Obiecują lukratywne zyski i brak ryzyka. Ale uważaj, to może być taki sam syf, jak polisolokaty i GetBack

Ostrożnie z wykładaniem oszczędności na apart- i condohotele – ostrzegają UOKiK i KNF. Zyski wcale nie są tak atrakcyjne, a ryzyko niskie, jakby to wynikało z reklam i zapewnień inwestorów.

Na zlecenie UOKiK pod koniec 2018 r. Kantar Public zapytał konsumentów, w co ulokowaliby 20 tys. zł, 100 tys. zł i 500 tys. zł. Wielu z nich większe kwoty chciałoby przeznaczyć na zakup domu lub mieszkania. Za 500 tys. zł większość ankietowanych kupiłaby nieruchomość (47 proc.). W przypadku 100 tys. zł 41 proc. osób wybrało lokatę bankową, a 31 proc. zainwestowałoby w nieruchomości. Osoby, które mają 20 tys. zł odłożyłyby je na lokacie bankowej (52 proc.).

Inwestowanie w apartamenty i condohotele

Wśród nieruchomości coraz większą popularność zdobywają inwestycje w aparthotele i condohotele. Są to obiekty wykorzystywane do świadczenie usług hotelarskich lub kwaterunkowych. Inwestowanie w tego typu przedsięwzięcia polega na zakupie lokalu w budynku hotelowym lub mieszkalnym pod wynajem krótkoterminowy tudzież w akademiku. Właściciel zakupionego lokalu może z niego korzystać przez pewien czas w roku, a w pozostałym okresie jest on wynajmowany. Zarządzanie wynajmem odbywa się zazwyczaj poprzez specjalistyczną firmę, z którym umowa najmu jest zawierana najczęściej od 5 do 15 lat z możliwością przedłużenia. Operator dzieli się zyskiem z właścicielem lokalu, wypłacając stopę zwrotu określoną w umowie.

– Obecnie lokaty bankowe są nisko oprocentowane, dlatego wiele osób zamiast odkładać pieniądze na koncie – inwestuje w nieruchomości. Aparthotele niosą ze sobą ryzyko – np. gdy deweloper zapewnia o dużej stopie zwrotu, nie wspominając o dodatkowych opłatach czy finansuje budowę wyłącznie z wpłat konsumentów. Zanim podpiszemy umowę, musimy sprawdzić wiarygodność dewelopera – podkreśla Marek Niechciał, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

UOKiK uważnie przygląda się rynkowi apart- i condohoteli, chcąc określić, jakie zagrożenia czyhają na nabywców lokali. W tym celu urząd wysłał ankiety z pytaniami do 80 deweloperów/operatorów i 25 firm pośredniczących w zakupie nieruchomości lub pomagających w finansowaniu zakupu, pytając m.in. o zabezpieczenia środków wpłaconych przez konsumentów.

Wyniki dały podstawę do wszczęcia dziewięciu postępowań wyjaśniających, w których sprawdzamy między innymi sposób zawierania umów z konsumentami i przekazywane im informacje. To wstępny etap naszych działań i będziemy na bieżąco informować o stawianych zarzutach. Wskazujemy też problemy, na które konsumenci powinni zwrócić szczególną uwagę, rozważając inwestycję w tego typu nieruchomości – podał w komunikacie Urząd.

Ryzykowne finansowanie i iluzoryczne bezpieczeństwo

UOKiK zwraca uwagę, że bardzo ważne jest to, jak deweloper finansuje inwestycję. Czy są to jego pieniądze, czy z kredytu bankowego lub z emisji obligacji korporacyjnych, a może korzysta jedynie z wpłat konsumentów?

Inwestycje finansowane jedynie z wpłat konsumentów lub ze sprzedaży obligacji są bardziej ryzykowne niż inwestycje finansowane ze środków własnych developera lub z kredytu. Jeśli firma buduje obiekt wyłącznie z pieniędzy pozyskanych od klientów, to właśnie oni ponoszą całe ryzyko niepowodzenia inwestycji.

W razie upadłości dewelopera – nabywcy lokali lub jego wierzyciele mogą stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały one wykorzystane do sfinansowania budowy, której nie udało się ukończyć.

Ustawa deweloperska wymaga, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, roszczenie konsumenta zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, a pieniądze wpłacane przez konsumentów były gromadzone na rachunkach powierniczych.

Jednakże, dotyczy to jedynie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Dlatego szczególnie ryzykowne są inwestycje dotyczące lokali o charakterze użytkowym, w przypadku których takich zabezpieczeń nie ma.

– Brak zabezpieczeń oznacza, że deweloperzy nie stosują ustawy deweloperskiej do sprzedaży aparthoteli. Upadek inwestycji i niedokończenie budowy oznacza utratę pieniędzy konsumenta – dodaje Marek Niechciał.  

Zyski nie takie wysokie, jak obiecują

Reklamy inwestycji w aparthotele obiecują nawet 10 procent zysku w skali roku. Zdaniem UOKiK-u tak wysokie stopy zwrotu są jednak nieosiągalne, ponieważ deweloperzy często nie uwzględniają kosztów zarządzania nieruchomością i jej utrzymania. Ponadto, osiągnięcie zysku jest uzależnione od wielu różnych czynników (biznesowych, rynkowych, koniunkturalnych itp.), na które konsument nie ma wpływu, a które mogą ulegać niekorzystnym zmianom.

Przykładowo, nie zawsze dany aparthotel będzie w stanie przyciągnąć odpowiednią liczbę gości, aby uzyskać wymagany przychód. Każda lokata środków finansowych obarczona jest ryzykiem wysokości osiąganego dochodu oraz zwrotu wpłaconych środków finansowych.

– Kluczowe jest gruntowne zweryfikowanie przedmiotu inwestycji i towarzyszących ryzyk. Trzeba być świadomym, że nie ma gwarantowanych stóp zwrotu. Apart- i condohotele cechują się koniunkturalnością i sezonowością. Tym samym należy zachować szczególną ostrożność w lokowaniu środków finansowych bowiem nie ma gwarancji zarówno czy, jak i kiedy oraz w jakiej wysokości zrealizowane zostaną stopy zwrotu. Ponadto wystąpią stałe koszty związane np. z zarządem i utrzymaniem lokalu, obsługą zadłużenia czy podatkami – zwraca uwagę Tomasz Chróstny, wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Kto odpowiada za inwestycję?

Wątpliwości UOKiK-u budzi brak jasnych zasad współpracy deweloperów z pośrednikami finansowymi i domami maklerskimi, często powiązanymi z bankami, jak również brak przejrzystego wskazania, który podmiot za co odpowiada wobec konsumenta. Wszyscy zachęcają oni klientów do lokowania oszczędności w aparthotele lub zaciągnięcia na ten cel kredytu.

– Ryzykowne jest finansowanie zakupu lokalu w aparthotelu przez kredyt. To obniży ewentualny zysk, a jeżeli go nie będzie, to konsument będzie zmuszony spłacać dług z własnych środków a nie z wynajmu, trzeba odjąć też od tego koszty zarządzania nieruchomością – uważa Marek Niechciał. Pośrednik finansowy powinien rzetelnie przedstawiać wady i zalety inwestycji w aparthotel, tak by nie dochodziło do nieuczciwej sprzedaży. – Każdy musi być świadomy ewentualnej straty, a pośrednik nie może wprowadzać w błąd. Nie chcemy, by powtórzyły się problemy, jakie stworzyły tzw. polisolokaty czy obligacje korporacyjne – zastrzega Marek Niechciał.

Jak widać, w wielu obszarach inwestycje w nieruchomości użytkowe wymyka się obecnie obowiązującym regulacjom zarówno w zakresie procesu budowlanego, ochrony nabywców lokali, kwestii podatkowych, turystycznych a także ochrony najemców. We wrześniu odbyły się spotkania z przedstawicielami różnych resortów (m.in. KNF, MSiT, MIiR, MF, MS, KPRM, GUNB), podczas których dyskutowano na temat zdiagnozowanych zjawisk rynkowych oraz ryzyk związanych z condo- i aparthotelami.

Kluczowe jest zrozumienie podstawowej zasady – każda inwestycja, także w nieruchomości, obarczona jest ryzykiem, które powinien świadomie podjąć konsument. To on decyduje o tym czy przedmiot inwestycji zgodny jest z akceptowalnym przez niego profilem ryzyka oraz zdolnościami finansowymi, tym samym powinien dysponować rzetelną informacją niezbędną do dokonania tego trudnego wyboru – wskazuje Tomasz Chróstny.