eksperci na to: mieszkania są za tanie
Mieszkania podrożały 2,5-krotnie w ciągu 15 lat, nikogo na nie dziś nie stać, a większość specjalistów zarzeka się, że żadnej bańki na rynku mieszkań nie ma, a kierunek jest tylko jeden: ceny zaraz znów będą rosły. Wierzcie im? Ja wierzę temu, który już dwa lata temu zaczął ostrzegać o rosnącej bańce cenowej, a dziś zapowiada spadki cen o 20 proc.
Dyskusje na temat rynku mieszkań, w której biorą udział eksperci zwykle są przezabawne, bo głos zabierają w nich najczęściej ci, którzy mają interes w tym, żebyśmy wierzyli, że będzie już tylko drożej.
Siedzę właśnie na Forum Ekonomicznym w Karpaczu. Idę na panel na temat przyszłości rynku nieruchomości. „Bańka, która nigdy nie pęknie?” – brzmi tytuł. Prowadzący dr Adam Czerniak z SGH, który w polskich mediach jako jeden z niewielu mówi od lat z sensem na temat rynku mieszkań, bo zajmuje się nim naukowo, zaczyna tak:
Na koniec 2019 r. czyli już niemal dwa lata temu systemy prognostyczne zaczęły mi się świecić na czerwono, co oznacza, że weszliśmy w fazę istotnego ryzyka wystąpienia bańki na rynku mieszkań. To jeszcze nie znaczy, że ta bańka już jest, ale pomyślałem sobie, że jeśli przez dwa lata ceny bez rosły w tempie dwucyfrowym, to będziemy mieli poważny problem.
Jesteśmy dwa lata później. To mamy bańkę, czy nie? A paneliści na to:
Jakub Pyżanowski, wiceprezes Krajowego Zasobu Nieruchomości: Nie!
Wojciech Caruk, prezes PFR Nieruchomości: Nie!
Bogusław Półtorak, Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu: Nie!
Jacek Ratajczak, prezes Zonifero: Nie!
I tak sobie panowie podczas panelu dyskusyjnego przez ponad godzinę opowiadają różne rzeczy. A na koniec pytam już bezpośrednio dr Czerniaka, któremu systemy alarmowe palą się na czerwono już dwa lata.
A Czerniak na to: Tak! Oczywiście, że mamy bańkę.
Ceny mieszkań realnie spadną o 20 proc.
Zanim więc opowiem wam, dlaczego według całej reszty trzódki mieszkania dalej będą drożeć, bo właściwie nie dość, że nie są przewartościowane, a wręcz nawet niedowartościowane, to najpierw opinia Adama Czerniaka:
Spadek cen nastąpi. Pytanie tylko, jak duży on będzie. Może być tak, że korekta w cenach nominalnych wyniesie 5 proc., ale przy inflacji 15 czy 20 proc. to w ujęciu realnym ceny mieszkań spadną o 20 proc., a to już de facto spełnia definicję formalną pęknięcia bańki na rynku mieszkaniowym
– wyjaśnia dr Czerniak.
Jego zdaniem więc korekta cen mieszkań będzie wyraźna. Pytanie tylko, jak się objawi. Ceny nominalne mogą się zatrzymać i niby wcale nie będą spadać, ale przy pędzącej inflacji ceny realne i tak będą dołować.
O jakim okresie właściwie mówimy? Sześć kwartałów – jeśli w tym okresie ceny spadną o więcej niż 15 proc., i to ceny realne, a nie nominalne, to należy już mówić o pęknięciu bańki.
Jeszcze pytanie, skąd w ogóle wzięła się nam ta bańka?
Z bardzo luźnej polityki kredytowej. Podobnie zresztą jak w USA czy w Hiszpanii, gdzie tani pieniądz powodował, że dużo osób mogło przez pewien okres kupować mieszkania, za nimi poszedł szereg inwestorów spekulacyjnych, którzy zobaczyli rosnące ceny i też chcieli na tym wzroście zarobić, a to napędziło wzrost cen mieszkań znacząco powyżej tempa zwrotu dochodów, powodując przewartościowanie tych cen i później korektę w momencie, w którym nastąpiło zacieśnienie polityki pieniężnej, dokładnie tak jak w tej chwili w Polsce
– wyjaśnia Adam Czerniak.
To by było właściwie na tyle. Ale miałam przecież opowiedzieć wam o tych, którzy uważają, że hulaj dusza, bańki nie ma, a mieszkania są nawet za tanie!
Dajcie spokój, wszystkie mieszkania zostały wykupione
Jakub Pyżanowski, wiceprezes Krajowego Zasobu Nieruchomości przyznaje, że mamy do czynienia ze znaczącą korektą na rynku nieruchomości trwającą pewnie przez najbliższych 14-16 miesięcy, ale żeby od razu bańka? Woli mówić „schłodzenie”.
A poza tym przecież 80 proc. mieszkań zaplanowanych do oddania przez deweloperów na ten rok jest sprzedane. 60 proc. mieszkań zaplanowanych do sprzedaży w 2023 r. też jest już sprzedane.
To nie są symptomy załamania na rynku
– wskazuje Pyżanowski.
I dodaje:
Zobaczymy, co będzie za 1,5-2 lata.
Ale żeby miało być źle? Przecież mamy ciągle głód mieszkań, pół miliona potrzebujemy na bank, a może i ze trzy miliony rynek łyknie. Dlatego to, co trzeba robić w tej chwili, to wzmacniać podaż mieszkań na rynku.
Ważna jest dostępność gruntów, a kluczowa jest zamożność społeczeństwa - tylko to umożliwi budowanie mieszkań, a programy rządowe nie załatwią problemów
– mówi wiceprezes KZN.
I dodaje, że obecnie rynek nieruchomości stał się już rynkiem kupującego i dobrze, bo to nie była normalna sytuacja, że sprzedający dyktowali warunki.
Bańki cenowej nie ma, ale zawsze coś może pęknąć
Nie mamy bańki, a skoro jej nie ma, to nie ma co pękać. Bańka jest procesem nagłym, żeby mówić o bańce, powinniśmy widzieć wzrosty cen ponad miarę, ponad wartość fundamentalną, a u nas tego nie ma – uważa Wojciech Caruk, prezes PFR Nieruchomości.
Jego zdaniem mieszkania w Polsce jeszcze nawet nie osiągnęły wartości fundamentalnej.
Aha.
Ale zaznacza, że to, co się wydarzy, zależy od emocji. Czyli jednak coś może pęknąć, choć przecież oczywiście nie bańka, skoro ta nie istnieje. Możecie sobie to nazwać inaczej i wszyscy będą zadowoleni.
Prezes PFR wspomniał Dariusza Blochera, wieloletniego prezesa Budimeksu, który również podczas Forum w Karpaczu miał mówić, że obecnie koszt budowy metra kwadratowego w dużym mieście to 8-8,5 tys. Do tego 3 tys. działka, projekt, marża deweloperska 2 tys. zł. Ponieważ nie ma szans, żeby deweloper zrezygnował z marży, szczególnie, że ta rozkłada się na 6 lat, bo tyle trwa cykl inwestycyjny, nie ma przestrzeni na spadek cen.
Sytuacja jest dynamiczna. Realnie przy tej inflacji ceny i tak spadają. Ucierpią najbardziej mieszkania średnie 60-70-metrowe.
– mówi Caruk.
Ale jednocześnie podkreśla, że w ciągu ostatnich 15 lat ceny mieszkań wzrosły 2,5-krotnie, trend jest więc jasny – wzrosty. To, co może poprawić sytuację, to tanie kredyty, które będą stymulować popyt i zmniejszenie budowa bezpieczeństwa, który KNF podniosła niedawno do 5 proc. Przy wyliczaniu zdolności kredytowej.
Mieszkania nie są przewartościowane
Nie mamy pękającej bańki w Polsce, bo zaszły okoliczności, które szczęśliwie rozwiązały problem. W ubiegłym roku wybudowano 250 tys. mieszkań. Jeszcze w czerwcu myśleliśmy, że będą wyprzedaże mieszkań. Ale do tego nie doszło, choć indeks nastrojów pośredników nieruchomości, który opracowujemy na uniwersytecie rzeczywiście w ostatnim kwartale po raz pierwszy przyjął wartość ujemną. Niby więc bańka pękła, ale doszło do dychotomii rynku. Uratowało nas to, że rynek najmu nagle ożył, mamy 30-40 proc. wzrosty czynszów i pierwszy raz od dawna 40 mln PESEL-i i to amortyzuje nadpodaż, która się pojawiła
– wyjaśnia Bogusław Półtorak, Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu.
I dodaje, że Polska miała jeden z najniższych nominalnych wzrostów cen mieszkań w skali świata, a w przeliczeniu na euro te wzrostu były nawet jednocyfrowe.
Jakby to Kowalskiego interesowało. W każdy razie diagnoza jest taka: mieszkania w Polsce nie są przewartościowane.
Więcej! Taniej nie będzie, bo być nie może.
Nieważne, czy średnia cena metra kwadratowego spadnie z 7 tys. do 5 tys. zł – to niewiele zmieni, to nie jest kwestia ceny, tylko dostępności
– mówił Półtorak.
Innymi słowy to rynek kredytowy wszystko psuje, bo wysokie stopy procentowe postawiły gruby mur.
Trzeba zwiększać podaż, co roku powinniśmy budować 180-200 tys, mieszkań, a do tego zapewnić stabilne nisko oprocentowane kredyty. Rynek mieszkaniowej jest silnie skorelowany z rynki pracy. Będzie praca, będą mechanizmy dostępu do finansowania, to każdy sobie sam poradzi
– uważa Półtorak.
I jeszcze Jacek Ratajczak, prezes Zonifero:
Nie mówiłbym o bańce, a raczej o korekcie. Ceny nieruchomości nie odkleiły się od fundamentów, ciągle jest przestrzeń na dalszy wzrost. Korektę mamy, tu nie ma o czym dyskutować, po tej korekcie jest przestrzeń do dalszych wzrostów. Urealnił się tylko popyt, ale wróci, a wtedy podaż zareaguje. Za 2-3 lata znów będziemy mieli szok podażowy.
A! I wiecie co? Nie ma się czym przejmować, bo demografia zaraz zrobi swoje, czyli przeora popyt. Dziedziczenie ustabilizuje tę mieszkaniową gorączkę.
